教えて！住まいの先生

一般の建築事務所が基本設計と呼んでいるのは、ハウスメーカーの言う契約図面以上のレベルです・・・(-｡-)y-ﾟ
所要事項を記入すれば、そのまま建築確認申請にでも提出可能な図面なのですから、そこまでが無料と言うのは、実は、破格のダンピングですo┤´Д｀├o

素人の方は、ほとんどご存じないようですので、基本設計と実施設計の意義・役割を説明しておきたいと思います。
当然、基本設計が完了してから、実施設計へと進むわけですが、ここで、重要なことは、「基本設計で決まったことは、実施設計の段階で変更されることは無い」、ということです。（でなければ、基本設計を行う意味がありません）
逆に言うと、実施設計段階で変更が持ち上がれば、基本設計に立ち返って、一からやり直すことになる、ということです。
すなわち、基本設計という先行段階では、あらゆることを考慮した上で設計を完了させなければならないということを意味します。
その点、間取りが決まったから、さあ次は外観を決めようか・・・などというハウスメーカーや素人レベルの進め方とは大きな差があります。
重要なことは、すべてが、同時に、確定しているのです<(_ _)>

そして、基本設計というのは、極めて高度な技量を必要とするもので、大体は、経験豊富な（人件費の高い）人材が分担します。
間取りが決まるということは、立面（外観）、断面、構造、予算も全て決まっているということなのですから、実は、設計の本質的な部分は既に終わっているのです。
※これは、ハウスメーカーや工務店の書く図面には当てはまりません（念のため）

一方、実施設計は、新入社員にでもやらせられるレベルの仕事です。
図面の枚数が多いので、人件費総額としては大きくなりますが、内容はたいしたことはありません。

役所の設計業務や、国交省の設計報酬基準では、基本設計と実施設計の報酬比率は、概ね４：６で、わずかに実施設計の方が大きいだけです。
これが、土木設計や、極めてまれな再開発事業とかになりますと、基本設計の報酬比率は、５：５にまでアップします。
基本設計を、単なる「間取り」と捉えているようじゃあ、その中身はたいしたことがありません<(_ _)>

さて、お尋ねの件ですが、
１．大きな工程の流れとしては、何も問題はありません。
やっていることは、その設計屋もハウスメーカーも同じです。
ハウスメーカーも、実施設計前には、着手金などという名目で契約と費用を要求しますから、設計契約前に、その設計報酬（工事費ではありません(o_ _)ﾉ彡☆）を決めておくのは、受注産業では当たり前のことです。

※注）
ハウスメーカーの場合は、その契約が、「建設工事請負契約」となっているところが大問題です。
その契約ですと、解約も出来ず、全ての変更（実は詳細決定）は追加工事となってしまいます。

２．その設計事務所がやろうとしていることは、ハウスメーカーと同じです。
同業者としては、ノウハウをタダで売るような真似は承服致しかねますが、その事務所の営業政策の一環ですからそれは問わないことにしましょう<(_ _)>
設計事務所が概算まで出すというなら、それはハウスメーカーがタダでやってやる、と言う内容と何ら変わりがありません。
そもそも、ハウスメーカーの言う見積は、どこまで行っても、あくまでも概算見積に過ぎず、実施設計を行った後の見積ではありません。だいたい、ハウスメーカーは工事請負契約においてすら、概算見積で契約させられるのですから・・・。
実施設計の後、正確な積算～見積までやるというなら、設計事務所の中でも良質な方です。住宅を専門にしている設計屋は積算さえ出来ないのが大部分なのですから・・・(-｡-)y-ﾟ

３．そこは、施主の意図次第です。
私なら、あくまでも正直に、施主の予算に見合っただけの融資枠を確保することをお勧めします。
ただし、銀行側から値切られる恐れがあるのなら、それを見越した融資枠を申請するのは、ごく不通の成り行きでしょうね。
心配なのは、その設計屋が、施主の予算枠内で設計する自信が無い場合に、わざとフカしておこうとする場合です。
これは、なんとしても避けなければなりません。
基本設計が終了し、銀行に提出する前に、２、３の工務店に当たっておく方が無難です。
予算内に納める設計など、簡単なことなのですが、工事業者が請けてくれるかどうかは、日程、段取り次第という面もありますので、常に最低価額で進めていると、思わぬ波紋が生じないとも限りません。
私は、地域で最も大きい施工業者（請負金額も最も高い）に、見積を取っておくようにしています。

４．設計契約は委任契約と言われるもので、請負契約とは異なります。
施主は、いつでも、解約をする権利がありますが、それまでに行われた作業の実費（＝設計の場合は人件費）を支払う義務があります。
実施設計の段階になりますと、図面枚数≒人件費ですから、図面の出来高で精算するのが、現実的なやり方です。
図面リスト以外に、作図工程表を提出しておいてもらいましょう<(_ _)>

５．ハウスメーカーの出す営業図面のほとんどは営業マンが書いているのですから無料で当然です。彼らは、詳細図を書きませんし、書けません。

だいたい、建築工事請負契約書に添付される図面にしてからが、基本設計図のみで、高々５～６枚ですよ・・・o┤´Д｀├o
なにより、「工事請負契約」を締結してから、追加オプションで金額を上げていくのがハウスメーカーの『手』なのです。
そのため、契約締結の後になって、詳細打合せなどと称して、個々の材料の仕様などを、素人の施主が決めるように促してきます。
標準仕様などと言われるものは、確かに、契約書の添付図にも記入されていますから、それでよければ何も問題ありません。
しかし、材料の仕様の決定などの専門的事柄を、素人の施主に放り投げて、惑わせているのは、チョットでも高いものを買わせて稼ごうという魂胆なのですから、ハウスメーカーが無料で見積まで出すというのは、悪宣伝の極地と言わざるを得ません。
この知恵袋でも、材料の選択に関する質問が最も多い様ですが、それは、カモにされた施主達の儚い抵抗ですね・・・(-｡-)y-ﾟ

なお、設計料の支払時期につきましては、その事務所の営業政策にもよりますが、基本は、成果品と引き換えに支払う、と認識しておかれれば、まず文句を言う事務所は無いはずです。
一般的には、建築確認申請がおりた時に半分（設計の実質作業終了）、
施工業者と施主の間で、建築工事請負契約が締結された時点で残りの半分としておけば、設計事務所の責任が果たされたと考えられます。
その後の着工以後の活動は、設計業務ではなく、監理業務として取扱い、竣工引渡し時点で、現場に出向いた日数（＝人件費）で精算すればよろしいでしょう<(_ _)>

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