教えて！住まいの先生
Q 土地について詳しい方教えてください。 家の隣の土地を購入予定なのですが、売り主との話し合いでこの近隣の区域の相場と同じ額で購入することになりました。
しかし司法書士交えての話し合いの時に新たな事がわかりました。
それはこの土地には明治時代から抵当権がついており現在その人物は死亡しているため、抵当権抹消にはその子孫数十人とやり取りをする必要があり、かなりの時間とお金がかかるためこのまま購入して欲しいとの事でした。
デメリットはないのかと司法書士に聞いたら、時効になっているため後で権利を主張されたりとかは無いが、デメリットがあるとすれば「担保にできない事」と「誰かに売るときに売れづらい事」と言われました。
しかし売り主が雇った司法書士なのですべて鵜吞みにできません。
上記以外にもデメリットはあるでしょうか？
また、これは私が折れなければならないのでしょうか？値引きとか交渉しても良い事でしょうか？
質問日時：
2026/6/16 07:19:24
解決済み
解決日時：
2026/6/27 10:24:17
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/27 10:24:17
総合的な不動産会社に勤めています。
市場価値としては半額ってところですね。
時効があったとしても、権利を出張してこないということは間違いです。
何故なら、その時効について知識がないなら時効を知りませんし、知っていたとしても出張してくる人はしてきます。
ですからトラブルのリスクはあります。
そして、売りづらいというレベルではありません。ほぼ売れないが正しいですね。
ローンは組めないので現金一括になりますし、当件のような訳あり事情がある土地を買うのはかなり限られた人物しかいません。
需要がないということは価値が下がるということです。
限られた訳あり物件を購入する業者が、弁護士を雇い時間と労力と金をかけて、商品化するものです。
立地や土地面積によりますが、相場より半額近くなら検討する価値がある話で、普通は買いません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/27 10:24:17
ありがとうございました
回答
A
回答日時：
2026/6/16 19:10:18
明治時代の抵当権は時効で多分効力が無いですね。
被担保債権が無い抵当権は抜け殻です。
さて、抵当権設定者が簡単に見つからない場合、法務局にその被担保債権額を供託すれば、抹消登記できますね。
個人でも出来ます。
その司法書士は手抜きですね。よろしくないと思います。
A
回答日時：
2026/6/16 17:51:59
自分も購入しようとした土地がそんな感じで、
少し気になったので調べてみました。
古い抵当権は、条件を満たせば所有者単独で登記簿から抹消可能です。
とありました。↓
https://www.bing.com/search?q=%E6%98%94%E3%81%AE%E6%8A%B5%E5%BD%93%E6%A8%A9%E3%81%AE%E6%8A%B9%E6%B6%88%E6%89%8B%E7%B6%9A%E3%81%8D&qs=n&form=QBRE&sp=-1&lq=0&pq=%E6%98%94%E3%81%AE%E6%8A%B5%E5%BD%93%E6%A8%A9%E3%81%AE%E6%8A%B9%E6%B6%88%E6%89%8B%E7%B6%9A%E3%81%8D&sc=12-11&sk=&cvid=22B4ECB342E44526A920BB06B7AB893A
抵当権は綺麗にした方が良いし、出来ないなら土地相場は半額のようです。
どちらにせよ有能な司法書士にお願いするのがよさそうです。
A
回答日時：
2026/6/16 17:24:43
鵜呑みにできないというより、そのような物件は買わないほうが良いです。抵当権については売り主のほうで抹消して売る、が当然です。そのまま買うとかありえないです。
A
回答日時：
2026/6/16 10:25:54
ではその司法書士に、なぜ時効の援用を裁判所に行わないのか？、です。
堂々と相続人を確定させ、抹消手続きをするべきとも思います。
他の司法書士に依頼してみては？
A
回答日時：
2026/6/16 10:12:56
個人間売買なら、司法書士の対応は正解です。
要するに、売買契約書に基づき契約締結しますので、何でもありです。
司法書士の役割は、売主から買主へ名義を変更するだけ。
これが、仲介会社が入った売買なら、100％売買中止です。
A
回答日時：
2026/6/16 09:51:45
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
あなたがどうしてもその土地を購入したいなら止めませんが、普通はそんな物件買いませんし抵当権付き物件なら市場で売れないです。
私ならタダでもいらないです。
※自分が亡くなったら子供に迷惑がかかるため
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