教えて！住まいの先生
Q 中古マンション又は中古戸建を探しています おとり広告なるものがあるとネットで見たのですが実際あるものでしょうか？ 内見申込の直後から何件も広告メールが来ますが価格立地全て条件に合いません
内見も実現していません
何が起きているのか不思議なのです
補足
何が起きているのか不思議なのです
専属専任媒介業者は窓口の意味あいだと思っていました。売れてしまったことに気付かず結果的におとり広告になってしまうとの回答が大半なのでますます混乱してしまいました。
窓口を通さずに販売できるのでタイムラグもありえると理解すれば良いのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/7/18 20:14:16
まぁ「おとり広告」という俗世間的言葉の意味での、内容は少ないです
ですので「おとり広告おとり広告＝不動産屋は悪いなぁ」的な回答は
業界を知らない素人です
実際おとり広告を仮にやって潜在客を集めたとしても
売買の場合は成約させるまではかなり色々ハードルが高いので
潜在客を多数持っていても、集める事がそこまでおいしい・・
と言えるものでは有りません
一般の方が「おとり広告？」と思ってしまうのは
正直さんが回答してるように
●一物件を複数の不動産業者が扱う、業者は24時間デスクやネットにかじりついて掲載物件の更新をしている訳では無いので、中には他で申し込みがあったのに更新が間に合っていないケースも多々あります
それをタイムラグで他のネット検索者が見たら「おとり広告」に
思えてしまう・・という形です
●申し込みが有ったとしても確実に成約にまで流れない場合も多い
要は中途でキャンセル等もそれなりにあるので、一応保険的に
(売主・貸主の成約機会損失防止の為)、確実に成約日の成約終了まで
掲載しておく場合も多い
これを新規検索者が問い合わせたら、「一応申込み中です、二番手になりますが良いですか？」という形になったりします
で、ですが、あなたの場合は問い合わせた業者自体があまり
良くなかったのでしょうね、内見申し込みをサイトから？実際電話で
申し込んでアドレス教えた？のか分かりませんが、あなたのアドレスが
潜在客として登録されて、色々な物件のメールが送ってくるのでしょう
でも業者全てがそういう感じとは思わないで下さいね、
殆どの業者はキチンと個人情報の取り扱いには真剣で
簡単に内容やメアドを他に流したり、ちゃんと業者名担当者名で
メールを送って「こういう物件も有りますよ」的にしか営業はしていないはずです・・なので、逆に一括まとめサイトなどは、個人のメアドが
一方的にいろんな業者に流れてしまうので、そういうサイトからの申し込みなどはしない方が良いですね
ですので「おとり広告おとり広告＝不動産屋は悪いなぁ」的な回答は
業界を知らない素人です
実際おとり広告を仮にやって潜在客を集めたとしても
売買の場合は成約させるまではかなり色々ハードルが高いので
潜在客を多数持っていても、集める事がそこまでおいしい・・
と言えるものでは有りません
一般の方が「おとり広告？」と思ってしまうのは
正直さんが回答してるように
●一物件を複数の不動産業者が扱う、業者は24時間デスクやネットにかじりついて掲載物件の更新をしている訳では無いので、中には他で申し込みがあったのに更新が間に合っていないケースも多々あります
それをタイムラグで他のネット検索者が見たら「おとり広告」に
思えてしまう・・という形です
●申し込みが有ったとしても確実に成約にまで流れない場合も多い
要は中途でキャンセル等もそれなりにあるので、一応保険的に
(売主・貸主の成約機会損失防止の為)、確実に成約日の成約終了まで
掲載しておく場合も多い
これを新規検索者が問い合わせたら、「一応申込み中です、二番手になりますが良いですか？」という形になったりします
で、ですが、あなたの場合は問い合わせた業者自体があまり
良くなかったのでしょうね、内見申し込みをサイトから？実際電話で
申し込んでアドレス教えた？のか分かりませんが、あなたのアドレスが
潜在客として登録されて、色々な物件のメールが送ってくるのでしょう
でも業者全てがそういう感じとは思わないで下さいね、
殆どの業者はキチンと個人情報の取り扱いには真剣で
簡単に内容やメアドを他に流したり、ちゃんと業者名担当者名で
メールを送って「こういう物件も有りますよ」的にしか営業はしていないはずです・・なので、逆に一括まとめサイトなどは、個人のメアドが
一方的にいろんな業者に流れてしまうので、そういうサイトからの申し込みなどはしない方が良いですね
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/7/18 20:14:16
とても分かりやすい説明有難うございました
