教えて！住まいの先生

ゴミ集積所が玄関前は嫌ですよね。それもネットならちゃんとネットしないとすぐに野良猫やカラスがゴミを漁ってゴミが散らばっているの見かけます。せめてボックスじゃないとゴミ被害はあるし、奥さんが嫌がるのも当たり前だと思います。

ゴミ集積所を移動する形しかないと思います。もしかしたら質問者様の所が今までは空き地で誰も住んでいなかったから、そこを集積所にしていただけとかではないですか？前に人が住んでいた時はそこがずっと集積所ではなく、皆で集積所を回して負担していませんでしたか？

私の近所ではごみ当番の期間はその時当番の方の自宅前がごみ集積所になっていて、ごみ当番が終わったら次の方の家の前がごみ集積所になる、移動する形をしています。１週間ごとに交代していて皆で負担しています。

一度市役所に電話して移動させる事が出来るか確認してみては？もし移動しても大丈夫なら、それを踏まえて自治会なりご近所さんにお願いするしかないかな。

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AIの回答を写したものと現実とはちょっと違うこと知っておいてください。
そのような回答がありますが。。。。

ゴミ集積所は嫌悪施設ですが、重要事項説明に必ず記載しなければならない物ではありません。しかし、売買された土地の前にゴミ集積所がある場合、仲介業者は、予め買主に説明する義務があると考えます。そこそこできる業者は、必ず重要事項説明に、前にゴミ捨て場があると書いています。

以下は質問に沿って回答します。
＞現在の状況を踏まえ、以下の要求を「正当な権利（業者の過失）」として強くゴネても良いものでしょうか？

強くゴネるのではなく、しつこく交渉するほうがよいです。
知っていれば購入しなかったこと、看板等がなく事前に知ることが出来なかったことなどを、できればごみ収集日ではない日の状況写真をそえて、仲介業者には調査をする責任があり、それを怠ったとして対応を求めましょう。

＞1. 場所の完全移動： ゴミ集積所を、我が家の土地に一切面さない別の場所へ移動させるよう、業者に自治会と交渉させる義務（責任）を問えますか？

交渉するように求めることは出来ます。強制はできません。
路上ですので、自治会との交渉よりも、行政のゴミ収集関係の担当課にゴミ収集所の移動を求めて交渉をしてもらうのがよいです。このあたりは、相手の出方を見ながら交渉するテクニックが必要なので、仲介業者のスキルによります。

＞2. 外構費用の負担： 百歩譲って玄関前から「駐車場の前」等にズラすだけで妥協する場合、家との間を完全に塞ぐための外構費用（高い防臭・目隠しフェンス等の設置費）を、業者や売主に負担させることは現実的に可能でしょうか？

これも交渉することはできます。でも強制はできないです。


調査義務があり、説明する責任は仲介業者にあると考えます。ハウスメーカーや売主は、基本対象外ですが、だまされたと起こっている姿勢をみせるのは交渉上は必要なことです。そのうえで、その２者から仲介業者に対応を求めさせるなども有効です。

この場で出来るアドバイスはこのくらいです。（無料ですから・・・）

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実際の事例としては、既存の集積所を動かせるケースは、殆ど無いと思います。
もともとあったものを後から来た人の都合で動かす事になるので、多くの場合はもともと住んでいた人達や町会長などが反対してきます。

②については、クレーマーレベルにゴネてゴネてゴネれば、もう関わりたくないと対応するかもですが、基本は対応してくれないでしょう。
対応がゆるい相手なら、すんなり落とし所を作ってくれるかもですが、聞いてる感じでは、普通の対応しかしてくれないみたいですしね。土地を買う前からゴミ集積場がどこか確認するものですから、かなりこちらの方の立場が弱いです。

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1. 場所の完全移動： ゴミ集積所を、我が家の土地に一切面さない別の場所へ移動させるよう、業者に自治会と交渉させる義務（責任）を問えますか？

現地まで見てるなら施主の確認不足です。
ブロックで作った固定式のゴミステーションみたいに土地の一部や土地の角に組み込まれてるならクレームは言えますが、公道上の事なので難しいです。
移動可能なら自治会に入って1年毎に1軒ずつ横にスライドして貰う交渉は可能です。
ただ交渉はご自身でやる必要はあります。
あくまで多数決ですので希望がかなわない可能性はあります。

