教えて！住まいの先生
Q セキスイの家の恩返しについて質問です。 現在45年築の持ち家です。最近セキスイで家の診断をしてもらったところ、リフォームした方が良い箇所が沢山ありました。
築45年ですし、今まで必要なこと以外のメンテナンスなどはしてこなかったので、予想はしていましたが、全てリフォームとなるとかなりの高額なると思いました。
そんな時に、担当者の方から「家の恩返し」というローンがあることを聞きました。
元金は私が亡くなった時に精算するとのことで、毎月の返済は利息(変動型)のみで、売却時元金割れしたとしても、相続人に借金を残すことはないとのことでした。
自宅がある場所は「市街地調整区域とのことで、買い手がなかなかつかないこと、たぶん売れないと思って下さい」とローンに詳しいスタッフの方から言われました。
売れない家になんでローンを組ませてまでリフォームをさせるのか疑問でしたが、、
子供たちは、家に帰って来る予定はなく、最近の空き家問題を見ると、このローンを使い、全てセキスイに任せるのが良いのか？と思ってはいますが、なかなか1歩前に進めていない状況です。
もし、こちらで経験された方がいらっしゃいましたらアドバイスをいただきたいと思います。
よろしくお願いいたします。
補足
そんな時に、担当者の方から「家の恩返し」というローンがあることを聞きました。
元金は私が亡くなった時に精算するとのことで、毎月の返済は利息(変動型)のみで、売却時元金割れしたとしても、相続人に借金を残すことはないとのことでした。
自宅がある場所は「市街地調整区域とのことで、買い手がなかなかつかないこと、たぶん売れないと思って下さい」とローンに詳しいスタッフの方から言われました。
売れない家になんでローンを組ませてまでリフォームをさせるのか疑問でしたが、、
子供たちは、家に帰って来る予定はなく、最近の空き家問題を見ると、このローンを使い、全てセキスイに任せるのが良いのか？と思ってはいますが、なかなか1歩前に進めていない状況です。
もし、こちらで経験された方がいらっしゃいましたらアドバイスをいただきたいと思います。
よろしくお願いいたします。
このたびは、たくさんのご回答をいただき、本当にありがとうございました。
皆さまからいただいたご意見を一つひとつ読ませていただき、とても勉強になりました。
専門的な内容も多く、改めてこのローンについて慎重に考える大切さを実感しています。
近いうちに子どもたちとも相談し、いただいたアドバイスを参考にしながら、焦らず納得できる結論を出したいと思います。
皆さまのお時間を割いてご回答くださり、心より感謝申し上げます。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/27 17:11:27
「家の恩返し」はリバースモーゲージ型のローンです。生存中は利息のみを支払い、亡くなった後に自宅を売却して元金を精算する仕組みで、売却代金が元金を下回っても相続人に請求されないノンリコース型になっています。
ただ、率直に言うと「売れない土地にリフォームローンを組ませる理由」はシンプルです。リフォーム会社は工事が完了した時点で代金を受け取れるため、その後物件が売れるかどうかは関係ありません。「ノンリコースだから安心」という説明は正しいのですが、その恩恵を受けるのは主に相続人であって、あなた自身が今後受けるメリットについては別に考える必要があります。
変動型という点も長期的なリスクになります。現在の水準が続く保証はなく、10年後・20年後に金利が上昇した場合、毎月の利息負担が想定より大きくなる可能性があります。
一歩立ち止まって確認したいのは、そのリフォームが本当に「今の生活の質を高めるために必要か」という点です。市街地調整区域で売却が見込めないなら、リフォームしても資産価値の向上は期待しにくい。であれば、雨漏りや耐震など安全性に直結する最低限の修繕だけに絞り、費用を抑えるという選択もあります。
診断した会社はリフォームを勧める立場にあるため、第三者の建築士に同じ物件を見てもらい、本当に優先すべき工事を絞り込んでから判断するのが安全だと思います。
ただ、率直に言うと「売れない土地にリフォームローンを組ませる理由」はシンプルです。リフォーム会社は工事が完了した時点で代金を受け取れるため、その後物件が売れるかどうかは関係ありません。「ノンリコースだから安心」という説明は正しいのですが、その恩恵を受けるのは主に相続人であって、あなた自身が今後受けるメリットについては別に考える必要があります。
変動型という点も長期的なリスクになります。現在の水準が続く保証はなく、10年後・20年後に金利が上昇した場合、毎月の利息負担が想定より大きくなる可能性があります。
一歩立ち止まって確認したいのは、そのリフォームが本当に「今の生活の質を高めるために必要か」という点です。市街地調整区域で売却が見込めないなら、リフォームしても資産価値の向上は期待しにくい。であれば、雨漏りや耐震など安全性に直結する最低限の修繕だけに絞り、費用を抑えるという選択もあります。