この物件は複数サイトに出ていますが広告は一社だけです。内見はできていません（なぜか…）がメール連絡は取れています お勧めメールが来るのもこの業者です
不動産仲介業が少し分かった様に思いますのでfig…さんの言われる様によろしく無い業者かも知れません
連絡は検索サイトを通すものと思っていましたが以前知らない不動産屋からパンフレットが送られて来た謎も解けました
回答
A
回答日時：
2026/7/18 12:42:16
売買においては、あまりおとり広告はないと思います。
おとり広告というより、その広告を出している会社が、その物件が売れてしまっていることに気づいていない、というのが多いと思います。
結果としておとり広告になってしまうのですが、そもそもそれにすら気づいていいない、というのが一番多いと思います。
なぜそうなるのか？
売主が不動産業者の物件の場合、複数社の不動産会社から広告掲載の依頼が来ます。複数社とはいえ、10社以上になることも珍しくありません。
売主は複数社すべてにＯＫはします。
しかし、いちいちＯＫした会社に売れたことを報告しません。
広告掲載している会社の方から売主業者に確認をしなければなりません。
その掲載している会社が毎日のように、売主業者に確認することもなく、多くて週一です。
なので、そのタイミングによっては、確かに売れてしまっていても掲載されていることはあるでしょう。
なので、意図せずしておとり広告になる、というのはあります。
おとり広告というより、その広告を出している会社が、その物件が売れてしまっていることに気づいていない、というのが多いと思います。
結果としておとり広告になってしまうのですが、そもそもそれにすら気づいていいない、というのが一番多いと思います。
なぜそうなるのか？
売主が不動産業者の物件の場合、複数社の不動産会社から広告掲載の依頼が来ます。複数社とはいえ、10社以上になることも珍しくありません。
売主は複数社すべてにＯＫはします。
しかし、いちいちＯＫした会社に売れたことを報告しません。
広告掲載している会社の方から売主業者に確認をしなければなりません。
その掲載している会社が毎日のように、売主業者に確認することもなく、多くて週一です。
なので、そのタイミングによっては、確かに売れてしまっていても掲載されていることはあるでしょう。
なので、意図せずしておとり広告になる、というのはあります。
A
回答日時：
2026/7/17 17:34:42
A
回答日時：
2026/7/17 17:29:09
回答させていただきます。
おとり広告は、消費者の合理的な選択を誤らせる「不当表示」にあたります。消費者は存在しない魅力的な条件に惹きつけられて無駄足を踏んだり、当初の目的とは異なるものを買わされたりする被害を受けるため、消費者庁のガイドラインや各業界のルールで違反行為として禁止されています。
不動産も、宅建業法で明確に禁止されています。
ただし、多いのは、もう他社で他の方と契約済みが大半を占めます。
何故なら、サイトで表示されるまでには、会社同士のやり取りに時間がかかってタイムラグが生じているからなのです。
また、広告でアピールすることは、良くあることです。
しかし、明らかに自分たちに都合の良い売買物件を実際に案内することは禁止行為です。
これを防ぐには、やはり信頼の出来る不動産チェーンや、地元大手の業者に実際に足を運んで依頼することでしょう。
もともと、不動産業界は、海千山千の世界です。わけの解らない業者に依頼すると、あとあとトラブルとなります。
いい業者を複数選定して、実際に店舗を訪ねてみましょう。
おとり広告は、消費者の合理的な選択を誤らせる「不当表示」にあたります。消費者は存在しない魅力的な条件に惹きつけられて無駄足を踏んだり、当初の目的とは異なるものを買わされたりする被害を受けるため、消費者庁のガイドラインや各業界のルールで違反行為として禁止されています。
不動産も、宅建業法で明確に禁止されています。
ただし、多いのは、もう他社で他の方と契約済みが大半を占めます。
何故なら、サイトで表示されるまでには、会社同士のやり取りに時間がかかってタイムラグが生じているからなのです。
また、広告でアピールすることは、良くあることです。
しかし、明らかに自分たちに都合の良い売買物件を実際に案内することは禁止行為です。
これを防ぐには、やはり信頼の出来る不動産チェーンや、地元大手の業者に実際に足を運んで依頼することでしょう。
もともと、不動産業界は、海千山千の世界です。わけの解らない業者に依頼すると、あとあとトラブルとなります。
いい業者を複数選定して、実際に店舗を訪ねてみましょう。
A
回答日時：
2026/7/17 13:54:24
おとり広告は実在します。宅建業法や景品表示法で禁止されているものの、なくならないのが現実です。
