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教えて!住まいの先生

Q個人売買間の重要事項説明書についてですが、銀行の事前審査に通り、あとは売買契約書と重要事項説明書の提出でローン実行となります。

そこで、売買契約書に関しては自分で作成することが可能なのですが、重要事項説明書は自分で作成しても良いものなのでしょうか?

銀行の説明では、不動産業者などの知り合いがいれば、ひな形をもらい、自分で書いても良いと言われたのですが、インターネットで調べますと、宅建の資格を持った方が作成しなければ法的効力がないというとかかれているページを見つけました。

すでに、不動産価格査定書は事前に業者してものがあるので、重要事項説明書は似たような項目が多く、これを写す形で作成すれば良いと説明を受けました。そのため、ひな形はネット上で見つけたので、がんばれば自分で埋めることはできそうなので、自分で作成しようと思うのですが、問題はないのでしょうか?
補足

たくさんご回答ありがとうございます。意見が2つあり、個人売買では重要事項説明書がいらないという方、間に不動産業者を入れて作成しなければならないという方、どちらなのでしょうか?
銀行によっても必要書類が違うのでしょうか?

質問日時:2011/12/2 18:44:53解決済み解決日時:2011/12/17 10:18:35
回答数:6閲覧数:16576
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2011/12/17 10:18:35
重要事項説明書(重説)と言うのは、宅地建物取引業法(宅建業法)第35条で定められた内容を、事前(契約締結前)に説明し、書面で交付しなければならない文書です。

そもそも、重説は、宅地建物業者が間に入ったときに行うもので、個人間売買の時に必要とするものではありません。

さて、質問の内容からすると・・・

①金融機関から提出を求められている。
②金融機関からは、自分で書いても良いと言われている。
③重説の雛形は、手に入れた。
④がんばれば、自分で作成することができる。

と、ありますね。

そこまで、できているのであれば、がんばって作ってみましょう。

ローン実行前に、金融機関に事前に内容を確認してもらった方が無難でしょう。


個人売買では、不動産業者が間に入りません。
従って、媒介に係る手数料は、かかりません。

その分、自分で動かなければならないことがたくさんありますね。

がんばりましょう!


金融機関さんがなぜ、重説取得にこだわりがあるのかが、分かりませんけど・・・。
それだけ、重要なことが書かれているってことですね。

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回答

5件中、1~5件を表示中

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A 回答日時:2011/12/3 15:31:52
団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。
他回答者さんとダブる部分がある場合はご容赦下さい。

文面中の、「銀行の説明では・・・ひな形を・・・」の文言がありますが、これは銀行の末端の担当者の言葉あたりではないでしょうか。推測ですが、その担当者ご自身が「宅地建物取引の手続き」に対して、基本的知識がないように推察されます。
不動産の免許業者が正式に作成した「重要事項説明書」と、「売買契約書」がなければ住宅ローンの融資をするなどは考えられないからです。

銀行は、違法でない物件であることを有資格者が証明する書類がなければ、審査にさえ伏さないはずです。
なぜなら、適当な書類で融資してしまったら、財務省より「不正融資」とみなされてしまうからです。
そして、「事前審査」は、稟議の通った状態でなく、買主の基本条件に対して「まな板には載せられる」という段階です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さてここで、個人売買は違法ではありませんが、万一、物件自体に問題があったとしたら、その責めjは誰が負うのでしょうか。
そして、互いに同一権利を持つ契約ができなかったら、何か取引事故があればこれも責めるのは相手のみです。
たとえどんなに困難な問題発生の場合でも、すべてを当事者で解決をしなければなりません。
元より、一般の方が不動産に係るのは極めて少ないものです。知識はなくて当然です。その、法律に知識のない当事者同士が法律行為を行うのですから、高額な取引だけに危険性が予見されるように判断します。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
この件は、不動産業者への仲介手数料をかけないとする意図なのかとは思います。
不動産取引で売主・買主に損害が発生した場合に、業者が免許取得時に義務付けられている法務局への1000万円の供託の中から賠償されます。
従って、いかに「知り合い」・「親しい」不動産業者がいたとしても、名前を出して書類作成だけなど行うはずなどあり得ません。

もっともこれが、ローン使用などせずに現金で売買を行うのであれば、何があろうと自己責任で手続きは自由です。

以上ですが、あなたの将来へ向けての安心のために、ぜひ不動産業者に仲介依頼をして責任転嫁することをおすすめします。

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A 回答日時:2011/12/3 05:07:55
銀行は、融資をするのに重要事項(物件についての説明書)と契約書(公的に認める印紙付の書類)が、審査するのに必要になります。
これは、個人間売買でも融資を受けるのに必要です。
ですから、お近くの信用の出来る不動産業者に、頼んで作成してもらうしかないと思われます。
なお、重要事項説明に間違いがあれば、業者は、宅建業法違反や、行政処分や罰則、罰金刑があるので、通常手数料を、売買物件の価格に合った宅建業法で定められた、範囲内で請求できます。(リスクを背負うからです。)
ですから、現金取引以外は、不動産取引のプロを入れて、融資を受けなければ、融資先は、信用しません。なぜなら、その取引が、架空で詐欺にあったり、融資をしても間違いがある取引で、融資を返してもらえないや、担保評価にかかわる重要な書類だからです。
貸す方になれば、当たり前の考えなのです。

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A 回答日時:2011/12/3 01:06:22
個人間での売買は重要事項説明書(以下「重説」)は
不要なのですが、銀行側としてはローンの審査の際に
重説が必要なのです。

ですので銀行側は手続き上、形式的に重説を用意して
欲しいと言ってるのです。

重説を作成するのは宅建主任者でなくても構いません。
(質問者さんでもOKです)

ですが、重説には宅建業者&宅建主任者の記名押印
の欄がありますので、質問者さんが自力で完成させることは
できませんよ。

あと、形式上は宅建主任者証を買主に提示してから
重説を説明する必要があります。

重説は作れたとしても、知り合いか最寄の不動産屋に
お願いして会社の署名捺印と宅建主任者の署名捺印
を貰わないといけません。

知り合いがいれば良いのですが、そうでない場合は恐らく
タダという訳にはいかないと思いますが。

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A 回答日時:2011/12/2 20:15:39
この度はすみません。回答では有りません。
重要事項説明書て誰に説明するのですかね?その銀行は自行が融資する物件の担保価値も査定出来ないのですかね?
なぜ信用もしていない不動産業者の作成した書類を欲しがるんですかね?
本質問でも雛形をもらい、自分で作成してもいいと言うことは、銀行がその重説を添削してくれるんですかね。
こんな質問が有るといつも変だなと思っていました。

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A 回答日時:2011/12/2 19:39:43
重要事項説明を出来るのは、宅地建物取引主任者だけです。無資格者では、説明をする主任者欄に署名捺印が出来ません。
宅地建物取引業者が仲介に入るときや、自らが売主になる時に必要な作業で、個人売買では不必要だと思います。
宅地建物取引業者の捺印もなければ、取引主任者の捺印もないとなると、折角骨を折って作成しても意味がないと思います。

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