教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンの事について教えて下さい。 夫 37歳 年収580万円程 私 23歳 今は専業 娘が七ヶ月です。 来年くらいに保育園に預けて働く予定ですが扶養内です。 今Sハイムの建売購入予定で
す。
グランツーユーで太陽光やエコキュート、空気工房などついて3800万円程。
現在分譲マンション(5年目)に住んでおり、ローンが残り2300万円程で買主が決まり1600万円で売却します。
合計4600万円程、頭金100万円。
借り入れ額は4500万円程。
元々家購入予定は全くありませんでした。
Sハイムの営業さんが来た時に全然大丈夫です！！マンションは管理費などかかるけど戸建てはかからないし、太陽光があるので今より生活が楽になりますと言われあれよあれよと話しが進みました。
私はSハイムしか知らないのはイヤだったので他のHMも見ようと提案したのですが、主人は建売物件に一目惚れし全く見てくれませんでした。
私もそのままにしてしまったのが悪かったし、勉強不足なので自業自得なんですが。。
借り入れは収入の5倍程度に。というのを知ったのも最近です。
連休明けに融資の結果が出ます。
営業さんにはほぼ通っていると言われてますが、銀行さんの電話では満額4200万円と言われました。
営業さんにそれを言ったら、銀行で満額にいかなくても他に方法がありますので提案させて下さいと言われました。
この言葉で不安でいっぱい。
契約解約をよぎりました。
売却ができなかった、融資が通らなかったとの理由なら違約金が発生しないので、営業さんに銀行で4500万円満額無理だったら他の方法をせずにローンが通らなかったということにできないかと聞いたら、ほぼ通っているから無理だと言われました。
もうこうなったら無理してでも買うか、100万円は捨てて契約解約か、銀行に満額は無理だと営業さんに伝えてもらって100万円返してもらって契約解約か。
考え過ぎて眠るのもやっとです。
どれが一番の解決策でしょうか？
もし解約できたら2000万円程度の建売にしようと思ってます。
それも今の増税前か、増税後でももっと頭金を増やしてからか悩んでいます。
あと子供はもう一人欲しいのですが、主人は子供にかかるお金を分かっていないようです。説得出来る文章もお願いしたいです。
補足
グランツーユーで太陽光やエコキュート、空気工房などついて3800万円程。
現在分譲マンション(5年目)に住んでおり、ローンが残り2300万円程で買主が決まり1600万円で売却します。
合計4600万円程、頭金100万円。
借り入れ額は4500万円程。
元々家購入予定は全くありませんでした。
Sハイムの営業さんが来た時に全然大丈夫です！！マンションは管理費などかかるけど戸建てはかからないし、太陽光があるので今より生活が楽になりますと言われあれよあれよと話しが進みました。
私はSハイムしか知らないのはイヤだったので他のHMも見ようと提案したのですが、主人は建売物件に一目惚れし全く見てくれませんでした。
私もそのままにしてしまったのが悪かったし、勉強不足なので自業自得なんですが。。
借り入れは収入の5倍程度に。というのを知ったのも最近です。
連休明けに融資の結果が出ます。
営業さんにはほぼ通っていると言われてますが、銀行さんの電話では満額4200万円と言われました。
営業さんにそれを言ったら、銀行で満額にいかなくても他に方法がありますので提案させて下さいと言われました。
この言葉で不安でいっぱい。
契約解約をよぎりました。
売却ができなかった、融資が通らなかったとの理由なら違約金が発生しないので、営業さんに銀行で4500万円満額無理だったら他の方法をせずにローンが通らなかったということにできないかと聞いたら、ほぼ通っているから無理だと言われました。
もうこうなったら無理してでも買うか、100万円は捨てて契約解約か、銀行に満額は無理だと営業さんに伝えてもらって100万円返してもらって契約解約か。
考え過ぎて眠るのもやっとです。
どれが一番の解決策でしょうか？
もし解約できたら2000万円程度の建売にしようと思ってます。
それも今の増税前か、増税後でももっと頭金を増やしてからか悩んでいます。
あと子供はもう一人欲しいのですが、主人は子供にかかるお金を分かっていないようです。説得出来る文章もお願いしたいです。
皆さんさっそくありがとうございます。
やはり無謀ですよね。
主人にも無謀だよと伝えても大丈夫と言われ、家の事で眠れないと伝えたら納得はいってない感じですが理解してもらえたようです。
売却の件ですが、既に契約金200万円をもらっています。
でも融資が通らなかった場合は契約はなしでと伝えてあります。