2. 外構費用の負担： 百歩譲って玄関前から「駐車場の前」等にズラすだけで妥協する場合、家との間を完全に塞ぐための外構費用（高い防臭・目隠しフェンス等の設置費）を、業者や売主に負担させることは現実的に可能でしょうか？
交渉するのは何も問題ありません。
ただ応じるかはハウスメーカーしだいです。
外構プランを変更すると言う所が現実的な落としどころだと思いますが、費用は持ってくれるかは相手の誠意ですね。
正直な話、工事は何かあった場合の時に予備費と言う項目はありますので予、そこからいくらいかは出してくれるかもしれません。

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1.『業者の過失や説明義務の法的判断（なぜ強気でゴネにくいのか）』
・重要事項説明書（重説）への記載義務について
一般的に、ゴミ集積所が「敷地内」にある場合は説明義務がありますが、「公道上」にある場合、判例でも意見が分かれます。過去の裁判例では、住環境に著しい影響を与える場合は「告知すべき事項」とされるケースもありますが、専用BOXもない移動可能なネット程度の場合、不動産業者が「売主から告知がなく、客観的にも気づけなかった」と主張すると、調査尽くしの義務違反（過失）を証明するのは法的に容易ではありません。

・売主の責任について
売主が「公道上だから不要だと思った」と言い訳していますが、元々住んでいて集積所であることを知っていたのであれば、意図的な「不利益事実の不告知」に該当する可能性はあります。ただし、契約解除や損害賠償を勝ち取るには、それにより「契約の目的が達成できないほどの重大な瑕疵（欠陥）」であると認められる必要があり、こちらも法的なハードルは高いです。

ご質問への直接の回答
① 業者に自治会と交渉させる義務（責任）を問えるか？
・結論：義務を問う（強制する）ことはできません。
理由： ゴミ集積所の設置や管理の権限は、ハウスメーカーや不動産業者ではなく、「地域の自治会（町内会）」および「市区町村の清掃部局」にあるためです。業者が自治会に対して「移動させてください」と強制する法的権利はないため、業者に義務を負わせることは不可能です。

② フェンス等の外構費用を業者や売主に負担させることは可能か？
・結論：全額を「正当な権利」として負担させるのは極めて困難ですが、一部負担の交渉の余地はあります。
理由： 前述の通り法的な過失を100%認めさせるのが難しいためです。「払う義務がある」と強く迫ると、業者は顧問弁護士を立てて完全に心を閉ざし、平行線になる恐れがあります。

3.『【最重要】今すぐ取るべき現実的な解決策』
着工直前の今、業者と法的論争をして時間を浪費するよりも、「業者を巻き込んで、実利（移動または対策）を取りに行く」のが最善です。以下のステップで動くことを強くお勧めします。

ステップ1：ハウスメーカー・不動産業者を「味方」にして自治会へ動かす

「全額そっちが負担しろ」ではなく、「事前の説明がなく非常に困惑しており、妻の体調にも影響が出かねない。法的責任の追及まではしたくないので、御社の看板と交渉力を使って、自治会や役所との移動交渉に全面協力してほしい」と持ちかけます。
不動産業者やハウスメーカーも、着工直前で大きなトラブルになり、引き渡しが遅れる（＝入金が遅れる）ことは避けたいのが本音です。間に入って自治会への交渉役（または同行）をしてもらいましょう。

ステップ2：自治会（町内会）の会長・班長へ相談する

ゴミ集積所は、実は「近隣の持ち回り」や「数年ごとの見直し」がルール化されている地域が少なくありません。
「新しく入居するものですが、玄関の真ん前になってしまうため、少しずらすか、別の場所へ移動させていただけないか」と誠実に相談します。特にコンクリートの固定枠がないのであれば、技術的には数メートルずらすことは容易です。

ステップ3：市区町村の「清掃課（環境課）」に相談する

自治会が首を縦に振らない場合、役所の担当部局に相談します。行政側も「新築の玄関前で、住人と地域住民の間でゴミを巡るトラブル（不法投棄やカラス被害のなすりつけ等）が起きること」を嫌がります。行政から自治会に対して、場所の再検討を促す指導を入れてもらえるケースがあります。

ステップ4：外構費用の「減額・サービス」を交渉する

移動がどうしても叶わず、「駐車場の前」等への微調整で妥協せざるを得なくなった場合、ハウスメーカーに対して以下のように交渉します。
「説明がなかった件は不問にするから、その代わり、この状況を補うための目隠しフェンスや防臭対策の費用を、ハウスメーカーの原価（または値引き）で施工してほしい」
これであれば、ハウスメーカー側も社内決済が通りやすく、実質的な負担を減らして対策を講じることができます。

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移動は不可能に近いと思います。契約不適合責任は問えると思います。売主は告知義務があると思います。

