教えて！住まいの先生

結論からいうと、**不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、必ず地目変更をしなければならないという法律はありません。**

ただし、地目変更は「土地が売れたとき」に行うものではなく、**土地の実際の使われ方が変わったとき**に行う手続きです。登記上の地目と現状が異なる場合、原則として変更から1か月以内に地目変更登記を申請する決まりがあります。

そのため、すでに田として使われておらず、現状も農地ではないと判断される状態なら、「売れるまで変更しない」という契約条項を入れても、本来の登記義務がなくなるわけではありません。

一方で、30年以上使っておらず草が生えているだけで、自動的に農地ではなくなるわけでもありません。草刈りなどをすれば再び耕作できる土地は、農地として扱われることがあります。

また、固定資産税の「課税地目が宅地」という点も、登記上の地目が宅地という意味ではありません。固定資産税は、登記地目とは別に、毎年1月1日時点の現状を見て課税地目を決めます。

したがって、まず確認すべきなのは次の2点です。

・市町村の農業委員会に、現在も農地として扱われているか確認する
・法務局または土地家屋調査士に、現在の正しい地目が何になるか確認する

農地として扱われている場合は、売買や農地以外への利用に農業委員会などの許可・届出が必要になることがあります。単に所有者の希望だけで「田」から「宅地」などへ変更することはできません。

不動産会社が先に地目変更を求めるのは、買主が見つかった後に農地の手続きや地目変更ができず、売買が進まなくなるのを避けたいからだと思われます。ただし、媒介契約前に変更を求めるか、買主が決まってから手続きを進めるかは、不動産会社の方針によって異なります。

まず農業委員会に「この土地は現在も農地扱いなのか」「非農地として地目変更できるのか」を確認し、その回答を不動産会社に伝えてから判断するのがよいと思います。

九州・沖縄エリアであれば、地域別に不動産売却相場や査定比較のポイントをまとめているサイトもあります。

「九州不動産売却ラボ」などで、地域名とあわせて確認してみると判断しやすいと思います。

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