教えて！住まいの先生
Q マンション投資について教えて下さい！
よく、都内の新築マンションの投資利回りは１０％未満といいますが、マンションの管理を外部委託した場合、管理費は家賃の５％とした場合、固定資産税等のコストを考えた場合、利益はまったくでないと思うのですが、どうなのでしょうか？
このようなケースでは、投資家自身が自ら賃借人を募集し、賃借人とのトラブルも自分で解決しているということなのでしょうか？
マンション投資初心者なので教えて下さい。
補足
このようなケースでは、投資家自身が自ら賃借人を募集し、賃借人とのトラブルも自分で解決しているということなのでしょうか？
マンション投資初心者なので教えて下さい。
それとも管理費５％というのが高すぎで、もっと安い業者があるのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2015/7/7 18:04:47
新築マンション投資はもともと
儲かるものでもないですけどね。
ローンを組まず現金での投資なら、
すこーしばかり儲かるかもしれません。
分かりやすくするために
数字を使ってご説明しましょう。
価格が2000万円の新築マンションがあるとします。
購入時諸経費が100万円かかります。
家賃が80,000円で貸せて、
管理費・修繕積立金が13,000円とします。
不動産を所有してるとかかる固定資産税・都市計画税が
年額で60,000円（月額換算で月5,000円）とします。
賃貸に関して不動産業者に管理委託契約を結んだ場合、
家賃の５％（別途消費税は、かかります）とすると
管理委託費は80,000×5％＝4,000円
消費税を考慮したら4,000円×1.08＝4,320円 です。
このケースの場合は
表面利回り＝月額家賃×１２×100／物件価格
＝80,000×１２×100／20,000,000
＝4.8 ％ です。
この場合の利益は
不動産キャッシュフロー（不動産によるお金の流れ）
＝80,000－13,000－5,000－4,320
＝57,680 円
ここから不動産所得による所得税・住民税を払って
残ったものが実際の純利益です。
全額現金で買えば少しばかり儲かります。
でも実際はローンを組むケースも多いと思います。
仮に金利３％、35年返済で、2000万円まるまる借りれた場合、
月の返済は76,970円です。
この場合損益としては
不動産キャッシュフロー
＝80,000－13,000－5,000－4,320－76,970
＝－19,290円
となり、毎月赤字です。
一般的にはローンを組むと赤字となり、
毎月給料などから補填する形となります。
新築投資マンション業者は、
「月2万円で資産が形成できますよ」とか
「赤字になれば税金が戻ってくるので節税になります」とかいいますが
35年先の資産の話をされても手に入るのは築35年のマンションだし、
現実には35年間損失を補填し続けることになるんですけど。
新築時は高い家賃で貸せても、年数がたてば家賃も安くなり、
いろいろな設備の修繕・交換費用、入居者が退去した時の
リフォーム費用などが掛かってきます。
ちなみに管理委託費として、安いところは家賃の３％など
うたっているところもありますが、
管理委託費の下限を設けているところもあり、
必ずしも表示されているパーセンテージとも限りません。
高いところは家賃の１０％の管理委託費の設定を
しているところもあります。
消費税を考慮すれば
家賃の3.24％～10.8％と業者によってかなり開きがありますが、
賃貸の管理委託費が家賃の5％というのは
標準的な費用だと思います。
分かりやすくするため長文となってしまいましたが、
だいたいこんなカラクリです。
儲かるものでもないですけどね。
ローンを組まず現金での投資なら、
すこーしばかり儲かるかもしれません。
分かりやすくするために
数字を使ってご説明しましょう。
価格が2000万円の新築マンションがあるとします。
購入時諸経費が100万円かかります。
家賃が80,000円で貸せて、
管理費・修繕積立金が13,000円とします。
不動産を所有してるとかかる固定資産税・都市計画税が
年額で60,000円（月額換算で月5,000円）とします。
賃貸に関して不動産業者に管理委託契約を結んだ場合、
家賃の５％（別途消費税は、かかります）とすると
管理委託費は80,000×5％＝4,000円
消費税を考慮したら4,000円×1.08＝4,320円 です。
このケースの場合は
表面利回り＝月額家賃×１２×100／物件価格
＝80,000×１２×100／20,000,000
＝4.8 ％ です。
この場合の利益は
不動産キャッシュフロー（不動産によるお金の流れ）
＝80,000－13,000－5,000－4,320
＝57,680 円
ここから不動産所得による所得税・住民税を払って
残ったものが実際の純利益です。
全額現金で買えば少しばかり儲かります。
でも実際はローンを組むケースも多いと思います。
仮に金利３％、35年返済で、2000万円まるまる借りれた場合、
月の返済は76,970円です。
この場合損益としては
不動産キャッシュフロー
＝80,000－13,000－5,000－4,320－76,970
＝－19,290円
となり、毎月赤字です。
一般的にはローンを組むと赤字となり、
毎月給料などから補填する形となります。
新築投資マンション業者は、
「月2万円で資産が形成できますよ」とか
「赤字になれば税金が戻ってくるので節税になります」とかいいますが
35年先の資産の話をされても手に入るのは築35年のマンションだし、
現実には35年間損失を補填し続けることになるんですけど。
新築時は高い家賃で貸せても、年数がたてば家賃も安くなり、
いろいろな設備の修繕・交換費用、入居者が退去した時の
リフォーム費用などが掛かってきます。
ちなみに管理委託費として、安いところは家賃の３％など
