教えて！住まいの先生

質問の意図がよくわからないのですが、「仕上がりが同じ性能」なんて条件つけられたらどっちも同じですよね。

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性能を求めるなら新築一択ですね。
基礎を含めた構造躯体は2000年(通称:新•新耐震)基準より前の建物はあまり信用できません。
築40年なので、1981年の新耐震には当てはまりますが当時はそのチェック体制が激甘だったので本当に新耐震の性能があるか怪しいです。
それをスケルトンから基礎補強して施工すれば、それなりの性能は実現できますがコスト的に新築と変わらないか、それ以上になる可能性が高いです。
公的証明の耐震等級3を取得するのであれば、新築でしかまず無理です。
(中古では基礎からやり替えが必要なので、原型なくなります)
快適、安上がり、長持ちの3点共に軍配は新築に上がると思います。

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新築です。
築40年はある程度壊す必要があります。

同じ性能になるなら、壊すという手間の分だけコストがかかります。

そして、同じ性能なら、快適さと長持ち具合は変わらないです。

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個人的見解
私ならリノベーション も 手掛ける
工務店さんに相談に行く
そして現状で見れる場所(かなり限られるけど)チェックして貰って、リノベで行けるならリノベーションで行くかな
今の家はコスト高もあって せせこましいけど
昔の家は 贅沢な作りしてるから
希望する性能値を具体化させて 新築同様のコストかけて 固定資産税で回収していくかな

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絶対新築です。40歳の人間にいくらお金をかけても所詮は40歳です。それに今の新築はローコストであっても40年前の注文建築よりレベルが上です。

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あくまで経験値での、ご質問者様の家の場合の
参考になるかわかりませんが

しっかりとした＝1981年(昭和56年以降)とのことですが
その強度的なものがどのような構造設計されてるか？は
不明なのでなんともいえませんが

おっしゃってる希望の内容を網羅しようとすると
柱や梁桁や基礎コンクリート、地盤強度などが現在の
新築同様なのか？になると思いますが

その場合でも、
ほぼ、柱・梁・桁、基礎コンクリートを利用できたとして
大規模な改修に納まり上なるという可能性があると思います

耐震補強に関しましても
(コンクリート基礎の現在の強度、軸組と
壁量の耐震設計の見直し＊地盤の地耐力は？等)
＊現在の基準と比較検討の必要性

断熱性能も外周部に接する壁を全撤去、屋根裏の
断熱も「天井裏断熱」から「屋根断熱」、や換気計画など
今どきにするには
納まり上場合によっては、屋根の野地板まで剥いで
高断熱材を充填しなおしなど施工しないといけない
可能性があると思います
＊サッシ・玄関ドアも全入替
(ここまで解体するのであれば内窓断熱サッシに
するのはもったいないと思います)

おおよその概要こういう方向性になると
手壊しでの解体(労務費・産廃費・)が嵩み、それにプラス
新しく施工する建築工事費ということになり

概算で計算しても、一度重機解体し、短期間(コスト節約)
更地にして地盤調査及び必要な場合改良工事をし、
今の設計基準の基礎コンクリートとご希望の耐震等級の軸組、
断熱性能を兼ね備えたものを設計・施工された方が
費用も工期的にも効率的だと思います

実際見積出しても、今の新築建て替えとほとんど変わらず
結果新築へ建て替えたという経験があります

これはあくまで一例になりますが

その現存のお住まいを表層リフォームや
せいぜい内窓サッシや二重床にして断熱を入れるなど
簡易的な発想でしたらまた話は変わると思います
＊玄関ドアはリモデル用などが普及してますので
大事にならず容易に交換できると思います

少し参考になれば幸いです

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シャッター雨戸や電子錠はフルスケルトンなら今あるサッシを付けるだけですから何の問題もないです。

耐震や断熱などをやるということは。
丸裸にするスケルトンか、少なくとも内面フル解体になりますから、解体費用がなかなかのものになります。
内装のみ解体でも残す部分が邪魔だったり養生が必要で手間がかかるので、思いのほか安くはなりません。
それでも壁や屋根も買えるよりは安く済みます。
ただし外壁が付いた状態での断熱工法をするしかなくなります。

新たに取り付ける資材は現代のものが使えるのですから、いくらでも仕上がりは変えられますが、
「間取り変更」は厄介です。
それを実現するための費用が絡んでくると、場合によっては建て替えるほうが安いです。

また、新築の方が間取りが自由になるので、その面では格段に快適さ(満足度)がかわりますから、金額よりもこれを気にしているのなら新築です。

色々割り切るならリフォームの方が少しは安くなるでしょう。

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築50年のしっかり造られた木造の家屋ですが、さすがに年月には適いません。
畳み床板も軋むしのでリフォームしました。
リフォームしている間に仮に住む令和の家に居たら、その快適さは明らかに違いました。
冬は４℃まで下がる自室は窓をwにしても壁ごと換えなければ意味がありません。
その点、令和の家は壁も窓も厚みが違います。
戻れなくなりました。

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築40年のしっかりした家の、しっかり具合がわからないですが、リフォームすれば新築のようにはなります。
でも見た目が新築になるだけです。

たとえば80歳の女性が美容整形で20歳の顔になれたとします。
でも20歳には見えるけれど、血管や骨、筋肉は80歳のままです。

家でいうと、目に見える内装は新築だけど、柱や梁は築40年です。
そして木造住宅の寿命はだいたい40年くらいです。
40年で直ちに倒壊するわけではないですが、50年は無理です。

その躯体にまで手を入れるリフォームであれば安心ですが、そこまでするなら確実に、圧倒的に新築の建売のほうが安いし、確実で、気分もいいです。

田舎の古民家に住みたい、ということなら話は別ですが、一般的な住宅なら建売であっても新築のほうがいいと思います。

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リフォーム……と言うかリノベーションの方が良いッスよ♪(･ᴗ･ )

リフォームだと耐震性や耐久性、断熱性などを同レベルは無理ッス(´･_･`)

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