教えて！住まいの先生

始めまして。青森県の宅建業者の者です。
収益物件の取得に向けての留意事項ですね。

まず、その物件の収益性(入居率)に関して充分検討する事でしょうね。
築年数による老朽(劣化)の具合によっては、賃料引き下げが必要な場合もあるでしょう。未来永劫的に同等の収益が見込める事はありませんから。
一番理想的なのは、一括借上を行っている業者に相談する事でしょうね。収益性に関する相談をするのであれば。

次に、これも収益性に関連します。
築年数によっては固定資産税の軽減特例が使えません。
規模の大きな物件であれば、多額の固定資産税を毎年支払わなければならないのですから、年間税額に関して確認しましょう。
同じく、評価額を確認しましょう。評価額によって所有権移転登記費用が変動します。
大型物件ほど、評価額が高額になるでしょうから、登記料も高額になります。
この他、取り扱っている不動産業者への仲介手数料等を要すると思われます。
取得する為の総額を正確に把握しましょう。正確な収益性を弾き出す為にも。

そして、現在入居されている方々の属性を正確に把握して下さい。
某芸能人の引退事件に始まった暴力団対策は、賃貸借契約上でも用いられます。
現在入居していらっしゃる方がその筋の方だと言う場合、退去の申し入れを行うのは非常にハードルの高い手続きでしょうから、事前に入居者の属性を把握する事は非常に大事だと思います。

にしても、結果的に収益性が一番重要なのでしょうから、極論として言える事を記述します。
あまり大規模物件はお勧めしません。相続税対策だと仰るのであれば構いませんが。
建物は将来的に取り壊しが必要になる時が来ます。その時あなたが再建築できるか否かは、現段階では確定できない事ですよね。
その時に備えた考え方として、将来的に売却が容易である物件を選択される事をお勧めします。
大規模でなければ充分なキャッシュフローを産み出さないと言う事実もあります。
よって、小規模で高い利回りを実現する物件を取得される事をお勧めします。
利回りが高ければ良いと言うものでもありません。利回りが高いと言う事は、物件の価格が低いと言う事であり、何らかの事情が起因している可能性が多々あるはずです。
15%位を上限に考え、10%前後で抑える考え方をする事をお勧めします。

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