教えて！住まいの先生

有効か無効か？で言えば厳密に言えば「有効」です。
個人間の売買において、いわゆる「売却の条件」は法で制限できるもの
では有りません、買主側には「じゃ買わなーい」という特権が
いつ何時でも存在しますので・・

車でいえば、この中古車を売る条件として、この別のタイヤホイールを
セットで＋いくらで買ってくれ・・と言うようなものと同じです。
これを法が規制出来ませんよね。

でもおかしな話ですよね、普通そういう現金か？ローンか？という
ような話しは売主には別に損得はあまり関係ないのに・・

考えられる点としては以下の２点です

①あなたが「勘違い」しているパターン
売主側は、現金購入の約束（契約）をしても、万が一決済時期になった時に
あなたが本当に現金で支払うのかどうかの心配を持っている・・・ので
とりあえず、最悪そうなった場合に使える住宅ローンの契約もしておいてくれ・・
でも決済時に現金で払えるならそれはそれで良い・・と向こうは言いたいのを
あなたが勘違いした・・

②住宅ローンを借りさせる事で、その周辺の費用で仲介会社なり
司法書士なりが儲けようと画策している・・

仲介会社が独自に取る住宅ローン事務手数料や
住宅ローンを借りた際の登記の場合には
現金購入以外の「抵当権設定費用」というのが増えますので登記費用が
現金購入より高くなります・・その事に乗じて、司法書士の費用を水増しして
そこで利益を出そうと画策しているなど・・


「一般的な民間金融機関で住宅ローンを借りる際の費用」
ここで時々こう言う諸費用に関して、水増しされている質問を見ますが
水増しされるかされないかの簡単な判断は、その色々な諸費用項目の
お金を「誰が受け取るのか？」を明確に把握する事で
「ぼったくり費用」なのかそうでない必要な費用なのかを簡単に
判断する事がで来ます。

一般的には「受け取り者」が金融機関自体の場合は、ほぼ
払わないといけない費用と成ります、払わないと「貸さない」ということに
成りますので・・

では

①銀行のローン事務手数料（５万円台が殆ど）←受け取りは金融機関
② 〃 のローン保証料（数十万）← 〃
③ローン契約書印紙代（これは税金）
④火災保険料←現金購入の場合は持ち主の完全な任意ですが
住宅ローンを借りる場合は金融機関に強制されます

⑤登記費用（言わずと知れたもの）←内訳は一部税金も有りますが
受け取りは司法書士

■⑥仲介会社から請求されるローン事務手数料
これがいま問題となっているもので悪徳な会社は数十マンの請求などしてきます。
基本、仲介会社は仲介手数料が正規な報酬ですので
ぼったくり費用と成ります・・勿論受け取りは仲介会社と成ります・・
私見ですが、完全にローン手続きをお客さんに代わって代行する場合は
まぁ実働費として３万以内であれば事前にキチンと承諾した上で貰っても
いいかも？とは思います・・でも３万以上は完全なぼったくりです。
これが出てきたら拒否しましょう

さて、諸費用に関しては売買契約前・ローン手続き契約前に、仲介会社に
請求すれば、まともな会社であればある程度の想定の部分にはなりますが
キチンと明細を出してくれます・・
そしてその明細を一つ一つ、項目ごとに「これは誰に支払うの？」と
噛み砕いていけば、余計な項目か？そうでないかが判ります。

どれくらい余分な経費が掛かるのか？に関して言えば
買われる物件の金額やローンを組む金額によって変わりますので
その情報がないとお答えしかねます

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