教えて！住まいの先生
Q 不動産取引に詳しい方へ質問です。 先日、中古住宅を4,200万円で購入しました。
売主は不動産会社で、当初は4,500万円で販売されていましたが、半年ほど売れなかったため、「仕入れ値ギリギリの4,200万円までなら値下げできます」と説明を受け、お買い得だと思って購入を決めました。
ところが、重要事項説明の際に、その物件には3,800万円のローンが設定されていると説明を受けました。
そこで疑問なのですが、不動産会社が利用する事業用・投資用ローンは、一般的に頭金や自己資金をある程度入れるものなのでしょうか。それとも、頭金なしや諸費用込みのフルローンも珍しくないのでしょうか。
もし前者であれば、実際の仕入れ価格は4,000万円前後だった可能性もあり、「仕入れ値ギリギリ」という説明にも納得できます。
一方で、後者のように頭金なしで諸費用まで含めて3,800万円を借りられるのであれば、実際の仕入れ価格は3,600万円前後だった可能性もあるのではと思ってしまいます。その場合、「仕入れ値ギリギリ」という説明を信じて購入を決めたので、少し複雑な気持ちです。
そこで質問です。
「3,800万円のローンが設定されている」という情報だけで、実際の仕入れ価格はどのくらいだったと考えるのが一般的でしょうか。皆さんならどのくらいと予想されますか。
ところが、重要事項説明の際に、その物件には3,800万円のローンが設定されていると説明を受けました。
そこで疑問なのですが、不動産会社が利用する事業用・投資用ローンは、一般的に頭金や自己資金をある程度入れるものなのでしょうか。それとも、頭金なしや諸費用込みのフルローンも珍しくないのでしょうか。
もし前者であれば、実際の仕入れ価格は4,000万円前後だった可能性もあり、「仕入れ値ギリギリ」という説明にも納得できます。
一方で、後者のように頭金なしで諸費用まで含めて3,800万円を借りられるのであれば、実際の仕入れ価格は3,600万円前後だった可能性もあるのではと思ってしまいます。その場合、「仕入れ値ギリギリ」という説明を信じて購入を決めたので、少し複雑な気持ちです。
そこで質問です。
「3,800万円のローンが設定されている」という情報だけで、実際の仕入れ価格はどのくらいだったと考えるのが一般的でしょうか。皆さんならどのくらいと予想されますか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/7/5 20:46:27
仕入値ぎりぎりで販売していたら事業として成り立っていないので、営業トークで間違いないと思います。
半年も売れなければ、最低限の200～300万利益になれば十分でしょう。
最低でも200万円位は利益載せてると思うので、仕入値3800万、諸経費100万、利益300万、合計4200万と予想します。
仮に仕入値が3700万で諸経費100万の3800万銀行融資だとしても、4200万で売れば利益400万です。
初めから300万程の利益では動いていないでしょうから、4500万で販売スタートして利益700万位あれば儲かった、利益400万なら想定通り、最低でも200万切らなければOKとする、それ以下なら失敗だった、ぐらいです。
半年も売れなければ、最低限の200～300万利益になれば十分でしょう。
最低でも200万円位は利益載せてると思うので、仕入値3800万、諸経費100万、利益300万、合計4200万と予想します。
仮に仕入値が3700万で諸経費100万の3800万銀行融資だとしても、4200万で売れば利益400万です。
初めから300万程の利益では動いていないでしょうから、4500万で販売スタートして利益700万位あれば儲かった、利益400万なら想定通り、最低でも200万切らなければOKとする、それ以下なら失敗だった、ぐらいです。
回答
A
回答日時：
2026/7/4 23:36:13
何用の家？
A
回答日時：
2026/7/4 12:28:40
消費税とかもあるから、
ギリギリだも思うよ。
ただ、営業の言葉をそのまま受け取ったとか、
流石におめでたい気もする。
ただ、銀行で抵当権が3800万円もついてたなら、
良い物件だとは思うよ。
ギリギリだも思うよ。
ただ、営業の言葉をそのまま受け取ったとか、
流石におめでたい気もする。
ただ、銀行で抵当権が3800万円もついてたなら、
良い物件だとは思うよ。
A
回答日時：
2026/7/4 12:12:03
A
回答日時：
2026/7/4 11:30:07
それの何が意味があるのでしょうか？
魚屋でもなんでも、同じこと言います
買い側はそれが本当に底値なのかどうかを確認する術はありませんし、確認するべきではありません
あなたが買った不動産が相場に比べて、どうだったのか？ってだけのこと
そんなことは聞いていない、仕入れ値ギリギリと言ったのに、そんな質問であれば
そもそも仕入れ値とは何ですか？仕入れるにしても労力や半年の間の金利もかかります、仕入れるにも費用がかかると言うことです
この費用を仕入れ値にプラスしてはダメですか？
ダメで無ければこれが仕入れ値です
ようは、不動産屋が損しないと得した気分にならない、そんな意味でしょうか？4500が4200なら値引きの交渉に成功したと言えます
300万って大きいですよ、内外装に使えますから、気にされないで、手入れをしっかりして、新しい家を満喫することです
魚屋でもなんでも、同じこと言います
買い側はそれが本当に底値なのかどうかを確認する術はありませんし、確認するべきではありません
あなたが買った不動産が相場に比べて、どうだったのか？ってだけのこと
そんなことは聞いていない、仕入れ値ギリギリと言ったのに、そんな質問であれば
そもそも仕入れ値とは何ですか？仕入れるにしても労力や半年の間の金利もかかります、仕入れるにも費用がかかると言うことです
この費用を仕入れ値にプラスしてはダメですか？
ダメで無ければこれが仕入れ値です
ようは、不動産屋が損しないと得した気分にならない、そんな意味でしょうか？4500が4200なら値引きの交渉に成功したと言えます
300万って大きいですよ、内外装に使えますから、気にされないで、手入れをしっかりして、新しい家を満喫することです
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