教えて！住まいの先生
Q 家のローンが後760万程残っていて、56歳で完済です。年齢は47歳です。毎月6.5万のローンで金利は1.725%です。会社で財形貯蓄を毎月4万程しています。
先月からニーサ（オルカン）を毎月1万積み立ています。200万程繰上げ返済した方がいいのか？財形貯蓄を3万にしてニーサを2万に変えた方がいいのか？繰り上げ返済の200万をニーサに入れた方がいいのか？
結局どうした方がいいのか迷っています。
アドバイスお願いします。
結局どうした方がいいのか迷っています。
アドバイスお願いします。
回答
A
回答日時：
2026/7/10 14:31:49
簡単な話です。投資する分を減らして住宅ローンの繰り上げ返済ですね
投資は貯金ではないですから元本保証はなく、なんと投資する7割の方間違っていますが利益なんて売らなきゃ出ないんですよ。極論言えば含み損益なんて仮定架空の損益です。金利は今後上がりますからその前に繰り上げ返済がよい
投資は貯金ではないですから元本保証はなく、なんと投資する7割の方間違っていますが利益なんて売らなきゃ出ないんですよ。極論言えば含み損益なんて仮定架空の損益です。金利は今後上がりますからその前に繰り上げ返済がよい
A
回答日時：
2026/7/10 06:26:35
高1中2の子育て中は、教育費がピークの時期なので200万繰上返済するのはやめたほうがいいです。
2学年差で毎年教育費増えてませんか？
中2の子は秋頃に、高1の子は来年修学旅行ありますよね？
ご家族で、お子さんの高校への進路、高校卒業後の進路話し合ってますか？
来年度以降は将来的に毎年かかる数百万教育資費のため貯蓄していたほうが良いのでは？
就職、大学2年間か4年間、専門か 行く選択肢により用意する教育費も変わりますので、
2人とも4年制大学行くなら私立だと大金要りますよ。文系理系にもよりますし。
国公立大で自宅から通えるなら安くて済みますが、塾代も要りますし。
私ならこの時期に繰上返済はしません。
絶対に来年必要分は1年定期預金にして、残りを積立NISAで増やします。
高1中2→高2中3→高3高1→大1高2→大2高3→大3大1→大4大2→院1大3→院2大4
2学年差で毎年教育費増えてませんか？
中2の子は秋頃に、高1の子は来年修学旅行ありますよね？
ご家族で、お子さんの高校への進路、高校卒業後の進路話し合ってますか？
来年度以降は将来的に毎年かかる数百万教育資費のため貯蓄していたほうが良いのでは？
就職、大学2年間か4年間、専門か 行く選択肢により用意する教育費も変わりますので、
2人とも4年制大学行くなら私立だと大金要りますよ。文系理系にもよりますし。
国公立大で自宅から通えるなら安くて済みますが、塾代も要りますし。
私ならこの時期に繰上返済はしません。
絶対に来年必要分は1年定期預金にして、残りを積立NISAで増やします。
高1中2→高2中3→高3高1→大1高2→大2高3→大3大1→大4大2→院1大3→院2大4
A
回答日時：
2026/7/8 14:43:39
繰り上げ返済をしたら金利分どれくらいとくにあるか試算
してもらいましょう。
実は住宅ローンは先に金利を支払う銀行有利な支払い形態になっています。
最初の20年で金利分を支払ってるので、いまのこってるのは元金です。
よって、今から繰り上げ返済してもメリットはあまりありません。
住宅ローン分の生命保険と思いこのまま支払いが正解かと。
200万はNISAに回しましょう。
してもらいましょう。
実は住宅ローンは先に金利を支払う銀行有利な支払い形態になっています。
最初の20年で金利分を支払ってるので、いまのこってるのは元金です。
よって、今から繰り上げ返済してもメリットはあまりありません。
住宅ローン分の生命保険と思いこのまま支払いが正解かと。
200万はNISAに回しましょう。
A
回答日時：
2026/7/8 10:29:42
私なら、NISAは継続(１万円)
財形貯蓄を解約、それを原資に毎月住宅ローン繰り上げ返済。
５２・３歳で完済できると思うので、それからNISAを本格的にするかと思います。
２００万が自由に使えるお金なのであれば、NISAに突っ込みます。
投資にまだ慣れていないのであれば、住宅ローンの繰り上げ返済に使って、40代の内にローン完済を目指すのもアリだと思いますよ。
ただ、既婚者で未成年のお子さんがいらっしゃるなら、ローンは56歳まで引っ張って、NISA優先が良いと思います。