診断した会社はリフォームを勧める立場にあるため、第三者の建築士に同じ物件を見てもらい、本当に優先すべき工事を絞り込んでから判断するのが安全だと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/27 17:11:27
ご丁寧で分かりやすいご回答をありがとうございました。
制度の仕組みやメリット・デメリットを詳しく教えていただきとても参考になりました。
特に「一歩立ち止まって考えること」や「第三者にも見てもらう」というアドバイスが心に残りました。
子どもたちとも相談し慎重に判断したいと思います。
最も参考になりましたのでベストアンサーに選ばせていただきました。
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/6/26 15:05:39
リバースモゲージですね
毎月家賃を払う
契約者がなくなると一括返済を迫られる
嫁さんが残ったら近所の家賃より高額な家賃を払う事になる
家賃を払えなくなって追い出される
のがおち
辞めた方がいいよ
毎月家賃を払う
契約者がなくなると一括返済を迫られる
嫁さんが残ったら近所の家賃より高額な家賃を払う事になる
家賃を払えなくなって追い出される
のがおち
辞めた方がいいよ
A
回答日時：
2026/6/26 10:22:28
物は言いよう。
家の恩返し、という名の担保による借入。
＝質入れ。
家の質入れ、しかも高金利、定期借家契約で後悔してもしらないよ、という契約内容と思います。
よく実情を調べてから進むべきと思います。
家の恩返し、という名の担保による借入。
＝質入れ。
家の質入れ、しかも高金利、定期借家契約で後悔してもしらないよ、という契約内容と思います。
よく実情を調べてから進むべきと思います。
A
回答日時：
2026/6/26 09:09:06
法定相続人がいないなら別でしょうが
個人的には自分でリフォームしたいところ
自己資金で賄える部分だけリフォームし
資金は最晩年に備えるですかね。
資産が潤沢に有るなら構わないと思いますが
１人暮らしなら今後介護や施設入居、医療費など
掛かる可能性が有りますし
資金が無ければ子供の負担になる可能性も高い。
リバースモーゲージやリースバックの様に
資金が自分の判断でどうするのかならともかく
全てリフォームで消えてしまうのですから
長生きのリスクが出て来る可能も。
自己資金とのバランスを考慮してそれは使わない方が無難だし
やはり戻って来ないと言ってもそれを利用するなら
子供さんに相談ですね。
個人的には自分でリフォームしたいところ
自己資金で賄える部分だけリフォームし
資金は最晩年に備えるですかね。
資産が潤沢に有るなら構わないと思いますが
１人暮らしなら今後介護や施設入居、医療費など
掛かる可能性が有りますし
資金が無ければ子供の負担になる可能性も高い。
リバースモーゲージやリースバックの様に
資金が自分の判断でどうするのかならともかく
全てリフォームで消えてしまうのですから
長生きのリスクが出て来る可能も。
自己資金とのバランスを考慮してそれは使わない方が無難だし
やはり戻って来ないと言ってもそれを利用するなら
子供さんに相談ですね。
A
回答日時：
2026/6/26 08:48:38
リバースモーゲージ
という持ち家を担保にお金を借りて、
そのまま住み続け、
死んだら清算、というシステムですね
外資系金融機関が積極的に売り出してる金融商品です
つまり、金の亡者、がやってる事なので、詐欺同然の金融商品です
コレね、家の担保価値を自在に変更出来るので、後からやっぱりお金を寄越せ、になる様に仕組まれてるんですね
悪名高い高級車の残価設定ローンと良く似てる
不動産会社は、たとえ大手でも詐欺紛いの商売をするのが珍しく無いので、絶対に信用出来ません
現在では、住宅価格が高騰してるので、たとえ市街化調整区域でも、良好なロケーションならばリフォームした綺麗な家ならば十分に儲かる価格で売れるとの算段でしょう
実質的に取得価格ゼロだし
つまり、あなたが無駄なリスクを敢えて抱える必要は無いでしょう
という持ち家を担保にお金を借りて、
そのまま住み続け、
死んだら清算、というシステムですね
外資系金融機関が積極的に売り出してる金融商品です
つまり、金の亡者、がやってる事なので、詐欺同然の金融商品です
コレね、家の担保価値を自在に変更出来るので、後からやっぱりお金を寄越せ、になる様に仕組まれてるんですね
悪名高い高級車の残価設定ローンと良く似てる
不動産会社は、たとえ大手でも詐欺紛いの商売をするのが珍しく無いので、絶対に信用出来ません
現在では、住宅価格が高騰してるので、たとえ市街化調整区域でも、良好なロケーションならばリフォームした綺麗な家ならば十分に儲かる価格で売れるとの算段でしょう
実質的に取得価格ゼロだし
つまり、あなたが無駄なリスクを敢えて抱える必要は無いでしょう
A
回答日時：
2026/6/26 08:42:57
総合的な不動産会社に勤めています。
それはノンリコース型のリバースモーゲージですね。
デメリットを伝えない業者（担当）は信用してはいけませんよ。
デメリットとして
