教えて！住まいの先生

この話は税金だけでなく、民法（担保・贈与・相続）と不動産登記の設計が絡むので、かなり慎重に考えた方がいい類型です。一般論として整理します（具体案件は税理士・司法書士・弁護士の共同確認推奨です）。 まず結論からいうと、 「貸付金の回収目的」であれば、通常は①遺贈や②死因贈与ではなく、③担保（抵当権等）＋必要なら代物弁済の設計を検討することが多いです。 理由は、遺贈・死因贈与は「返済不能リスクの回収手段」としては遠回りで、税務・相続トラブルが増えやすいためです。 私なら ① 抵当権設定＋返済継続 ↓ ② 返済不能時は代物弁済契約（不動産移転） ↓ ③ 売却して回収 遺贈・死因贈与は最後の手段寄りです。 あと一点、このケースで非常に重要なのは、土地の時価と貸付残高の差額です。 例えば * 貸付500万円 * 土地評価2,000万円 なのに土地丸ごと取得すると、超過部分を贈与認定される論点が出ます。 逆に * 貸付500万円 * 土地価値100万円 だと回収不能リスクがあります。 なので、税率比較だけでは決めず、 「貸付残高」「不動産の固定資産税評価額」「実勢価格」「債務者の年齢・相続人の有無」まで含めて設計するのが安全です。 不動産を売却した時の税金は、原則**「売却額そのものに○％」ではありません。** 基本式は、譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用です。 この「取得費が何になるか」が、取得方法（遺贈・死因贈与・担保回収など）で変わることがあります。 ① 遺贈（遺言で取得）した不動産を売却 税務上の考え方 → 原則、相続で取得した不動産に近い扱い 売却時 → 譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興税） 取得費 → 通常は被相続人（元所有者）の取得費を引き継ぐ 税率（所有期間で判定） * 所有期間5年超（長期譲渡） → 約20.315％ 内訳 * 所得税15％ * 住民税5％ * 復興税0.31 * 所有期間5年以下（短期譲渡） → 約39.63％ 内訳 * 所得税30％ * 住民税9％ * 復興税0.63％ ※所有期間判定は原則として元所有者から引き継ぐ考え方があります。 例 元所有者が30年前購入 取得費300万 売却700万 仲介等50万 → 課税所得 700−300−50＝350万 長期なら概算 350×20.315％ ≒ 約71万円 ② 死因贈与で取得して売却 ここは少し複雑です。 税務上は多くの場合、 相続税法上は遺贈に準じる扱い ↓ 売却時は譲渡所得課税 取得費 → 多くは元所有者の取得費を承継する方向になります。 税率は基本同じ。 長期：約20.315％ 短期：約39.63％ ただし、 契約内容次第で「負担付贈与」「債務弁済」と認定されると変わる余地があります。 ③ 担保取得（抵当権→代物弁済・競売など）後に売却 今回のケースだと一番重要なのはここです。 税務上、 「債権回収のため取得した不動産」 という見方になります。 取得費 → 一般には債権額＋取得費用等を基礎に考えることが多いです。 例 貸付500万 土地取得（代物弁済） 取得費＝500万相当 後日700万で売却 譲渡所得 700−500＝200万（概算） 税率 * 長期：約20.315％ * 短期：約39.63％ ※ここは取得後の所有期間判定や取得形態で細かく変わるので個別確認推奨です。 ただ、今回の目的が**「貸付金の回収」なら、税金だけでなく法的安定性まで含めると、一般論では担保＋必要時に代物弁済**の検討が先に来ることが多いです。