教えて！住まいの先生

過去、軽量鉄骨造と木質造(2×4・2×6)を併売する住宅メーカーに10年ほど勤務しており、技術部門から新築営業まで経験いたしました。
当時、建替や土地から探し始めるお客様も多く、土地等の不動産仲介を扱う専門部署もありましたので連携しながら業務対応しておりました。
その後は断熱系素材の製造メーカーに勤務していますが、建築業界との関わりは続いており、20年くらい経とうとしています。
その様な経緯の中、私自身も5年前に質問者様がご検討されている物件に近い築15年の軽量鉄骨系住宅メーカーの中古住宅を購入しています。
これまでの経験則や実体験からのお話となりますが
ご質問の回答に少しでもご参考になれば幸いです。
(質問者様の趣旨にそぐわない回答だったすいません(･_･;)

ご質問の
「宅地造成工事規制区域と記載がありました。
これは建て直し、リフォーム、庭、駐車場等を自分達で勝手にやっては行けないという物件でしょうか？その際には市役所の許可申請が必要ということですか？」
についてですが、先に答えを伝えますと、

その様な事はございません。

と言うのが回答となります。

もう少し詳細をお伝えしますと・・・
「宅地造成工事規制区域だから購入を避けるべき」というわけではありません。 実際には、この区域内の住宅は全国に数多く存在します。
例えば大規模に開発した都市部や内陸部をニュータウン構想で開発した街など全国的に出現率がそこそこある指定地域かと思います。

内容をわかりやすく言うと
「災害防止のため、土地の造成工事を厳しく管理するエリア」です。
この区域では、一定規模以上の以下ような工事を行う場合、工事を始める前に許可が必要になります

◇盛り土する場合
・盛土で高さが1mを超える崖（30度以上の斜面）を生じるもの
・盛土の高さが2mを超えるもの
・盛土面積が500㎡を超えるものなど

◇切り土する場合
・切土で高さが2mを超える崖を生じるもの
・切土面積が500㎡を超えるものなど

◇擁壁を新設・改築する場合
崖を安全にするための擁壁設置など、一定規模以上の場合（高さ・地形条件による）

◇大規模な造成工事場合
盛土または切土をする土地の面積が3,000㎡を超えるものなど（条件による）

その為、逆に考えると近隣の乱開発や違法な建築工事を抑制できるとも考えられます。
この様な事からご質問の様な通常のリフォーム工事などは特に問題ならないと思います。

ただし、中古物件を検討しているとのことで、土地に関する記載がない事からすでに確認しているかもしれませんが、購入する物件の素性によっては購入前には確認した方が良いポイントがいくつかあります。

確認した方が良いポイント
①造成工事は適法に行われたか？
・宅地造成の許可を受けているか
・完了検査済証があるか
・違法な盛土ではないか
②擁壁がある場合、その状態はどうか？
・コンクリート擁壁にひび割れや膨らみはないか
・水抜き穴が詰まっていないか
・古い石積みや空積みではないか
③ハザードマップ
・土砂災害警戒区域や浸水想定区域と重なっていないか
・急傾斜地に近くないか
④将来の工事
・建て替えや大規模な増改築をする場合、許可が必要になることがある(擁壁や切土、盛土が必要なら場合)

などを確認しておくと判断材料となります。
また、仮に検討している中古物件に擁壁などがあったとしても、必ずやめた方が良いわけでは無く、以下の様な確認が取れれば比較的安心で過度に心配しなくても大丈夫かと思います。
・建築から10年以上経過している
・地盤沈下や擁壁の異常がない
・周辺でも長年問題が起きていない
逆に、
・盛土の高さが大きい
・擁壁が古い
・急斜面の上や下に建っている
場合は、注意して購入を避けたり、専門家による調査を依頼した方が安心です。

長文になってしまい申し訳ありません。
(ご質問の趣旨と違う回答でしたらごめんなさい)
良い物件がご購入できることをお祈りしております。

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現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

いえ、違います。
一定の工事（切土・盛土等）をする場合に事前許可が必要になります。

ちなみに大阪市は全域が規制区域に指定されているので、指定されていること自体は何の問題もないです。
むしろ近隣での違法造成工事を抑制できます。

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2mを超える切土
1mを超える盛土
または面積が500㎡を超える場合に許可が必要になります。

通常のリフォーム工事等では関係ありません。

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