教えて!住まいの先生

Q 土地購入を考えてます。 今お気に入りの土地を見つけたのですが、土地の前が私道になってます。 最初は、持分の土地がありこの先のトラブルを考えてなかったのですが不動産に調べてもらったら

、私道は地主の物になってました。
その周辺は、地主が全て私道を所有してました。
不動産屋さんは、近辺約45世帯が問題なく今まで過ごせてると言いますが、そんなもんなんだしょうか?
この先のデメリットを教えてください。
質問日時: 2015/11/21 21:49:05 解決済み 解決日時: 2016/1/17 03:19:57
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A 回答した人: 田中 歩 さん 回答日時: 2016/1/17 03:19:57
専門家
こんにちは。不動産コンサルタントの田中歩と申します。

ご質問に対する回答をさせていただきますね。

道路には大きく分けて『公道』と『私道』があり、両者の違いを簡単に言うと、公道が国や地方公共団体が管理するのに対して、私道は個人が所有及び管理することにあります。

私道に面する土地や中古住宅を購入するとき、必ず確かめないといけないことがあります。その私道が『建築基準法上の道路』であるかどうかです。ある土地に新たに建築するためには、原則、建築基準法上の道路に2m以上接道していなければなりません。
敷地が面する私道が、建築基準法上の道路ではない場合、特別な許可を受けない限り、新たに建物を建築することは許されません。
建築基準法上の道路かどうかは、地方公共団体等で調べることが可能です。まずは、私道の種別を確認するべきです。

公道の場合、埋設管の管理や修繕は水道局や下水道課等が担います。一方、私道の場合、その管理と修繕は、原則、私道の所有者がその責任と費用負担で行わなければなりません。私道では、埋設管修繕のために思わぬ費用が発生する恐れがあります。
私道埋設管の直近の修繕履歴を調べることができれば、次に修繕する時期の目安を図ることかが可能で、これにより、ある程度リスクヘッジはできますが、デメリットと言えるでしょう。
埋設管の経路については、水道局や下水道課、ガス会社への調査、現地確認、現所有者の証言などで、総合的に判断していくことが求められます。

また、私道の場合、やろうと思えば、あなたの私道内の車両通行を妨害したり、埋設管修繕のための掘削を禁止することが可能です(なぜならば、私道は私道所有者が所有する“土地”だからです)。現在の地主さんが、車両通行や掘削を容認していて、今まで問題か起きていなかったとしても、売買や相続等で所有者が変わったとき、状況が変わる恐れがあります。もし、私道所有者とトラブルになったとしても、その争いに国が介入することはなく、原則、個人間での解決を求められます。
このようなことにならないために、前所有者(や売主)が私道所有者との間で取り交わした『掘削承諾書』『通行承諾書』があるかを確認しましょう。また、承諾書があること確認するだけで安心するのではなく、内容もしっかり確認、把握しましょう。
なお、対象となる私道が、公道と公道を結び、通り抜けが可能である場合、行き止まりの私道に比べると、通行や掘削に関するトラブルは少ないというのが一般的です。
また、近隣で新築されていたりする場合、私道所有者が上記の承諾をしている可能性がありますので、不動産屋さんに確認してもらうのも手です。
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A 回答日時: 2015/11/28 21:51:52
yc_atanakaさん、知らない事の知ったかぶりは止めましょう。専門家という肩書きに素人は騙されます。
tadashi_youko03220304さん、行政の建築指導課へ行って下さい。道路の種別を調べて下さい。法第42条2項道路で有れば私道であっても、封鎖や所有者のみでの意向で廃止は出来ません。法第43条1項の但し書き道路の場合は別です。法第42条1項5の開発道路も勝手に廃止は出来ません。法第42条1項2又は1項3に該当する場合、私道であっても市道認定している場合が有ります。表層管理のみ行政がしている事が有ります。その場合も所有者だけでは廃止、封鎖はする事は出来ません。とりあえず、当該行政の建築指導課に行って下さい。そして確認して下さい。
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A 回答日時: 2015/11/28 19:22:02
今まで問題ないということなので、現在は法的にも問題ない前提で話をします。将来地主が代替わりして息子が新地主になった時にもめる可能性がある。例えば地主の破産、相続、企業へ売ったが売った企業が倒産とかいう場合に、その私道の所有権が誰にあるのか分からなくなることがあります。道路自体にほとんど価値が無いため見過ごされてしますのです。例えば誰のものかはっきりしないまま放置しておいて数十年後にその私道沿いの誰かが家を建て替えるので承諾を欲しいと思ったとき、相続人が何十人もいて全員の判子が必要になったり、法人が持っていたと思ったらその法人がすでに破産しているとかいうことになると誰に承諾を得るんだというような話になる可能性があります。
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A 回答日時: 2015/11/25 12:58:55
使用承諾を得る必要があること自体がデメリットです。
また、これに関連し、当該土地(私道持分の無い宅地)を売り出す場合、私道の敷地所有者の通行承諾書や掘削承諾書が無いと売りにくいケースや、公道に接してる土地と比較し、評価が低くなるケースが多いです。
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A 回答日時: 2015/11/25 08:01:53
歩く場合袋地では入れないので
歩行は可能とおもいますが

車などの通行止めとか
金品を要求してくるかもしれません。

家庭菜園を作るなど 歩いて何かするだけなら
出来るかもしれませんが

車や大きな物の出入りがある場合は出来なくなったり

家とか宅地には出来ない状態になってしまうなど
目的により大きなデメリットがあるとおもいます。
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