教えて！住まいの先生
Q アパートの賃貸契約に関して保証会社が契約を解除させる事はできるのですか？ 恥ずかしながら短期離職による無職期間が出来てしまい、家賃を滞納しています。現在は再就職し8月から滞納分から支払い可能です
しかし保証会社からは、
早急に支払わないと契約解除になる。訴訟になる。と連絡が来ています。何度も事情を説明していてもダメです。
また保証会社からの連絡で、大家も訴訟の準備中と聞いている、とメッセージが来ました
そして本日、契約解除になっている。部屋を利用できない。
と連絡がきました。
私は大家さんに、謝罪、今後の支払い予定を伝えた上で事実確認をした所、状況を把握していないとの事でした。大家さんが訴訟の準備中の事実もありませんでした。
大家がわからずに契約解除がすすむことがあるのでしょうか？保証会社にはそんな権利があるんですか？
大家が訴訟準備中という事実無根のメッセージをしてまで支払いを催促するのが怖いです。これは保証会社のやり方なんでしょうか？
もちろん私が払っていないのがそもそも悪いのはわかっているので、お前が悪いなどのコメントはお控え下さい。
早急に支払わないと契約解除になる。訴訟になる。と連絡が来ています。何度も事情を説明していてもダメです。
また保証会社からの連絡で、大家も訴訟の準備中と聞いている、とメッセージが来ました
そして本日、契約解除になっている。部屋を利用できない。
と連絡がきました。
私は大家さんに、謝罪、今後の支払い予定を伝えた上で事実確認をした所、状況を把握していないとの事でした。大家さんが訴訟の準備中の事実もありませんでした。
大家がわからずに契約解除がすすむことがあるのでしょうか？保証会社にはそんな権利があるんですか？
大家が訴訟準備中という事実無根のメッセージをしてまで支払いを催促するのが怖いです。これは保証会社のやり方なんでしょうか？
もちろん私が払っていないのがそもそも悪いのはわかっているので、お前が悪いなどのコメントはお控え下さい。
回答
A
回答日時：
2026/8/6 13:50:01
＞アパートの賃貸契約に関して保証会社が契約を解除させる事はできるのですか？
保証会社単独では無理です（判例アリ）
しかし、保証会社が動いて各所に働きかけて契約解除させる事は出来ます。
＞これは保証会社のやり方なんでしょうか？
大家がどうとかは知りませんが、普通に強く催促して来ますよ。
保証会社単独では無理です（判例アリ）
しかし、保証会社が動いて各所に働きかけて契約解除させる事は出来ます。
＞これは保証会社のやり方なんでしょうか？
大家がどうとかは知りませんが、普通に強く催促して来ますよ。
A
回答日時：
2026/8/6 10:44:26
生活保護専門の義足行政書士事務所です。賃貸借契約の解除の流れとしては①滞納者に内容証明郵便を送って滞納家賃の納付期限と契約解除の意思表示をする②相当期間経過後(1ヶ月程度経過後)裁判所に賃貸借契約解除に基づく建物返還請求訴訟をおこす➂裁判所から呼び出しがある➃無視すると強制執行で追い出されるのが一般的な流れです。⑤それを回避する方法として生活保護申請をし保証会社に｢生活保護申請中｣だと魔法の言葉を伝える→待ってくれる➅生活保護受給者になれば滞納家賃は行政が払ってくれます➆一人で申請するのが不安な場合は義足行政書士事務所の行政書士が申請に同行します。
A
回答日時：
2026/8/5 22:24:38
いつ契約したものでしょうか？
２０２０年１２月以前に契約したものの場合、保証委託契約の際に家賃滞納をした場合、借主本が承諾しているので保証会社が契約を解除できるという特約が付いている契約になっていました。
ただし、最高裁判決でその特約は無効とされましたので、今はできなくなっていますけど。
今はその代わりに、３か月家賃を滞納した場合、大家に明け渡し訴訟を起こすよう促すことにより立ち退きをさせるようになっています。
その際大家の弁護士費用も保証会社が保証する契約になっていることが多いです。
さらに、保証会社が裁判を起こすことを求めているにもかわからず大家が裁判をおこさないと、保証を打ち切る契約になっていることもあります。
