教えて！住まいの先生
Q マンションの大規模修繕工事に関する質問です。 100戸ほどの大手ではないマンションです。中堅の管理会社が自治会を管理しています。 このほど１回目（築12年目）の大規模修繕工事を行います。
それほど立派な建物ではなく（どちらかと言えば貧弱）自治会も順番に委員が回って決ますが皆さんやる気は無いようです。（会を休む人が多い）管理会社の担当もいいかげん。（総会の報告書もＡ４に2ページ分を印刷したペラ１枚）
このような状態で大規模修繕だけは管理会社が力を入れて「修繕委員」を募集してきました。
パンフによれば３つの方式があるとのことです。
①設計施工方式・・・立案・設計・施工を一括して施工会社に発注する方式。
デメリット→管理組合が管理するので金額の妥当性がわからない（管理組合は修繕の素人なので）組合員の負担が大きい。
②設計・監理方式・・・立案、設計、工事監理を設計事務所に依頼して計画を進め、施工会社を決める方式。
デメリット→設計監理費用が５％程度必要になる。
③総合元請方式・・・立案、設計、施工（元請）を現管理会社に一括して発注する方式。
デメリット→元請経費として２５％の経費が現管理会社へ発生する。
「修繕委員会」ではこの3つの中からどれを選ぶか議論するとのことです。
私は、委員会としながらも現管理会社の儲けとして③になるように持って行こうとするに違いないと見ています。
私どものマンションは第１回目の大規模修繕です。素人ばかりです。このままでは現管理会社に良いようにされてしまう懸念があります。
他のマンションの皆様の大規模修繕工事の経緯など教えていただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2026/6/13 00:02:56
解決済み
解決日時：
2026/6/15 22:58:34
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 503 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 503 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/15 22:58:34
まず、自治会ではなく、管理組合です。
次に大規模修繕ですが、築12年目だからといって、必ず実施する必要があるわけではありません。
恐らく管理会社が勧めたのだと思いますが、建物の劣化状況を十分に確認せず、単に「12年周期だから」という理由だけで実施するのであれば、お金の無駄遣いになる可能性があります。
管理会社にとっては、大規模修繕工事は重要な収益機会でもあります。
こちらはシーアイピーという会社の記事ですが、タイトルで「大規模修繕工事の工事周期12年は早すぎる」としています。
https://www.cip.co.jp/feature/2021/0520_1.html
また、さくら事務所も、メディアなどで「大規模修繕工事は12年ごとが常識」の時代は終わったとコメントしています。
https://www.dreamnews.jp/press/0000231327
私が住むマンションでも、以前は12年周期で大規模修繕工事を行っていましたが、修繕積立金には限りがあるため、現在は18年から20年程度に延ばせないかという議論になっています。
まずは、外壁、屋上防水、シーリング、鉄部などの劣化状況を調査し、本当に今、大規模修繕工事を実施する必要があるのかを確認した方がよいと思います。
そのうえで、上記の記事を理事や修繕委員の方々と共有し、先送りできるのであれば、先送りした方がよいように思います。
また、発注方式についても、管理会社から提示された3つの方式だけを前提に議論するのではなく、管理会社と利害関係のないマンション管理士などから意見を聞くことをお勧めします。
頑張ってください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/15 22:58:34
参考になる情報有り難うございます。 非常に参考になりました。
回答
A
回答日時：
2026/6/13 08:23:00
須藤さんに相談してみれば・・
https://x.com/arukudake_diet
A
回答日時：
2026/6/13 08:07:00
100戸あれば知識のある住民が居そうですがなかなかやりたがらないですよね。
理想は①
現実的には②
③はやめておきましょう、といっても誰かが音頭をとらないといけませんね。
②で5%なのに③では何故25%なのか理解ができないです。
A
回答日時：
2026/6/13 07:47:25
まず言葉をちゃんと定義しないとね
管理組合のことでしょ？
基本的な知識があれだからまずはそこから。
A
回答日時：
2026/6/13 04:58:23
分譲マンション管理組合の理事長しています。築40年の10階建て、全32戸です。
どのマンションでも悩みの種となっているのが、共用部分の維持管理です。
たいてい『管理会社まかせ』になっているため、ぼったくられてしまうのです。管理会社に対し不満を感じています。
築12年くらいで大規模修繕工事を行うと、直ぐに修繕積立金が枯渇し、大幅値上げというのが、目に見えています。
■可能な限り、先延ばししたほうが良いでしょう。
余談になりますが、当方は雨漏り被害を受けた時に、保険会社に出す示談書を偽造された経験があります。
有印私文書偽造で5年以下の懲役という、重罪です。
■犯人は、管理会社の担当者でした。
いい機会なので、区分所有者で纏まったほうが良いと考えます。
A
回答日時：
2026/6/13 00:45:57
皆、素人で管理会社のボロ儲けです。25%どころでは無い。4割、5割、好き放題。施工開始を決め丸投。管理会社の担当はボーナスが大きいです。 マンションの建設会社は計画倒産で逃げて居ない
。 中間に入る会社が在ります。建築士を抱え、全部仕切る会社。 大規模工事だけ、終たらてを引く。 理事長を代行する会社。 調べて電話して。
全員で相談したら？ ５千万、1億掛かるでしょ。 次にエレベーター、水道管とか言って来る。金づるだよ。
A
回答日時：
2026/6/13 00:03:09
大規模修繕工事の選択肢として、設計施工方式、設計・監理方式、総合元請方式の3つがあります。それぞれにデメリットがあり、特に総合元請方式では管理会社に高い経費が発生し、住民の負担が増える可能性があります。修繕委員会では、各方式のメリットとデメリットを慎重に比較し、住民の利益を最優先に考えることが重要です。外部の専門家の意見を取り入れることも検討し、透明性のある議論を心がけましょう。
参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13302949153
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2026/6/13 00:03:07
大規模修繕工事の発注方式についてのご質問ですね。一般的な情報をお伝えします。
■各方式の特徴
・①設計施工方式は工事会社が設計も施工も行うため、チェック機能が働きにくい面があります
・②設計監理方式は第三者の設計事務所が工事会社を監視するため、透明性が高いとされています
・③の25%という元請経費は一般的に高額と言えます
■多くのマンションで採用されている方式
・②設計監理方式を採用するマンションが増えています
・理由は、設計監理費用5%を払っても、工事費の適正化や施工品質の確保により、結果的にコストパフォーマンスが良いケースが多いためです
・複数の施工会社から相見積もりを取ることで競争原理が働きます
■ご検討のポイント
・修繕委員会では複数の設計事務所からも提案を受けることをお勧めします
・国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」なども参考資料として活用できます
・他のマンション管理組合の事例を聞くことも有効です
最終的な判断は管理組合の総会で決定されますので、十分な情報収集と比較検討をされることをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
中古マンション
3500万円以内の中古マンション
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
中古マンション
築10年以内の中古マンション
-
中古マンション
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
中古マンション
ペット飼育可能な中古マンション
-
中古マンション
即入居可能な中古マンション
友だち追加する
