教えて！住まいの先生

４人もの方が正当な回答をされているのに、なぜベストアンサーが決められないのでしょう？
聞きたい質問に補足説明がないとこれ以上の回答はでないと思いますよ。

質問者の前回の質問からの続編として考えますと、

土地分筆登記申請するメリット・デメリットの形で回答すると次のようになります。

メリット

平成１７年３月７日改正の不動産登記法により、土地分筆登記申請では分筆する筆のすべての測量図を作製し
添付しなければなりません。又、その測量図は国が設置している三角点等の基準点から測量しなければなりま
せん。測量に当たっては隣接する土地所有者（道路管理者も含む）すべてと境界立会をし合意を得て境界標を
設置しなければなりません。ここでのメリットは、お父さんの生前の内に隣地と境界立会をして境界標が設置でき
ることです。相続財産の測量は、相続人が中心となり立会をしなくてはなりませんが、当然、相続された人より
お父さんが生きている内の方が楽なのです。（主に隣地所有者との立会）
又、相続手続きの際、他の相続人に対して父の生前に自分の建てる建物敷地を相続時に貰える遺志で土地分
筆登記申請をした明確な証拠となりますし、遺言書作製でも土地地番として書くことができます。○○番の土地の
東側○○㎡という記載では、どういう形にも出来てしまいます。
先の回答者の方の説明と同じですが、貴方が住宅ローンを組む際に金融機関に担保提供する可能性がある
としても土地分筆されていれば、お父さんの自宅の建っている土地まで担保提供することは回避できます。

デメリット

住宅ローンも組まずに担保提供もない場合、先の回答者の回答にあるように建築確認申請する際に土地分筆登記
をする必要がありません。建物建築費もかかるのに土地境界確定費用・土地分筆登記申請費用も馬鹿になりません。
全国一律金額ではありませんし、その分筆する土地の面積、周囲の土地所有者数、過去の確定した測量図の有無
等いろいろな要素で金額はかなり変わりますが２０万円以下ではないことは確かです。

税金のことを心配されていたようですが、分筆されていた方がお父さんの相続が発生するまでの土地賃貸借契約書
を作製することは楽になりますね。番地も分かれるし、面積も確定していて固定資産税の納付書をみても自分で使用
している部分の固定資産税もはっきり分けることができます。でも年間１１０万円貰っても贈与税は非課税です。
貴方の兄弟に対しては、自分の家の分は、賃料も固定資産税も払っているという証明くらいのメリットでしょうか？

お父さん名義の建物の増築については、
主たる建物と附属建物登記がしてある前提で考えますと、

先の質問の様子では基礎からやり直すという方式でしたら、一端解体して、本体工事をやり直しますので、お父さん
の申請で附属建物取り壊しの原因による建物表題変更登記申請と、基礎からやり直しでさらに床面積を増やした貴
方名義の建物の表題登記申請になります。解体された建物を移築しても新築扱いになるのです。名義の心配もあり
ません。ただ古財利用について固定資産税の評価額は別の話になります。

建物を立っている状態で補強工事・さらに増築する場合は、その主たる建物と附属建物をそれぞれ独立して使用する
という建物分割登記申請をします。そして分割した納屋の部分のすべての工事が完了した時点で建物表題変更登記
申請をします。この中でも選択肢があります。建物分割した納屋（正確には居宅）を貴方名義に所有権移転登記申請
して貴方名義の建物表題変更登記申請するのです。登記原因は贈与でも売買でも構いません。実体のとおりです。
お父さん名義で建物表題変更登記申請する場合には、さらに所有権の真正なる登記名義回復という登記申請をします。
建物表題変更登記申請は登記名義人から申請しなければならないのですが、このままでは改築工事費・増築費用が
すべて貴方からお父さんに贈与することになってしまうのを防ぐ為にする登記です。
この場合の所有権の名義人は、お父さん持ち分○○分の○、貴方持ち分○○分の○になります。そして年間１１０万円
分づつ持ち分を何年かに分けて少しづつお父さんの持ち分を貴方の持ち分に移していくのです。
これは、毎年の申請になりますが、恐らく古い納屋の評価と増築するあなたの支払う金額を比較するとお父さんの持ち分
が大きくなることは考えにくいので、１～２年で終わるかもしれませんね。

相談先は、建物増改築は建築士、土地分筆・建物表題・表題変更・分割登記申請は土地家屋調査士
贈与・真正なる登記名義の回復・所有権保存・抵当権設定登記申請は司法書士、税金相談は必要ないかもしれませんが
司法書士さんも結構詳しい方がおられます。

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