連休明けに結果が出ると思うので銀行に直接連絡してみます。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2013/5/6 19:59:17
利息や返済方法が分かりませんので返済の一例ですが、
３５年、元金均等、１％以下の金利、ボーナス返済なしで１５０，０００円くらいの毎月返済になります。
年収５５０万円ですと月の手取りは３５万円、ボーナスを抜くと２０万円／月の手取りくらいかと思いますがそれで本当に払っていけますか？だいたい、足りない分の追加融資も必要だとさらに支払額が上乗せされます。
かなり強引な営業マンだとの印象を受けました・・・
できればご両親に相談して双方から５００万円づつで１０００万円くらいの頭金を用意しないと破たんする可能性ありますよ。
１００万円の頭金は引っ越し費用や諸経費の支払いに必要だと思います。
それと気になるのはマンションの買い手がついていることです。
そちらにも契約解消のための違約金が発生しないでしょうか・・・
手付を受け取っていると倍返しする可能性もありますので確認が必要です。
本来であれば、財形貯蓄等を数年続けて頭金を貯め、その預金額を返済額と同じにできるような融資額とすることで生活を圧迫しないで住宅を購入することができます。
頭金が１００万円ということは、殆ど預金できていないと推察されますので現状生活がカツカツな上に更に住宅ローン返済が生活を圧迫することになります。
新築一戸建てと言っても修繕のための費用も計画的に預金しておく必要がありますし、お子さんの教育費用についても必要です。
また、もう一人子供が生まれたら貴方もまた数年働けなくなりますので貴方の給料は今後も当てにできないと考えるべきでしょう。
何か大きな出費が必要になった時に完全に破たんする可能性もあります。
かなり厳しい生活状況になると予想されます。
総合的に判断すると、今回は違約金の支払いをしてでも解約し、頭金を５００万円以上貯められるまで預金されることを考えた方が賢明です。
補足読みました。
何とかおさまりそうで良かったですね。
これも内助の功、貴方のようなしっかりした奥様で御主人は幸せものですね。
３５年、元金均等、１％以下の金利、ボーナス返済なしで１５０，０００円くらいの毎月返済になります。
年収５５０万円ですと月の手取りは３５万円、ボーナスを抜くと２０万円／月の手取りくらいかと思いますがそれで本当に払っていけますか？だいたい、足りない分の追加融資も必要だとさらに支払額が上乗せされます。
かなり強引な営業マンだとの印象を受けました・・・
できればご両親に相談して双方から５００万円づつで１０００万円くらいの頭金を用意しないと破たんする可能性ありますよ。
１００万円の頭金は引っ越し費用や諸経費の支払いに必要だと思います。
それと気になるのはマンションの買い手がついていることです。
そちらにも契約解消のための違約金が発生しないでしょうか・・・
手付を受け取っていると倍返しする可能性もありますので確認が必要です。
本来であれば、財形貯蓄等を数年続けて頭金を貯め、その預金額を返済額と同じにできるような融資額とすることで生活を圧迫しないで住宅を購入することができます。
頭金が１００万円ということは、殆ど預金できていないと推察されますので現状生活がカツカツな上に更に住宅ローン返済が生活を圧迫することになります。
新築一戸建てと言っても修繕のための費用も計画的に預金しておく必要がありますし、お子さんの教育費用についても必要です。
また、もう一人子供が生まれたら貴方もまた数年働けなくなりますので貴方の給料は今後も当てにできないと考えるべきでしょう。
何か大きな出費が必要になった時に完全に破たんする可能性もあります。
かなり厳しい生活状況になると予想されます。
総合的に判断すると、今回は違約金の支払いをしてでも解約し、頭金を５００万円以上貯められるまで預金されることを考えた方が賢明です。
補足読みました。
何とかおさまりそうで良かったですね。
これも内助の功、貴方のようなしっかりした奥様で御主人は幸せものですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2013/5/6 19:59:17
皆さんにBAにしたいので、最初に回答して下さった方に。
すみません。知恵袋は初めてなので使い勝手が分からず、回答一つ一つにお礼ができるわけではないと先ほど知り、質問冒頭でのお礼になりました。
BAも決めなくてはいけないんですね。
失礼しました。
回答
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A
回答日時：
2013/5/6 11:39:03
不動産屋さんですノ
腑に落ちない点があります。
売却損・・・７００万円
購入額・・・３８００万円