やはり団信の存在は捨て置けません。
最悪、迷うならどっちもやる。
200万あるなら100万をローン繰上、もう100万をNISAの原資とするのも全然アリだと思います。
財形貯蓄の4万円も繰り上げ返済に2万円、NISAに2万円(計月3万円)みたいに振り分けるのも大いに結構です。
この方がどちらが有利になっても後悔は少ないでしょう。
財形貯蓄を解約、それを原資に毎月住宅ローン繰り上げ返済。
５２・３歳で完済できると思うので、それからNISAを本格的にするかと思います。
２００万が自由に使えるお金なのであれば、NISAに突っ込みます。
投資にまだ慣れていないのであれば、住宅ローンの繰り上げ返済に使って、40代の内にローン完済を目指すのもアリだと思いますよ。
ただ、既婚者で未成年のお子さんがいらっしゃるなら、ローンは56歳まで引っ張って、NISA優先が良いと思います。
やはり団信の存在は捨て置けません。
最悪、迷うならどっちもやる。
200万あるなら100万をローン繰上、もう100万をNISAの原資とするのも全然アリだと思います。
財形貯蓄の4万円も繰り上げ返済に2万円、NISAに2万円(計月3万円)みたいに振り分けるのも大いに結構です。
この方がどちらが有利になっても後悔は少ないでしょう。
A
回答日時：
2026/7/8 09:36:00
わたしなら財形止めてNISAに変えますね。
あと残債は繰上げしてさっさと終わらせます。ただの借金ですからね。
早く終われば、その返済分毎月NISAびに回せて老後資金のために使えますから。
あと残債は繰上げしてさっさと終わらせます。ただの借金ですからね。
早く終われば、その返済分毎月NISAびに回せて老後資金のために使えますから。
A
回答日時：
2026/7/8 09:16:31
200万円の繰り上げ返済がイイと思います。
A
回答日時：
2026/7/8 08:34:16
ニーサなんかは60超えてからもできるのでほぼガン無視上等です
住宅ローンにしても変動で3％を超えるような場合に繰り上げを実行するくらいでちょうどいいです
ただ残高が800万程度なので今後金利上昇しても支払い残高は減っていくのでわざわざ繰り上げする意味があるのとなると考えられます
財形の恩恵やできることならidecoによる恩恵を取りに行くべきでしょうね
年収400万を超える場合idecoによる控除効果が出てくるためまずこちらを意識するべきでしょうし退職金がないもしくは少ない場合退職金控除による恩恵も受けれます
こちらでどれだけの控除が受けれるかということを計算してみてもよいと思います
65歳までの約20年をイデコで運用するだけでnisaと同等若しくはそれ以上のメリットはあると考えられます
65歳になった時点で引き出しそのままNISAに資金を移す感じにすればよいというだけです
住宅ローンにしても変動で3％を超えるような場合に繰り上げを実行するくらいでちょうどいいです
ただ残高が800万程度なので今後金利上昇しても支払い残高は減っていくのでわざわざ繰り上げする意味があるのとなると考えられます
財形の恩恵やできることならidecoによる恩恵を取りに行くべきでしょうね
年収400万を超える場合idecoによる控除効果が出てくるためまずこちらを意識するべきでしょうし退職金がないもしくは少ない場合退職金控除による恩恵も受けれます
こちらでどれだけの控除が受けれるかということを計算してみてもよいと思います
65歳までの約20年をイデコで運用するだけでnisaと同等若しくはそれ以上のメリットはあると考えられます
65歳になった時点で引き出しそのままNISAに資金を移す感じにすればよいというだけです
A
回答日時：
2026/7/8 08:15:36
ローンの金利が低いですし、期待利回りの高いオルカンの積立を優先してください。
A
回答日時：
2026/7/8 07:52:10
NISAよりiDeCoが有利になるケースもあるので、iDeCoも検討すると良いですよ
A
回答日時：
2026/7/8 07:48:20
金利が上がってきていて不安もありますがローンについてはほぼ見通しついてると思います。
なので繰り上げ返済の200万をニーサに入れた方がいいです。
なので繰り上げ返済の200万をニーサに入れた方がいいです。
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