教えて！住まいの先生

答えしましょう。

新築住宅に関する抵当権の設定は、金額ばかりではなく、必ず土地と建物のセットにします。
細かいことは別にして、理由をおおまかに説明しましょう。

土地だけに担保設定（抵当権設定）をした場合、その土地に抵当権のついていない家を建ててしまった場合、事実上、その土地は売却できなくなります。ローンの借主が居座っている土地なんぞ誰も買いませんしね。これはわかりますね。

では家だけに担保設定がなされた場合。
家が火事になったり、地震で倒壊したり、する可能性がゼロではなく、家の価値が激減することなどがありえるのです。
不動産といっても家は土地に比較して担保価値はとても低く、現実的に土地から切り離した家だけの担保設定はありえないのです。

火災保険時の建物評価と担保設定の評価とは全く異なります。火災保険での評価額は、全部焼けた時にどの額を基準として計算するか、ということです。基準の価値が2570万円であっても全焼＝全額もらえる、というものではありません。あくまでも基準となる金額が2570万円ってことです。全焼して支払われる金額は築年数などによって異なってきます。

抵当権設定の金額は全く異なり「いくらで売れるか」が問題なのです。そうなると家は年々売れる価格は低下してきます。
10年後では半額以下でしょう。
そうなると、家の担保価値なんて無いようなものです。手入れも何もせずに、数年で価値が無くなる家もありえるのです。

というわけで、土地とセットにして抵当権が設定されます。

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何かあって競売になった場合、半額以下を覚悟しておかないといけないので、結局は土地まで担保にしないと無理ですよ、、だいたいが、建物だけでは売れませんから、土地付きは当たり前です、、、競売で残金より高く売れた場合、差額は返って来ますので、

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