合計金額・・・・４５００万円 ＋ さまざまな諸経費３００万円 ＝ ４８００万円でしょう？
自己資金・・・１００万円 － ４８００万円 ＝ ４７００万円の借入れじゃないのでしょうか？
ま～諸経費３００万円を自己資金とするのであれば、借入は４４００万円ですよね。
その金額が満額融資通らなければ、無条件解約対象ですよ。
セキスイもムチャやねぇ～ノ
腑に落ちない点があります。
売却損・・・７００万円
購入額・・・３８００万円
合計金額・・・・４５００万円 ＋ さまざまな諸経費３００万円 ＝ ４８００万円でしょう？
自己資金・・・１００万円 － ４８００万円 ＝ ４７００万円の借入れじゃないのでしょうか？
ま～諸経費３００万円を自己資金とするのであれば、借入は４４００万円ですよね。
その金額が満額融資通らなければ、無条件解約対象ですよ。
セキスイもムチャやねぇ～ノ
A
回答日時：
2013/5/6 00:12:50
ローンの減額承認は契約キャンセルしても手付金が返還されるはずです。
ローン条項をよく確認して下さい。
営業の人はあなたに何とかして家を買わせようと必死のようです。
不正話法を使用してますね。
ローン条項をよく確認して下さい。
営業の人はあなたに何とかして家を買わせようと必死のようです。
不正話法を使用してますね。
A
回答日時：
2013/5/5 23:23:39
失礼ですが、無謀そのものです。
その年収なら3000万が限度、できれば2500万くらいに抑えたいものです。
銀行の審査で合格するのは、年間返済比率35％（年収に占める償還元利金の割合）とかいろいろ言いますが、この限度は一切のぜいたくもせずに倹約倹約でローン返済に励む、という前提です。
そんな暮らしを35年もできますか？
ローンは必要額の決裁が下りていないので、特約条項に該当するはずです。
増税のことは考えなくてもいいでしょう。
増税後は一時的に売り上げが減るため、値引きもあるという見方が大勢です。
その年収なら3000万が限度、できれば2500万くらいに抑えたいものです。
銀行の審査で合格するのは、年間返済比率35％（年収に占める償還元利金の割合）とかいろいろ言いますが、この限度は一切のぜいたくもせずに倹約倹約でローン返済に励む、という前提です。
そんな暮らしを35年もできますか？
ローンは必要額の決裁が下りていないので、特約条項に該当するはずです。
増税のことは考えなくてもいいでしょう。
増税後は一時的に売り上げが減るため、値引きもあるという見方が大勢です。
A
回答日時：
2013/5/5 22:49:15
住宅営業です。
今、私もモデルハウスで増税前の住宅購入希望の方々と日々お会いしていますが、
とにかく増税前に買う、という意識が強く、ご家族の事情などが適切な内容でないまま、計画を進めようとしている方に多く出会います。
大変失礼ですが、「無理してでも買う」選択肢は、私がモデルハウスでお会いしていたら止めます。
年収５８０万円前後で、４０００万超のローンは無謀です。
理論上はフラット３５等で可能になり得ますが、住宅は購入して終わりではありません。
太陽光発電が載っているから管理費、生活が楽になりますだなんて短絡的な話はあまりに無責任です。
故障するリスクは？また、家の維持費って１０年後、１５年後に屋根や外壁のメンテナンスが必要になってきます。
ハイムのような保証システムが確立しているメーカーほど、なおさらです。
有償工事を行う事で保証延長しますよ、有償工事しないなら保証打ちきりですよ、というパターンです。
そのハイムのシステムが悪いわけではなく、家づくりという今後の生活を左右する買い物において、将来のリスクを軽視しすぎている状況が危険な香りがします。
で、他の融資方法というのは、１本目のローンを４２００万円で通して、２本目に別の無担保ローン等で、３００万円ほどを補填するやり方ではないでしょうか。
そこまでして、無理にローン組んで家買う方って今は少ないですよ。
あと、融資はほぼ通っている、との事ですが、融資の審査に「ほぼ」はありません。
ゼロか１００かです。
申込した額が、無条件で借りれるのかどうか。
減額されているのなら、当初希望の融資否認と考えて良いと思います。
そこは、担当の営業に強く申し出てください。
融資の審査結果は、書面で出るはずです。
現在お住まいのマンションの買い手がついているとの事、こちらは契約締結してしまっているのでしょうか。
済んでいれば、契約金を倍返しになりますが、ただ単に希望の方がいる、というレベルなら、丁重にお断りしてはいかがでしょうか。
最悪でも、ハイムとの契約解消分（全額没収は無いと思いますが）、現在のマンション契約破棄の倍返し分を負担してでも、将来の生活を守った方が良いと思います。
長文失礼しました。
ご不安の事と思いますが、お子さん、ご家庭の将来の生活の為、頑張ってくださいね。