つまり３か月ぐらいしたら大家は裁判を起こすか、保証会社からの保証を受けられなくなるのどちらかを選ぶようになっています。
今のところ脅しかもしれませんが、いずれは訴訟になると思います。大家も保証がなくなると滞納されることになりますし、今なら弁護士費用の負担もなく訴訟が起こせますので。
後通常家賃保証会社は提携している管理会社経由で話をしますので、大家は知らなくても、管理会社の方で訴訟の準備を進めているのかもしれません。
解約通知などは管理会社の方で用意して送り付けることが多いですので。
２０２０年１２月以前に契約したものの場合、保証委託契約の際に家賃滞納をした場合、借主本が承諾しているので保証会社が契約を解除できるという特約が付いている契約になっていました。
ただし、最高裁判決でその特約は無効とされましたので、今はできなくなっていますけど。
今はその代わりに、３か月家賃を滞納した場合、大家に明け渡し訴訟を起こすよう促すことにより立ち退きをさせるようになっています。
その際大家の弁護士費用も保証会社が保証する契約になっていることが多いです。
さらに、保証会社が裁判を起こすことを求めているにもかわからず大家が裁判をおこさないと、保証を打ち切る契約になっていることもあります。
つまり３か月ぐらいしたら大家は裁判を起こすか、保証会社からの保証を受けられなくなるのどちらかを選ぶようになっています。
今のところ脅しかもしれませんが、いずれは訴訟になると思います。大家も保証がなくなると滞納されることになりますし、今なら弁護士費用の負担もなく訴訟が起こせますので。
後通常家賃保証会社は提携している管理会社経由で話をしますので、大家は知らなくても、管理会社の方で訴訟の準備を進めているのかもしれません。
解約通知などは管理会社の方で用意して送り付けることが多いですので。
A
回答日時：
2026/8/5 21:24:42
保証会社だけで契約解除にすることは出来ません。
必ず裁判の判決が必要です。
ただ、大家が知らないというのは有り得ない話では無いです。
債権を保証会社に讓渡しているのであれば、保証会社が訴訟提起出来ます。
その場合、保証会社は裁判上でそのうち大家との関係の確証提出も求められるはずなので、訴訟を起こすと伝えていない事はないと思いますが、難しい話だからと丸投げして書類にサインだけする大家さんも少なくないので、大家さんが把握していない、覚えていないというケースもあるかもしれません。
訴訟の準備には時間と手間が物凄くかかるので、ある程度土台を準備してから大家さんに話すのかもしれませんし。
やり方が正しいかは別として、普通かと思います。
色々事情があると思いますが、向こうからしたら関係無いですし、払うと約束した上で破る客を大勢相手にしているので、何日までに払うと書類にサインをしてても残念ながら信用がありません。
必ず裁判の判決が必要です。
ただ、大家が知らないというのは有り得ない話では無いです。
債権を保証会社に讓渡しているのであれば、保証会社が訴訟提起出来ます。
その場合、保証会社は裁判上でそのうち大家との関係の確証提出も求められるはずなので、訴訟を起こすと伝えていない事はないと思いますが、難しい話だからと丸投げして書類にサインだけする大家さんも少なくないので、大家さんが把握していない、覚えていないというケースもあるかもしれません。
訴訟の準備には時間と手間が物凄くかかるので、ある程度土台を準備してから大家さんに話すのかもしれませんし。
やり方が正しいかは別として、普通かと思います。
色々事情があると思いますが、向こうからしたら関係無いですし、払うと約束した上で破る客を大勢相手にしているので、何日までに払うと書類にサインをしてても残念ながら信用がありません。
A
回答日時：
2026/8/5 18:51:59
あーやられたね。
保証会社は金を回収することだけが目的なので、払わないと訴訟になると脅したんでしょう。そして言ってることは、全部嘘だった。
保証会社は金を回収することだけが目的なので、払わないと訴訟になると脅したんでしょう。そして言ってることは、全部嘘だった。
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