教えて！住まいの先生

建築設計不動産業者です。
今時、司法書士さんが本人確認もせず郵送で書類を郵送させるなどあるのですかね？
昔なら兎も角も不動産登記法が大きく改正されてからは本人確認は司法書士業務の一丁目一番地の職務です。
私の場合は、必ず遠方であれ残金取引に来てもらいます。
郵送する書類（例えば登記権利証や印鑑証明書など）は事前にコピーを送ってもらいます。
しかし登記識別情報はパスワードです。パスワードなので原本などは関係しないです。12ケタの英数のパスワードが合っていればいいのです。
しかし貴殿が所持している登記識別情報が現在も有効か失効しているか否かを例え貴殿の手元にあるパスワードを知らなくても失効の有無について司法書士で事前に確認出来ることになっています。
「登記識別情報通知・未失効照会サービス」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00238.html
全ての原本を郵送など何かの間違いではないですか？そんな司法書士は今時いるとも思えませんが‥。私から見れば信じがたい話です。

• なるほど：1
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

不動産屋売買の際は、全額入金前に登記識別情報通知を渡すのは普通なことなのでしょうか？▼
通常は、決済当日に売主・買主・司法書士などの関係者が一堂に会し、司法書士が登記識別情報通知（権利書）、委任状、印鑑証明書などの必要書類を確認・預かります。

そして、登記申請に必要な書類がすべて揃っていることを確認したうえで、「買主様、代金の支払いをお願いします」と決済を実行します。司法書士は着金が確認されるまでその場で待機し、確認後、必要書類を持ち帰って速やかに所有権移転登記などの申請を行うのが一般的な流れです。

一方、遠方取引や事前準備が必要な案件では、決済当日の手続きを円滑に進めるため、司法書士が決済前に登記識別情報通知などの必要書類を預かることも珍しくありません。

ただし、その場合でも、司法書士は決済が完了するまで書類を適切に保管し、決済が成立しなければ登記申請を行うことはありません。

このような運用が行われる理由は、代金を受け取った後に売主が「登記識別情報通知を渡さない」となれば、買主は代金を支払ったにもかかわらず所有権移転登記ができなくなるおそれがあるためです。

こうしたリスクを避けるため、実務では司法書士が必要書類を管理し、代金支払いと登記申請を事実上一体として進めることで、同時履行を確保しています。


全ての鍵を先に渡してほしいとのことで祖父が鍵を渡してしまったそうですが、入金前に渡すべきではなかったですかね？
▼
一般的には、鍵の引渡しは売買代金の支払いと同時に行われます。

もっとも、売主・買主が遠方に居住しているなど、決済当日に鍵の受渡しが困難な場合には、事前に買主へ送付するなどの運用が行われることもあります。

実務上は、遠方取引ではこのような対応が事実上必要となるケースも少なくありません。

ただし、代金支払い前に鍵を引き渡した場合には、万一決済が中止になったりトラブルが生じたりすると、鍵の返還を求める必要が生じるなどのリスクがあります。

そのため、実務上は売買代金の支払いと鍵の引渡しを同時に行う方法が最も安全とされています。


ちなみに登記識別情報通知がない(無くしたとか相続の際にないと言われた)場合はどうなりますか？
▼
登記識別情報通知書を紛失していても、直ちに不動産を売却できなくなるわけではありません。

その場合、司法書士がお祖父様本人と面談し、本人確認や権利関係を慎重に確認したうえで「本人確認情報」を作成し、これを添付して登記申請を行います。

この方法では、通常の登記手続よりも司法書士の確認作業が大幅に増えるため、追加の司法書士報酬が発生するのが一般的です。

金額は事案や地域、司法書士事務所によって異なりますが、おおむね5万円から20万円程度と考えてください。

また、本人との面談が必要になるため、遠方の場合には交通費などの実費が別途必要となることもあります。


▼
ご不安でしたら、司法書士に対して、「代金の入金が確認できるまで登記申請は行わないようお願いします」とお伝えしておくと、より安心できるかと思います。

もっとも、司法書士にとっては、代金の着金を確認する前に登記申請を行わないことは当然の実務運用ですので、改めて依頼しなくても通常はそのように対応されます。

それでも、不安があるのであれば、ご自身の安心材料として確認しておくことに意味はあると思います。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

結論からいうと、①登記識別情報を決済前に司法書士へ預けること自体は珍しくありません。ただし、売買代金の入金を確認してから名義変更を申請することが前提です。②鍵は原則として、代金全額の受領と同時に引き渡すのが一般的です。

司法書士は、書類の確認や当日の名義変更に備えるため、登記識別情報や印鑑証明書を事前に預かる場合があります。司法書士へ送っただけで、直ちに買主へ名義が変わるわけではありません。