ただ、質問者さんの「内見を申し込んだ直後から条件に合わない物件のメールばかり来て、肝心の内見が実現しない」という状況は、かなり典型的な追客パターンです。申し込んだ物件が案内できない（すでに売れている、そもそも自社で扱えない等）ので、代わりに手持ちの物件へ誘導する、という流れですね。集客目的の確信犯もいれば、他社物件の成約情報の反映が遅れているだけ、ということもあります。
見分ける材料としては、その価格が現実的かどうかを先に知っておくのが有効です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、実際に売買が成立した成約価格（広告の売り出し価格とは別物です）をエリア・築年数別に無料で確認できます。同条件の成約事例と比べて明らかに安すぎる物件は、おとりか、何か事情のある物件かのどちらかと考えていいと思います。相場感を持っておくと、そもそも釣られて問い合わせること自体が減ります。
実務的な対処としては、内見が実現しない会社は早めに見切って、同じ物件を別の会社に当ててもらうのが手っ取り早いです。まともな会社なら、その物件が本当に成約済みかどうかその場で調べて教えてくれます。
ただ、質問者さんの「内見を申し込んだ直後から条件に合わない物件のメールばかり来て、肝心の内見が実現しない」という状況は、かなり典型的な追客パターンです。申し込んだ物件が案内できない（すでに売れている、そもそも自社で扱えない等）ので、代わりに手持ちの物件へ誘導する、という流れですね。集客目的の確信犯もいれば、他社物件の成約情報の反映が遅れているだけ、ということもあります。
見分ける材料としては、その価格が現実的かどうかを先に知っておくのが有効です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、実際に売買が成立した成約価格（広告の売り出し価格とは別物です）をエリア・築年数別に無料で確認できます。同条件の成約事例と比べて明らかに安すぎる物件は、おとりか、何か事情のある物件かのどちらかと考えていいと思います。相場感を持っておくと、そもそも釣られて問い合わせること自体が減ります。
実務的な対処としては、内見が実現しない会社は早めに見切って、同じ物件を別の会社に当ててもらうのが手っ取り早いです。まともな会社なら、その物件が本当に成約済みかどうかその場で調べて教えてくれます。
A
回答日時：
2026/7/17 13:06:42
おとり物件の真実！
賃貸募集や売却する時に、所有者は複数の不動産会社に客付けを依頼します。
更に、依頼を受けた不動産屋は、問合せを受けた不動産屋に、ドンドン広告承諾を出します。
この時に、何処かの不動産屋で賃貸借契約や売買契約が成立しても関係性を持った不動産屋で無い限り、契約完了したのが解らないので、広告が出しっ放しになります。
出しっ放しにしている業者は、興味のあるお客様からの問合せを受けて、関係性のある不動産屋を遡っていき、初めて契約完了してると解るのです。
なので、問合せを受けて元付けの管理会社に確認を取るのですが、上手く連絡が取れない時に、問合せたたお客様には、【まだ紹介は可能です。】と言うしか無いのです。
また、掲載されて数ヶ月経過する物件は単なる掲載の落とし忘れが多いです。
これがおとり物件と言われる事の原因です。
しかし、中には集客を目的に、わざと本当におとり物件を掲載する業者がいます。
その掲載サイトの登録日が新しいのに契約完了は無いのですから、おとり物件です。
最後に、賃貸の場合には物件を案内する人は、アルバイトを使う業者が多いですから、不動産の事には素人で、契約完了と知っても掲載を落とすことも考えない人が多いのです。
賃貸募集や売却する時に、所有者は複数の不動産会社に客付けを依頼します。
更に、依頼を受けた不動産屋は、問合せを受けた不動産屋に、ドンドン広告承諾を出します。
この時に、何処かの不動産屋で賃貸借契約や売買契約が成立しても関係性を持った不動産屋で無い限り、契約完了したのが解らないので、広告が出しっ放しになります。
出しっ放しにしている業者は、興味のあるお客様からの問合せを受けて、関係性のある不動産屋を遡っていき、初めて契約完了してると解るのです。
なので、問合せを受けて元付けの管理会社に確認を取るのですが、上手く連絡が取れない時に、問合せたたお客様には、【まだ紹介は可能です。】と言うしか無いのです。
また、掲載されて数ヶ月経過する物件は単なる掲載の落とし忘れが多いです。
これがおとり物件と言われる事の原因です。
しかし、中には集客を目的に、わざと本当におとり物件を掲載する業者がいます。
その掲載サイトの登録日が新しいのに契約完了は無いのですから、おとり物件です。
最後に、賃貸の場合には物件を案内する人は、アルバイトを使う業者が多いですから、不動産の事には素人で、契約完了と知っても掲載を落とすことも考えない人が多いのです。
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