教えて！住まいの先生
Q 不動産投資について 先日、不動産投資の勧誘を受けました。
物件:千葉県柏駅徒歩10分
価格:約2200万円
家賃:8万1000円
毎月返済(委託料、管理費、家賃保証、団体保険料込):7万9500円
キャッシュフロー:月々1500円
35年ローン頭金なし
私は看護師をしており、業者からは今しかこんな好条件の物件はないと言われています。
実際この条件の不動産投資はメリットがあるのでしょうか？
勧誘がしつこく困っています。
どうか率直な意見をきかせて下さい。
価格:約2200万円
家賃:8万1000円
毎月返済(委託料、管理費、家賃保証、団体保険料込):7万9500円
キャッシュフロー:月々1500円
35年ローン頭金なし
私は看護師をしており、業者からは今しかこんな好条件の物件はないと言われています。
実際この条件の不動産投資はメリットがあるのでしょうか？
勧誘がしつこく困っています。
どうか率直な意見をきかせて下さい。
質問日時：
2015/12/9 01:05:20
解決済み
解決日時：
2015/12/23 03:39:44
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 751 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2015/12/23 03:39:44
まず、基本的に今まで何かしら付き合いがあった業者は別にして
「新規勧誘」されるもので良いものは有りません
更に「しつこく」と言う部分で、あなたに買ってもらわないと
他の誰にも買って貰えないので焦っているんです
今の不動産投資の業界は、良いものであれば、ネットに出すだけで
即日に「買い付け」が入ります・・外国人も含めて
今の日本の投資マンション市場はそういう感じです。
不動産業者としては正直、楽もしたいので
今の時代は、物件情報もネットにも出さないと言う事はありえないので
まずしつこく勧誘される（その勧誘期間でさえも売れてない）と判断した方が
良いでしょう。
参考までに私が先月、付き合いの長いお客さんに売った
物件の内容を紹介します。投資専門の物件では有りませんが
結果的に非常に良い内容になりそうだったので投資で薦めました
某地方都市（関東では有りません）の中心部、駅近・商業施設ほど近
小学校近接、築１０年＋α １０階角部屋 ７５平米 ３LDK家族向け
現行家賃８４０００円・管理費関係合計２万円弱・物件価格１０５０万
毎月実収入６５０００円弱
私がそれを顧客に持たせた理由は、場所も良く、高層階の角部屋・小学校近接で
家族には人気がある場所で賃貸の空室心配もなく、将来的に賃貸が空いた瞬間に
売却しても、ワンルームや１DKと違い広い物件なので
売却先が投資家のみならず、実際居住の顧客層にも対応できると言う事で
楽に売れるような物件であること・・勿論そのまま賃貸運営でも
充分、投資に見合った利回り物件であるということ
2200万もローンを抱えて
キャッシュフロー1500円でこれから35年も持たないといけないなんて・・
単純計算で私が売った物件ならば２つ買えますね、そうすれば
毎月実収入１３万が入ります・・ローン返済は別にして
きっぱりと断る勇気を持ちましょう
「新規勧誘」されるもので良いものは有りません
更に「しつこく」と言う部分で、あなたに買ってもらわないと
他の誰にも買って貰えないので焦っているんです
今の不動産投資の業界は、良いものであれば、ネットに出すだけで
即日に「買い付け」が入ります・・外国人も含めて
今の日本の投資マンション市場はそういう感じです。
不動産業者としては正直、楽もしたいので
今の時代は、物件情報もネットにも出さないと言う事はありえないので
まずしつこく勧誘される（その勧誘期間でさえも売れてない）と判断した方が
良いでしょう。
参考までに私が先月、付き合いの長いお客さんに売った
物件の内容を紹介します。投資専門の物件では有りませんが
結果的に非常に良い内容になりそうだったので投資で薦めました
某地方都市（関東では有りません）の中心部、駅近・商業施設ほど近
小学校近接、築１０年＋α １０階角部屋 ７５平米 ３LDK家族向け
現行家賃８４０００円・管理費関係合計２万円弱・物件価格１０５０万
毎月実収入６５０００円弱
私がそれを顧客に持たせた理由は、場所も良く、高層階の角部屋・小学校近接で
家族には人気がある場所で賃貸の空室心配もなく、将来的に賃貸が空いた瞬間に
売却しても、ワンルームや１DKと違い広い物件なので
売却先が投資家のみならず、実際居住の顧客層にも対応できると言う事で
楽に売れるような物件であること・・勿論そのまま賃貸運営でも
充分、投資に見合った利回り物件であるということ
2200万もローンを抱えて
キャッシュフロー1500円でこれから35年も持たないといけないなんて・・
単純計算で私が売った物件ならば２つ買えますね、そうすれば
毎月実収入１３万が入ります・・ローン返済は別にして
きっぱりと断る勇気を持ちましょう
回答
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A
回答日時：
2015/12/9 09:03:08
損をすることが目に見えています。
このような投資の収支は、現時点でのものであり、10年後、20年後も継続されるものではありません。賃料や不動産価格が下落することは確実であり、固定資産税毎年課税されることも前提とした方が良いでしょう。
例えば、賃借人が退去した場合
賃料が入ってきません。そうすれば、約95,000円の支払いを入居者が決まるまで、支払い続けなけらばなりません。さらに、賃料が下がれば、現金の持出しが増えます。
そこで、売却して処分という考えもありますが、不動産評価が下がり、融資残高が評価以上あれば、売却することもできないのです。
不動産会社は、『すぐに入居者は見つかりますよ』『高く売却できますよ』と言っているでしょうが、根拠もない無責任な営業トークです。