金利の上昇を受ける。これは変動の住宅ローンと同じなのでいいとします。
次に、融資の限度額が担保する家の価値の年齢によって30％〜50％になる。家の価値が2000万だとすると600万〜1000万しか借りられない。
次に、土地と家の価値が下がると融資限度額が下がり、その分の返済をしなければならない。つまり、100万下がったなら100万の出費がいきなり生じる。市街化調整区域なら下がるでしょうね。
次に、支払い期限が終身なので長生きしたら、その分は当然損をする。
（期間を定めるローンもある）
次に、連帯保証人がいるなら、その連帯保証人も亡くなることが条件
などなど。
相手からの提案というのは、メリットは相手が説明しますが、デメリットは自分で考えるべきことですから、メリットが強いほど、デメリットも強いと思わなければなりませんよ。
リバースモーゲージは単身で相続人がいないならいいですが、相続人がいるなら推奨しません。
それはノンリコース型のリバースモーゲージですね。
デメリットを伝えない業者（担当）は信用してはいけませんよ。
デメリットとして
金利の上昇を受ける。これは変動の住宅ローンと同じなのでいいとします。
次に、融資の限度額が担保する家の価値の年齢によって30％〜50％になる。家の価値が2000万だとすると600万〜1000万しか借りられない。
次に、土地と家の価値が下がると融資限度額が下がり、その分の返済をしなければならない。つまり、100万下がったなら100万の出費がいきなり生じる。市街化調整区域なら下がるでしょうね。
次に、支払い期限が終身なので長生きしたら、その分は当然損をする。
（期間を定めるローンもある）
次に、連帯保証人がいるなら、その連帯保証人も亡くなることが条件
などなど。
相手からの提案というのは、メリットは相手が説明しますが、デメリットは自分で考えるべきことですから、メリットが強いほど、デメリットも強いと思わなければなりませんよ。
リバースモーゲージは単身で相続人がいないならいいですが、相続人がいるなら推奨しません。
A
回答日時：
2026/6/26 08:28:06
家の恩返しはハウスメーカーは4社が出資している住宅ローン機構の商品。
＞買い手がつかない
＞最近の空き家問題
＞
そこを大手の販売力でカバーして、土地さえ手に入れば利益に変えられる。
という不動産商売です。
家を売ってもそのまま家賃で住める
というリースバックと同じで、評価を安く設定されるので、担保に対する融資評価が通常より不利
ということです。
＞買い手がなかなかつかないこと
＞たぶん売れないと思って下さい
＞
本当に売れない土地にローンが通るはずはないのですが(そんなところに建ってる家には持ちかけない商品)、
この文言は不動産商売の基本です。
住人は古いの承知だし、直さなきゃならない事実もあるので、この言葉に嘘はないのですが、買い叩いておいて彼らは儲け幅が大きくなる。
ただし彼らがその土地を動かせるのが十数年先とかになるという事。
住宅ローンも年金受給タイミングも同じですが、契約内容をよく読んでいくらの融資でいつまで生きるかのシミュレーションをする必要があります。
ただし他社の同商品よりもトラブルは少し低い傾向でしょう。
後々自分たちがそこで商売ができるので。
面倒ならあとの始末を子供に任せず(済ませておく)も手です。
ネットを利用できるのですから、住宅メーカーや不動産業の利益の出し方を読み漁ってみて、不満がなければそういう選択もあり。
奴らに儲けさせたくないなぁ、なんて思うなら、ローンをどの商品にするかや、そもそもリフォーム依頼先をゼロから考え直す事もあり。
＞買い手がつかない
＞最近の空き家問題
＞
そこを大手の販売力でカバーして、土地さえ手に入れば利益に変えられる。
という不動産商売です。
家を売ってもそのまま家賃で住める
というリースバックと同じで、評価を安く設定されるので、担保に対する融資評価が通常より不利
ということです。
＞買い手がなかなかつかないこと
＞たぶん売れないと思って下さい
＞
本当に売れない土地にローンが通るはずはないのですが(そんなところに建ってる家には持ちかけない商品)、
この文言は不動産商売の基本です。
住人は古いの承知だし、直さなきゃならない事実もあるので、この言葉に嘘はないのですが、買い叩いておいて彼らは儲け幅が大きくなる。
ただし彼らがその土地を動かせるのが十数年先とかになるという事。
住宅ローンも年金受給タイミングも同じですが、契約内容をよく読んでいくらの融資でいつまで生きるかのシミュレーションをする必要があります。
ただし他社の同商品よりもトラブルは少し低い傾向でしょう。
後々自分たちがそこで商売ができるので。
面倒ならあとの始末を子供に任せず(済ませておく)も手です。
ネットを利用できるのですから、住宅メーカーや不動産業の利益の出し方を読み漁ってみて、不満がなければそういう選択もあり。
奴らに儲けさせたくないなぁ、なんて思うなら、ローンをどの商品にするかや、そもそもリフォーム依頼先をゼロから考え直す事もあり。
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