今、私もモデルハウスで増税前の住宅購入希望の方々と日々お会いしていますが、
とにかく増税前に買う、という意識が強く、ご家族の事情などが適切な内容でないまま、計画を進めようとしている方に多く出会います。
大変失礼ですが、「無理してでも買う」選択肢は、私がモデルハウスでお会いしていたら止めます。
年収５８０万円前後で、４０００万超のローンは無謀です。
理論上はフラット３５等で可能になり得ますが、住宅は購入して終わりではありません。
太陽光発電が載っているから管理費、生活が楽になりますだなんて短絡的な話はあまりに無責任です。
故障するリスクは？また、家の維持費って１０年後、１５年後に屋根や外壁のメンテナンスが必要になってきます。
ハイムのような保証システムが確立しているメーカーほど、なおさらです。
有償工事を行う事で保証延長しますよ、有償工事しないなら保証打ちきりですよ、というパターンです。
そのハイムのシステムが悪いわけではなく、家づくりという今後の生活を左右する買い物において、将来のリスクを軽視しすぎている状況が危険な香りがします。
で、他の融資方法というのは、１本目のローンを４２００万円で通して、２本目に別の無担保ローン等で、３００万円ほどを補填するやり方ではないでしょうか。
そこまでして、無理にローン組んで家買う方って今は少ないですよ。
あと、融資はほぼ通っている、との事ですが、融資の審査に「ほぼ」はありません。
ゼロか１００かです。
申込した額が、無条件で借りれるのかどうか。
減額されているのなら、当初希望の融資否認と考えて良いと思います。
そこは、担当の営業に強く申し出てください。
融資の審査結果は、書面で出るはずです。
現在お住まいのマンションの買い手がついているとの事、こちらは契約締結してしまっているのでしょうか。
済んでいれば、契約金を倍返しになりますが、ただ単に希望の方がいる、というレベルなら、丁重にお断りしてはいかがでしょうか。
最悪でも、ハイムとの契約解消分（全額没収は無いと思いますが）、現在のマンション契約破棄の倍返し分を負担してでも、将来の生活を守った方が良いと思います。
長文失礼しました。
ご不安の事と思いますが、お子さん、ご家庭の将来の生活の為、頑張ってくださいね。
A
回答日時：
2013/5/5 22:43:03
銀行に勤務するものです。
年収5倍というのはあくまでも目安なので審査基準とは異なります。住宅ローンで重要なのは借りられるかでなくて返済できるかです。
ご主人のご年齢、年収、ご家族構成を考えると4500万円は返済するのは厳しいと思います。
業者はローンの素人、しかも売ってしまえば貴方がどうなろうが関係ない方です、とはいえ、年収に対して売ろうとする物件が高すぎですね。
素人以前に住宅を扱うプロとしての自覚すらない営業マンかと思われます。
私ごとですが、私はご主人よりも年収がありますが、借りられる限界は4000万円程度ですが返済できる限界は3500万円、無理しなくて返済できるのは3000万円程度と判断しました。
これは金利上昇などのリスクを織り込んでの判断です。
何が言いたいかといえば、それぐらい借りられる金額と返せる金額には違いがあるのです。
ローンについては営業マンでなく、上司の方に相談してみてはいかがでしょうか。
それと、銀行には減額承認なら謝絶にしてほしいとはっきり伝えてみるのも手です。ひょっとしたら対応してくれる可能性もあります。
今、ここで無理してローンを組む思いをするよりは100万円で解約したほうが良いと思います。
年収5倍というのはあくまでも目安なので審査基準とは異なります。住宅ローンで重要なのは借りられるかでなくて返済できるかです。
ご主人のご年齢、年収、ご家族構成を考えると4500万円は返済するのは厳しいと思います。
業者はローンの素人、しかも売ってしまえば貴方がどうなろうが関係ない方です、とはいえ、年収に対して売ろうとする物件が高すぎですね。
素人以前に住宅を扱うプロとしての自覚すらない営業マンかと思われます。
私ごとですが、私はご主人よりも年収がありますが、借りられる限界は4000万円程度ですが返済できる限界は3500万円、無理しなくて返済できるのは3000万円程度と判断しました。
これは金利上昇などのリスクを織り込んでの判断です。
何が言いたいかといえば、それぐらい借りられる金額と返せる金額には違いがあるのです。
ローンについては営業マンでなく、上司の方に相談してみてはいかがでしょうか。
それと、銀行には減額承認なら謝絶にしてほしいとはっきり伝えてみるのも手です。ひょっとしたら対応してくれる可能性もあります。
今、ここで無理してローンを組む思いをするよりは100万円で解約したほうが良いと思います。
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