電話営業での会社は怪しく、賃借人がダミーの場合が良くあります。契約が完了すると、すぐに退去してしまうことがあり、注意が必要です。
断るのであれば、はっきりと意思を伝え、もう電話しないように伝えることです。
それでも、電話があるようであれば、消費者センターに通報するなど強硬な姿勢が大切です。なぜなら、あなたの電話番号は、一応検討したということで、他の会社に転売されることもあります。
このような投資の収支は、現時点でのものであり、10年後、20年後も継続されるものではありません。賃料や不動産価格が下落することは確実であり、固定資産税毎年課税されることも前提とした方が良いでしょう。
例えば、賃借人が退去した場合
賃料が入ってきません。そうすれば、約95,000円の支払いを入居者が決まるまで、支払い続けなけらばなりません。さらに、賃料が下がれば、現金の持出しが増えます。
そこで、売却して処分という考えもありますが、不動産評価が下がり、融資残高が評価以上あれば、売却することもできないのです。
不動産会社は、『すぐに入居者は見つかりますよ』『高く売却できますよ』と言っているでしょうが、根拠もない無責任な営業トークです。
電話営業での会社は怪しく、賃借人がダミーの場合が良くあります。契約が完了すると、すぐに退去してしまうことがあり、注意が必要です。
断るのであれば、はっきりと意思を伝え、もう電話しないように伝えることです。
それでも、電話があるようであれば、消費者センターに通報するなど強硬な姿勢が大切です。なぜなら、あなたの電話番号は、一応検討したということで、他の会社に転売されることもあります。
A
回答日時：
2015/12/9 07:57:00
不動産投資顧問の有資格者として一言。
月1,500円なら年間18,000円、10年で18万円。
ということは10年後、そのマンションが2,182万(2,200万-18万)以上で売れれば儲かったと言えます。
もし、1,500万でしか売れなかったら、682万の損になります。
実質利回り(18万/2,200万)だと0.8％。
こんな物件に手を出す人がいるでしょうか。
私なら元本が保証される銀行預金のほうがましだと思います。
月1,500円なら年間18,000円、10年で18万円。
ということは10年後、そのマンションが2,182万(2,200万-18万)以上で売れれば儲かったと言えます。
もし、1,500万でしか売れなかったら、682万の損になります。
実質利回り(18万/2,200万)だと0.8％。
こんな物件に手を出す人がいるでしょうか。
私なら元本が保証される銀行預金のほうがましだと思います。
A
回答日時：
2015/12/9 07:50:01
まったく意味がありません。
1.500円x12ヶ月=18.000円÷2.200万円=0.081%の利回りです。
2.200万円出せば都内でも中古で7%程度のものがあります。
私であればどうせやるのであれば、戸建を購入して賃貸にします。
1.500円x12ヶ月=18.000円÷2.200万円=0.081%の利回りです。
2.200万円出せば都内でも中古で7%程度のものがあります。
私であればどうせやるのであれば、戸建を購入して賃貸にします。
A
回答日時：
2015/12/9 06:36:19
これ、新築ワンルームマンションですよね。
どこの勧誘業者か教えてください。
新築ワンルームマンション勧誘が騙しやすい業者は看護師、教師、公務員、一部上場企業会社員でプライドの高い人らしいです。
なお、不動産投資家は新築ワンルームマンションに手を出しません。キャッシュフローがマイナスで利益を生まないからです。
新築ワンルームマンションは購入後すぐに転売価格が3割落ちますから、お忘れなく。
そもそもうまい物件であれば、不動産業者が裏で買い付けに走ってきてヤフオク状態になります。一般市民のあなたに勧誘なんかしません。価格が高い物件を売りつけていると認識ください。勧誘者も洗脳されてます。
なお、柏市徒歩17分で築41年75平米が570万円です。
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/chiba/dim2001/574177/show.html
どこの勧誘業者か教えてください。
新築ワンルームマンション勧誘が騙しやすい業者は看護師、教師、公務員、一部上場企業会社員でプライドの高い人らしいです。
なお、不動産投資家は新築ワンルームマンションに手を出しません。キャッシュフローがマイナスで利益を生まないからです。
新築ワンルームマンションは購入後すぐに転売価格が3割落ちますから、お忘れなく。
そもそもうまい物件であれば、不動産業者が裏で買い付けに走ってきてヤフオク状態になります。一般市民のあなたに勧誘なんかしません。価格が高い物件を売りつけていると認識ください。勧誘者も洗脳されてます。
なお、柏市徒歩17分で築41年75平米が570万円です。
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/chiba/dim2001/574177/show.html
A
回答日時：
2015/12/9 01:45:38
空室や将来の賃料の値下げを加味するとキャッシュフローはマイナスになります。
数か月空室になるだけで数十万の持ち出しです。さらに維持管理費修繕費なども必要になります。
また不動産担保ローンがあると住宅ローンの審査に通らない可能性が高くなります。
デメリットしかありません。
そんなによい条件なら自社物件として賃貸に出せばいいでしょう。
馬鹿な勧誘の仕方です。
数か月空室になるだけで数十万の持ち出しです。さらに維持管理費修繕費なども必要になります。
また不動産担保ローンがあると住宅ローンの審査に通らない可能性が高くなります。
デメリットしかありません。
そんなによい条件なら自社物件として賃貸に出せばいいでしょう。
馬鹿な勧誘の仕方です。
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