うたっているところもありますが、
管理委託費の下限を設けているところもあり、
必ずしも表示されているパーセンテージとも限りません。
高いところは家賃の１０％の管理委託費の設定を
しているところもあります。
消費税を考慮すれば
家賃の3.24％～10.8％と業者によってかなり開きがありますが、
賃貸の管理委託費が家賃の5％というのは
標準的な費用だと思います。
分かりやすくするため長文となってしまいましたが、
だいたいこんなカラクリです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2015/7/7 18:04:47
詳細にご回答いただき、感謝いたします。
回答
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A
回答日時：
2015/7/5 02:21:59
掛け方が間違ってますよ。
利回りは購入価格に対する割合。
管理費は家賃に対する割合。
ですから、10%−5%の計算ではないです。
それから、都内の新築マンションの現在の利回りは4%台です。新築で10%ならば、今なら瞬殺で無くなりますよ。
利回りは購入価格に対する割合。
管理費は家賃に対する割合。
ですから、10%−5%の計算ではないです。
それから、都内の新築マンションの現在の利回りは4%台です。新築で10%ならば、今なら瞬殺で無くなりますよ。
A
回答日時：
2015/7/5 01:57:28
殆どの方は賃貸管理会社を利用して管理委託費用を
家賃の５％程度を毎月支払っていますね
これはやはり、自分で家賃回収督促、賃借人のクレーム対応を
考えたら仕事を持っていない高齢者でも無い限り自分で管理してたら
確実にコストパフォーマンスが割に合わなくなります
いわゆる面倒くさすぎて、費用対効果も悪くなるという事ですね。
ま、それよりもまず、マンション投資を始めるにあたって、
単純にマンション投資といっても、それなりに家賃収入で利益を上げていく
「インカムゲイン主体」か、一定期間保有して転売を繰り返して
利益を上げていく「キャピタルゲイン主体」か？位は方向性を
決めておいたほうがいいでしょう。
地方や郊外には幾らでも利回り１０％を超える物件を見つけることは出来ます
しかしそういう物件は転売に難が有ったりという特性もあるので前者になります。
又、東京の都心などでは、最初から価格も高く、
家賃収入がそこまで追いついていなくて利回りもあまり期待は出来ないが
それこそ立地によっては、値上がりが期待できて、多少将来は高く売れるかも？
という物件もあるでしょう・・
同じマンション経営でもそういう風にやり方もそれぞれ有ります。
家賃の５％程度を毎月支払っていますね
これはやはり、自分で家賃回収督促、賃借人のクレーム対応を
考えたら仕事を持っていない高齢者でも無い限り自分で管理してたら
確実にコストパフォーマンスが割に合わなくなります
いわゆる面倒くさすぎて、費用対効果も悪くなるという事ですね。
ま、それよりもまず、マンション投資を始めるにあたって、
単純にマンション投資といっても、それなりに家賃収入で利益を上げていく
「インカムゲイン主体」か、一定期間保有して転売を繰り返して
利益を上げていく「キャピタルゲイン主体」か？位は方向性を
決めておいたほうがいいでしょう。
地方や郊外には幾らでも利回り１０％を超える物件を見つけることは出来ます
しかしそういう物件は転売に難が有ったりという特性もあるので前者になります。
又、東京の都心などでは、最初から価格も高く、
家賃収入がそこまで追いついていなくて利回りもあまり期待は出来ないが
それこそ立地によっては、値上がりが期待できて、多少将来は高く売れるかも？
という物件もあるでしょう・・
同じマンション経営でもそういう風にやり方もそれぞれ有ります。
A
回答日時：
2015/7/4 22:57:10
新築マンションをローンで購入するのは
あまりオススメ致しません。他の方も言って
いる通り、毎月給料からの持ち出しになります。現金ならマイナスにはなりませんが、長期で保有し売却しないと儲けはなかなか
出ないでしょう。
あまりオススメ致しません。他の方も言って
いる通り、毎月給料からの持ち出しになります。現金ならマイナスにはなりませんが、長期で保有し売却しないと儲けはなかなか
出ないでしょう。
A
回答日時：
2015/7/4 20:33:13
その利回りは新築時の家賃で計算しています。
家賃は経年に従って下がります。
私の考えで言えば新築のマンション投資は儲かりません。
空室の間はマィナスです。
入居者の募集に関しては、不動産業者へ依頼します。
契約が成立すれば仲介手数料を支払います。
手数料は家賃x消費税です。
部屋の管理を不動産業者へ依頼すれば管理委託料を払います。
料金は委託内容で異なりますが、家賃x5%が目安です。
(掛かるものとしては)
1.管理費、修繕積立金
2.固定資産税
3.登記費用
4.火災保険料
5.融資を受ければローンの返済
6.不動産取得税
7.管理を依頼すれば管理委託料
8.仲介手数料
9.その他
家賃は経年に従って下がります。
私の考えで言えば新築のマンション投資は儲かりません。
空室の間はマィナスです。
入居者の募集に関しては、不動産業者へ依頼します。
契約が成立すれば仲介手数料を支払います。
手数料は家賃x消費税です。
部屋の管理を不動産業者へ依頼すれば管理委託料を払います。
料金は委託内容で異なりますが、家賃x5%が目安です。
(掛かるものとしては)
1.管理費、修繕積立金
2.固定資産税
3.登記費用
4.火災保険料
5.融資を受ければローンの返済
6.不動産取得税
7.管理を依頼すれば管理委託料
8.仲介手数料
9.その他
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