教えて！住まいの先生

過去、セキスイハイムにて約10年ほど勤務しておりました。
当時、建替や土地から探し始めるお客様も多く、土地等の不動産仲介を扱う専門部署もありましたので連携しながら業務対応しておりました。
その後は断熱素材系メーカーに勤めており建築業界への携わりが20年以上になりました。
私自身も5年前に自宅を新築・中古で検討し、悩んだ末、希望立地で販売されていた築15年のパナソニックホームズ製、軽量鉄骨造の中古住宅を購入しました。
自分は最終的に住宅メーカーの中古物件を中心に探していた為、木造系メーカーも複数検討しておりました。その際の実体験やこれまでの経験則からのお話となります。ご参考になれば幸いです
(趣旨にそぐわない回答だったすいません(･_･;)

ざっくりですが3年半前の檜住宅とのことですが、桧家住宅だったりするのでしょうか？
また、設備仕様に複層トリプルガラス、太陽光発電、外装タイルが含まれており非常に仕様がよく、仮に桧家住宅ではなく一般的工務店だとしてもかなりの高スペックかと思います。
(もし桧家住宅なら断熱材はウレタン吹き付けのAQUAフォームの為、断熱性や気密性がかなり良いかと思いますし、全館空調が入っていればなお良いかと思います。仮にその他住宅メーカー又は工務店だとしてもトリプルガラスサッシを入れているあたりで断熱性能へのこだわりが見え隠れします)

・今回の物件は買いかどうか？
他の回答者様と同様に実際の物件を見ていない為断言はできませんが・・・・
ご質問者様が土地を気に入っているのなら、個人的には 買い では無いかと思います。
(ただし他の回答者様のおっしゃる通り安すぎるので問題が無いかは良く確認しましょう。
でも、自分も同じ様に、市場に比べてかなりお値打ちな物件を見つけてかなり怪しんだり注意してホームインスペクションなど入れましたが、本当にお値打ちに出しているだけで非常良い売主さんに当たったのが今自宅として住んでいるお家なので、質問者様が納得できる理由なら買いだと思います。)

補足情報ありがとうございます。
土地の大きさは64.74坪の分譲地内で近隣の土地坪単価11万円〜12.5万円と判断しました。
ここでは坪単価の中間価格で考え土地が約750万とします。
そうしますと、上物にかかるすべての費用(中古建物+設備仕様+付帯工事+基礎又は基礎補強+エクステリアすべて含む)は1450万と仮定できます。
建物の大きさが不明ですが仮に2階建(約30坪前後)や平屋(約22〜25坪前後)だったとしても現在の桧家住宅又はそこそこ実力のある工務店なら建物だけで坪単価約80〜90万、そこにオプションや基礎補強、エクステリア、付帯工事など家の形が成すまでの費用を含めると総額は約90〜100万以上になる事が想定できます。そうなると新築の場合2階建30坪の土地を除く上物総額は・・・約3000万以上となる為、今回の築3年半足らずの築浅が新築価格の半額以下で手に入る想定資産となります。
(元住宅メーカー勤務の為、当時の競合他社の金額を知っているだけに、ここ数年で本当に新築住宅は高くなってしまいましたね(･_･;)と驚くばかりです)
あくまで個人的な見解ですがこの様な感じで検討の参考になると幸いです。

・実際の初期費用(諸費用)とはどのくらいかかるのか？
中古住宅の初期費用は新築と比べて少し高くなる傾向です。理由として不動産仲介費用がかかる上減税措置が中古では無い項目もあります。ここでは初期費用を諸費用として記載しています。

中古住宅購入時の主な項目は
不動産仲介手数料、住宅ローン諸費用、登記費用、固定資産税、売買契約書印紙代、火災保険・地震保険料などがございます。
住宅メーカー勤務時代の説明方法として簡易的にざっくりお伝えすると、上記諸費用は販売価格に対し
新築だと販売価格の6〜7%程度
中古だと販売価格の8〜10%程度
と言われています。
今回は私が実際に購入した際にかかった諸費用をもとに試算してみました。
仮に販売価格2200万とした場合全額住宅ローン借入とします。
①仲介手数料 約80万
一般的な算式：(物件価格 × 3％ ＋ 6万円) ＋ 消費税(10％)
②登記費用 約35万
(抵当権設定登記、所有権移転登記、司法書士報酬費用、謄本、印紙、家屋証明書取得費用など)
③住宅ローン融資手数料 約50万
(銀行による、例:借入金額の2.2%、ローン保証料含む)
④火災保険料+地震保険料 5年 約18万+約12万
(保険会社と補償対象金額による 火災事故による建替の場合新築取得は中古住宅取得額より多くなる為火災補償金額は多めにして試算例:火災2700万+地震1300万 物損事故特約含む)
⑤不動産取得税 約10万
⑥固定資産税等清算金 約10万
⑤と⑥は市町村により変わる為不明、試算なのでとりあえず10万で設定
⑦契約書印紙代金 約5万
とりあえず試算の為入れてますが電子契約なら必要無し

合計諸費用①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=約220万円

と言った内訳になります。
(状況により増減しますが、自分も建物購入金額の10%ぐらいが諸費用でほぼずれませんでした。)

中古物件価格+諸費用(初期費用)=総額目安
→2200万+約220万=約2420万
と言った目安となります。
この様な試算をもとに、どのくらい現金で支払い、手元に残すか？、又は諸費用込みで全額住宅ローン+諸費用ローンで借入して手元現金は投資回すか？などシュミレーションすると良いかと思います。
ちなみにこの物件の最大の強みは、キッチンや水回り等のがまだ新しい為交換費用が無い！つまりリフォーム費用がほとんどかからないと思われる点だと思います。

また、そのほかにも必要に応じて検討が必要な内容です。参考までに記載しておきます。
・リフォーム費用(築3年半なら室内も綺麗なのでリフォームの必要が無いと思いますが)
・ルームクリーニング
・ホームインスペクション(住宅診断)
・アンテナ取り付け
・引越し費用
・入居前お祓い
・家具(新調する場合)
・家電(新調する場合)
・カーテン・照明
と言った項目が良く検討されます。

これまでの経験則や実体験からのお話となります。
ご参考になれば幸いです。
(質問者様の趣旨にそぐわない回答だったすいません(･_･;)

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