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現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

①ハウスメーカーに責任はありません。
仲介会社も売主から聞いていないなら過失は軽減されますが、ゴミ方法がどうなのか調査・確認していない一定の過失責任は問えると思います。
売主が個人なのか不動産会社かで大きく変わりますが、責任は問えると思います。

②はい、十分可能です。

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自治会長をやっています。

自宅前が収集場所というのは拒否感ありますよね。

私の自治会では収集場所を管理していませんが、近隣の方が班を組んでごみ当番をやっています。この収集場所については昭和の時代に決まったものですが、当時も反対者がいて現在の場所にやっと決まったとのことです。

ですので、今更、場所を変更してほしいという相談をされても、なかなか困難な気がします。ご自分もどこかへ出されるわけですから、そのあたりはごみが荒らされないよう、皆さんでルールを守って使っていただくしかないかなと思います。

私は補償等についてはわかりませんが、不動産業者さんと交渉していただくのがよろしいかと思います。

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結論として、業者側に強く主張してよい案件だと思います。

玄関前の公道が地域のゴミ集積所として使われているなら、土地購入後の生活環境にかなり影響します。臭い、虫、カラス、猫、ゴミの汁漏れ、景観、住民の出入りなどがあり、特に玄関前であれば、土地を買うかどうか、建物配置や玄関位置、外構計画をどうするかに関わる重要な事情です。

そのため、「公道上だから説明不要」と簡単に片付けられる話ではないと思います。たとえ土地の中ではなくても、玄関前が継続的にゴミ集積所として使われている事実は、買主の判断に影響する生活環境上の重要事項といえます。

不動産業者が「売主から聞いていなかったので知らなかった」と言っている点も、そのまま免責されるとは限りません。宅建業者には、売主から聞いたことをそのまま伝えるだけでなく、現地や周辺状況を一定程度調査する義務があります。ゴミネットや箱が常設され、近隣住民の間で当然に使われていたのであれば、「調査すれば分かったのではないか」と主張する余地があります。

ただし、業者に対して法的に必ず「完全移動させろ」と命じられるかというと、そこは難しいです。ゴミ集積所の移動には、自治会、近隣住民、市の清掃担当部署、収集ルートなどが関係するため、売主や不動産業者だけで一方的に決められるものではありません。

なので現実的には、まずは業者側に自治会や市との協議をさせ、玄関前からの移動を求めるのがよいと思います。完全移動が難しい場合は、せめて玄関前から駐車場側や目立たない場所へずらすこと、さらに防臭・目隠しフェンス、植栽、門柱やアプローチ変更などの外構費用を売主や仲介業者に負担または一部負担してもらう形で交渉するのが現実的です。

特に着工直前なら、今すぐ一度止めてでも話し合うべきです。建ってからでは「もう変更できない」と言われやすくなります。

対応としては、口頭ではなくメールや書面で、売主・不動産業者・ハウスメーカーの三者に同時に伝えた方がいいです。

伝える内容としては、

「玄関前の公道が地域のゴミ集積所として使われていることは、臭気、虫、鳥獣被害、衛生面、景観、住民の出入りなど、生活環境に重大な影響を与える事項です。事前に説明があれば、この土地を購入しなかった、または少なくとも建物配置や玄関位置、外構計画を変更していました。それにもかかわらず、契約前にも重要事項説明時にも一切説明がなかったことに強い不信感があります。

公道上であることは理解していますが、玄関前が継続的にゴミ集積所として使われている以上、買主の判断に影響する重要な生活環境上の事実だと考えます。つきましては、売主・仲介業者・ハウスメーカー側で自治会、市、清掃担当部署と協議し、ゴミ集積所を玄関前および敷地正面に面しない場所へ移動するよう対応してください。

仮に完全移動が困難な場合は、玄関前からの移設、防臭・目隠しフェンス、植栽、門柱・アプローチ変更など、必要な外構対策費用について負担または補償を求めます。また、契約前に説明しなかった理由、調査の有無、今後の対応方針を書面で回答してください。」

という感じでよいと思います。

まとめると、完全移動を当然の権利として必ず実現できるとは限りませんが、説明不足・調査不足として強く交渉する価値は十分あります。少なくとも、移動交渉を業者にさせることや、外構費用の一部負担を求めることは現実的な要求だと思います。

解決しない場合は、消費生活センター、宅建協会、都道府県の宅建業者指導担当部署、または不動産トラブルに強い弁護士へ相談した方がいいです。着工前の今が一番交渉しやすいタイミングです。

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