ただし、送る前に次の点を司法書士本人へ確認してください。

1．代金の入金確認後にのみ登記を申請すること
2．決済が中止になった場合は書類を返却すること
3．入金を誰が、どの方法で確認するのか
4．鍵は入金確認まで買主へ渡さず、不動産会社が保管すること

連絡先は書類記載の番号だけでなく、日本司法書士会連合会の登録情報でも氏名・事務所・電話番号を確認できます。

すでに鍵を渡しているため、不動産会社へ「入金確認までは買主に鍵を渡さず、使用させないでください」とメールで明確に伝えてください。説明に納得できるまでは、登記識別情報を急いで発送せず、売買契約書の決済・引渡し条件も確認するのがよいと思います。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

普通は決済時に売主・買主・司法書士が集まって取引しますが、集まらずに決済するなら①②ともに普通です。
個人的には遠方でも決済は行った方が良いと思います。

登記識別情報（権利証）がないなら司法書士に費用払えば司法書士保証でやってくれます。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたが疑念を感じている通りです。

◆不動産取引は常に、「現金取引」なのです。
◆本来、豪鬼名義人・買主自身などは、事前に司法書士が、各々と現実に面談して「本人確認」後に、登記書類に「署名・実印」を押して完成させ、振り込みなら司法書士が「着金確認」してから法務局に申請するのが通例です。

現在、あらゆる手法でのサギも多い世界ですので、十分に慎重に行うことです。
遠方の物件の取引は、「持ち回り契約」と称して、仲介業者も司法書士も
当人と必ず面談をしてから進めます。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

最近は持ち回りの契約どころか、持ち回りの決済も増えてきてますからね。

事前に司法書士が重要書類を預かるのは普通になってきていますね。
そもそもですが、今の権利書はその名の通り登記識別情報通知書であって、昔のような紙に価値があるわけではないです。
下にシールが貼ってあって、それをめくると番号が出てきます。
その番号が重要なのであって、極端な話なくても良いのです。

100％詐欺がないか、というと、地面師のようなことが実際に起きていますから、絶対はないですが、そういう詐欺って憶越え、10億、100億の話であって、一般的な不動産取引の価格ではないです。
司法書士も不動産屋も海外に高跳びを前提に詐欺るわけですから、それまで培ってきた地盤看板士業すべて投げうつだけのメリットがないと、するわけがない。そんなアホなことしない。というのが実情です。

司法書士に渡しても何の問題もないです。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：1

この質問が不快なら

そうですねぇ、遠方で会わずに全部やり取りする場合は
その流れになりますね。

逆に言えば買主が「所有権移転登記」の準備が司法書士に出来ていない
「所有権移転の為の委任状や識別情報が司法書士の手元にない」
のに「お金を全額振り込む」方が、いわゆる「地面師」詐欺に
会う確率がぐっと高まりますからね、「お金が振り込まれてから
郵送する」という流れは、買主の方が危険にさらされるという事に成ります

これがまぁ普通の決済は対面で売主買主一堂に会し、売主はその書類を
持参し、買主は代金の振込準備(持参もある)をし、同時にやるので
その「時間差」は生じないですが・・

で、結局登記って、法務局に申請してその日に「受理受付」だけはされますが、実際に完了するまでの事務手続きは数日かかる場合が多いので、
売主はその約束の日に代金が貰えなければ最悪、【申請本人】として
法務局に「取り下げ」をだして、所有権移転の手続きを止める事が出来ます
仮に登記が完了したとしてもいわゆる「詐欺にあった」という事で
裁判を起こせば、取り戻せる可能性は高いという事に成りますが

これ、ドラマでも有ったように「いったんお金を支払ってしまった買主」
は、詐欺にあって裁判を起こそうが何をしようが、すぐ海外送金されて
居た場合などは、相手を刑事や民事で告発は出来るけど、お金を取り戻す事はほぼ不可能というリスクが有ります。

ですので、対面でやり取りしないこういう時間差が出来る場合のリスクは
買主側の方が高いんですね
なので、売主の方が先に代理人(司法書士)に全ての書類を預けるというのが通例となってます。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

非対面決済なので売主に着金する前に登記識別情報通知等を司法書士に提出をする鍵も基本的には仲介してる不動産屋か司法書士に預ける形になる。

司法書士は司法書士への売買代金と依頼料の入金を持って売り主もしくは不動産仲介業者に入金しそこから仲介手数料を差し引いて売主に入金させる。

そしてこれが終わるまで司法書士は所有権移転登記をすることは決してない(資格剥奪)になってしまうため。

• なるほど：1
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

不動産のような大きい取引は、どんなに面倒だろうが遠方だろうが、対面でやりましょう

• なるほど：1
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら