教えて！住まいの先生
Q 築４５年の中古マンションってどお思いますか？ リノベーション済の中古マンションで室内に入ったらとっても綺麗です。 立地も港区内で気に入ってます。 でも築４５年の中古マンションなんです。
質問日時：
2015/4/9 00:48:14
解決済み
解決日時：
2015/4/15 17:47:08
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2015/4/15 17:47:08
築年数が古い中古マンションを購入する際の注意点を私が定期的に更新しているコラムから抜粋して解説させていただきます。
リノベーションマンションや築年数が古い中古マンションについて他にも解説していますのでご参照ください。
http://www.bukken-chousa.com/juutakulorn1.html
■築年数が古い中古マンションの注意点
築年数が古いけど、立地条件の良いマンションやお洒落なマンションは、古くても価値があります。
都心一等地にある古いマンションを『ヴィンテージマンション』などと響きの良いフレーズで呼ばれている物件もあります。
しかし、築年数が古くなると様々な問題点が出てきますので注意が必要です。
ただ、立地条件が良く、以下の様々な問題点をクリア出来ているマンションであれば、築４５年であっても十分価値がある物件だと、私は、思いますよ。
◆耐耐震性
昭和５６～５７年前後以前に完成した中古マンションは、建築基準法の旧耐震と新耐震の変わり目の物件ですので現行の耐震基準を満たしていない場合がありますので注意が必要です
耐震補強工事を行なっているか？若しくは、耐震診断を行なったか？など詳しく確認する必要があります。
◆給排水管の老朽化
築年数の経過とともに給排水管の老朽化は避けて通れません。
マンション全体の修繕状況や修繕計画をチェックする必要があります。
例えば、
少なくとも１年に１度は、排水管の高圧洗浄を行なっているか？
給水管の布設替え若しくは定期的な特殊洗浄を行なっているか？
などをチェックする必要があります。
◆既存不適格な中古マンション
１．用途地域や高さ制限の変更
建築基準法や都市計画法は、時代の経過とともに変化することがあります。
近年では、用途地域（第１種住居地域など）や高さ制限（高度地区や斜線制限など）の規制が付加されました。
特に斜線制限が付加された場合、将来的にマンションの建替えを検討した場合、同規模のマンションが建築出来ない場合があり、マンション自体の価値が低下することになります。
２．エレベーターの規格変更
エレベーター設備も建築基準法の改正に伴い既存不適格なエレベーター設備の中古マンションが多く存在します。
エレベーター設備が新規格にリニューアルされているかを確認する目安は、エレベーターのドアが閉まる時に手をかざした際、赤外線センサーでドアが自動時に開くと新規格です。
手がドアにぶつかってドアが開いたら旧法の既存不適格のエレベーターです。
既存不適格のエレベーターを新規格のエレベーターにリニューアルした場合、１基あたり１千万単位で修繕積立金から出費することになります。
◆登記の問題点
１．土地の権利が借地権
多くのマンションでは、土地の権利が所有権ですが、都心部のマンションでは、土地の権利が借地権の場合があります。
特に築年数が古い中古マンションで立地の割には、割安に感じられる中古マンションでは、土地の権利が所有権でなく借地権という場合があります。
しかし、その場合、管理費、修繕積立金の他に『地代』というものが発生しますので月々のランニングコストが高くなります。
また、土地の権利が借地権の場合、住宅ローンを利用して購入しようとすると金融機関により借入が出来ないという制限が出る場合がありますので注意が必要です。
２．土地の権利が敷地権でなく共有
築年数が古い（昭和５０年代よりも以前）の中古マンションでは、各区分所有者の土地の権利が『敷地権』でなく単なる共有名義という場合があります。
土地の権利が『敷地権』の設定がなく単なる共有名義の場合、土地と建物の名義を別々に売却することが出来るようになる為、土地権利が繁雑となりマンション価値が低く評価される場合がありますので注意が必要です。
◆管理状況のチェックポイント
『重要事項調査報告書』を取り寄せて確認しましょう。
重要事項調査報告書とは、区分所有者又は不動産仲介業者がマンションの管理会社に請求して有料取得できる書類です。
重要事項調査報告書の主な記載内容
・管理会社の名称や連絡先
・修繕積立金の状況
・管理費や修繕積立金の滞納状況
・駐輪場の空き状況と料金
・駐車場の空き状況と料金
・各費用の値上げの計画の有無
・ＳＯＨＯ（事務所）利用の可否
・ペット飼育の可否
等々
重要事項調査報告書には、等々マンションを購入する際に必要な情報の殆どが記載されています。
以上のよう築年数が古い中古マンションを購入する際には、築年数が古いゆえに抱える問題点を十分に理解して検討する必要が御座いますので注意が必要です。
ご参考になりましたでしょうか？
リノベーションマンションや築年数が古い中古マンションについて他にも解説していますのでご参照ください。
http://www.bukken-chousa.com/juutakulorn1.html
■築年数が古い中古マンションの注意点
築年数が古いけど、立地条件の良いマンションやお洒落なマンションは、古くても価値があります。
都心一等地にある古いマンションを『ヴィンテージマンション』などと響きの良いフレーズで呼ばれている物件もあります。
しかし、築年数が古くなると様々な問題点が出てきますので注意が必要です。
ただ、立地条件が良く、以下の様々な問題点をクリア出来ているマンションであれば、築４５年であっても十分価値がある物件だと、私は、思いますよ。
◆耐耐震性
昭和５６～５７年前後以前に完成した中古マンションは、建築基準法の旧耐震と新耐震の変わり目の物件ですので現行の耐震基準を満たしていない場合がありますので注意が必要です
耐震補強工事を行なっているか？若しくは、耐震診断を行なったか？など詳しく確認する必要があります。
◆給排水管の老朽化
築年数の経過とともに給排水管の老朽化は避けて通れません。
マンション全体の修繕状況や修繕計画をチェックする必要があります。
例えば、
少なくとも１年に１度は、排水管の高圧洗浄を行なっているか？
給水管の布設替え若しくは定期的な特殊洗浄を行なっているか？
などをチェックする必要があります。
◆既存不適格な中古マンション
１．用途地域や高さ制限の変更
建築基準法や都市計画法は、時代の経過とともに変化することがあります。
近年では、用途地域（第１種住居地域など）や高さ制限（高度地区や斜線制限など）の規制が付加されました。
特に斜線制限が付加された場合、将来的にマンションの建替えを検討した場合、同規模のマンションが建築出来ない場合があり、マンション自体の価値が低下することになります。
２．エレベーターの規格変更
エレベーター設備も建築基準法の改正に伴い既存不適格なエレベーター設備の中古マンションが多く存在します。
エレベーター設備が新規格にリニューアルされているかを確認する目安は、エレベーターのドアが閉まる時に手をかざした際、赤外線センサーでドアが自動時に開くと新規格です。
手がドアにぶつかってドアが開いたら旧法の既存不適格のエレベーターです。
既存不適格のエレベーターを新規格のエレベーターにリニューアルした場合、１基あたり１千万単位で修繕積立金から出費することになります。
◆登記の問題点
１．土地の権利が借地権
多くのマンションでは、土地の権利が所有権ですが、都心部のマンションでは、土地の権利が借地権の場合があります。
特に築年数が古い中古マンションで立地の割には、割安に感じられる中古マンションでは、土地の権利が所有権でなく借地権という場合があります。
しかし、その場合、管理費、修繕積立金の他に『地代』というものが発生しますので月々のランニングコストが高くなります。
また、土地の権利が借地権の場合、住宅ローンを利用して購入しようとすると金融機関により借入が出来ないという制限が出る場合がありますので注意が必要です。
２．土地の権利が敷地権でなく共有
築年数が古い（昭和５０年代よりも以前）の中古マンションでは、各区分所有者の土地の権利が『敷地権』でなく単なる共有名義という場合があります。
土地の権利が『敷地権』の設定がなく単なる共有名義の場合、土地と建物の名義を別々に売却することが出来るようになる為、土地権利が繁雑となりマンション価値が低く評価される場合がありますので注意が必要です。
◆管理状況のチェックポイント
『重要事項調査報告書』を取り寄せて確認しましょう。
重要事項調査報告書とは、区分所有者又は不動産仲介業者がマンションの管理会社に請求して有料取得できる書類です。
重要事項調査報告書の主な記載内容
・管理会社の名称や連絡先
・修繕積立金の状況
・管理費や修繕積立金の滞納状況
・駐輪場の空き状況と料金
・駐車場の空き状況と料金
・各費用の値上げの計画の有無
・ＳＯＨＯ（事務所）利用の可否
・ペット飼育の可否
等々
重要事項調査報告書には、等々マンションを購入する際に必要な情報の殆どが記載されています。
以上のよう築年数が古い中古マンションを購入する際には、築年数が古いゆえに抱える問題点を十分に理解して検討する必要が御座いますので注意が必要です。
ご参考になりましたでしょうか？
質問した人からのコメント
回答日時： 2015/4/15 17:47:08
良く考えて決めようと思います。
皆様ありがとうございました
回答
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A
回答日時：
2015/4/11 17:04:37
まずは耐震の問題と、
あとは水周りの配管が気になるよな。
４５年も経過していると、
たぶん配水管から上がってくる汚臭もあるんじゃないかな。
リノベーションしていても、
配水管までは工事できないから、念入りにチェックすべし。
築３８年のリノベ物件を人に貸しているけど、
はやり配水管から上がってくる汚臭はありあすよ。
＊＊＊
あとは、マンション全体の価値も考慮すべきかと。
いわゆるビンテージマンションならば管理も行き届いているはずです。
管理がなっていない古いマンションほど哀れなもんはないですよ。
＊＊＊
古いマンションだと壁が薄く、
隣室の生活音がダダ漏れというケースもありますんで、
その辺も要チェックですね。
＊＊＊
今後、もし耐震補強工事をするということになれば、
管理費が値上がりするということも想定しておいたほうが良いと思います。
あとは水周りの配管が気になるよな。
４５年も経過していると、
たぶん配水管から上がってくる汚臭もあるんじゃないかな。
リノベーションしていても、
配水管までは工事できないから、念入りにチェックすべし。
築３８年のリノベ物件を人に貸しているけど、
はやり配水管から上がってくる汚臭はありあすよ。
＊＊＊
あとは、マンション全体の価値も考慮すべきかと。
いわゆるビンテージマンションならば管理も行き届いているはずです。
管理がなっていない古いマンションほど哀れなもんはないですよ。
＊＊＊
古いマンションだと壁が薄く、
隣室の生活音がダダ漏れというケースもありますんで、
その辺も要チェックですね。
＊＊＊
今後、もし耐震補強工事をするということになれば、
管理費が値上がりするということも想定しておいたほうが良いと思います。
A
回答日時：
2015/4/10 18:27:12
リノベーションして間もない築４６年の賃貸に住んでたけど、壁や床やトイレはピカピカでも中味の骨組や配管が古いので、トラックが通ったら振動が来たり、水道管の水漏れがあったりして半年で引っ越しました。
耐震とそのへんしっかりチェックしてみてはどうでしょうか。
耐震とそのへんしっかりチェックしてみてはどうでしょうか。
A
回答日時：
2015/4/9 07:57:47
(中古マンションについて調査すべき事は)
1.耐震補強はされているのか。
2.総戸数と所有者の数を確認する。
3.管理費、修繕積立金はいくらなのか。
4.修繕積立金の総残高はいくらあるのか。
残高合計÷総戸数=50万円/戸が目安です。
5.専有部分、共有部分の給水管、配水管、ガス管の交換は終
わっているのか。
6.エレベーターの交換は済んでいるのか。
7.過去の修繕履歴と今後の大規模修繕の計画表はあるのか。
8.今後管理費などの値上げの予定はないのか。
9.管理費などの滞納金額はいくらあるのか。
10.売却理由は何か。
について調査をします。
これらについては不動産業者を通して調査できます。
其の上で判断します。
マンションは維持管理をしっかりすれば築70年でも問題ありません。
個人的には100年でも大丈夫と考えます。
1.耐震補強はされているのか。
2.総戸数と所有者の数を確認する。
3.管理費、修繕積立金はいくらなのか。
4.修繕積立金の総残高はいくらあるのか。
残高合計÷総戸数=50万円/戸が目安です。
5.専有部分、共有部分の給水管、配水管、ガス管の交換は終
わっているのか。
6.エレベーターの交換は済んでいるのか。
7.過去の修繕履歴と今後の大規模修繕の計画表はあるのか。
8.今後管理費などの値上げの予定はないのか。
9.管理費などの滞納金額はいくらあるのか。
10.売却理由は何か。
について調査をします。
これらについては不動産業者を通して調査できます。
其の上で判断します。
マンションは維持管理をしっかりすれば築70年でも問題ありません。
個人的には100年でも大丈夫と考えます。
A
回答日時：
2015/4/9 01:24:43
建物全体の塗装や給排水配管、電気設備などが大規模改修できちん更新されていなければ、内装や設備などの綺麗さはあまり意味がありません。
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