教えて!住まいの先生

Q 不動産投資について 先日、不動産投資の勧誘を受けました。

物件:千葉県柏駅徒歩10分
価格:約2200万円
家賃:8万1000円
毎月返済(委託料、管理費、家賃保証、団体保険料込):7万9500円
キャッシュフロー:月々1500円
35年ローン頭金なし


私は看護師をしており、業者からは今しかこんな好条件の物件はないと言われています。
実際この条件の不動産投資はメリットがあるのでしょうか?
勧誘がしつこく困っています。
どうか率直な意見をきかせて下さい。
質問日時: 2015/12/9 01:05:20 解決済み 解決日時: 2015/12/23 03:39:44
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2015/12/23 03:39:44
まず、基本的に今まで何かしら付き合いがあった業者は別にして
「新規勧誘」されるもので良いものは有りません
更に「しつこく」と言う部分で、あなたに買ってもらわないと
他の誰にも買って貰えないので焦っているんです

今の不動産投資の業界は、良いものであれば、ネットに出すだけで
即日に「買い付け」が入ります・・外国人も含めて
今の日本の投資マンション市場はそういう感じです。

不動産業者としては正直、楽もしたいので
今の時代は、物件情報もネットにも出さないと言う事はありえないので
まずしつこく勧誘される(その勧誘期間でさえも売れてない)と判断した方が
良いでしょう。

参考までに私が先月、付き合いの長いお客さんに売った
物件の内容を紹介します。投資専門の物件では有りませんが
結果的に非常に良い内容になりそうだったので投資で薦めました

某地方都市(関東では有りません)の中心部、駅近・商業施設ほど近
小学校近接、築10年+α 10階角部屋 75平米 3LDK家族向け
現行家賃84000円・管理費関係合計2万円弱・物件価格1050万

毎月実収入65000円弱

私がそれを顧客に持たせた理由は、場所も良く、高層階の角部屋・小学校近接で
家族には人気がある場所で賃貸の空室心配もなく、将来的に賃貸が空いた瞬間に
売却しても、ワンルームや1DKと違い広い物件なので
売却先が投資家のみならず、実際居住の顧客層にも対応できると言う事で
楽に売れるような物件であること・・勿論そのまま賃貸運営でも
充分、投資に見合った利回り物件であるということ

2200万もローンを抱えて
キャッシュフロー1500円でこれから35年も持たないといけないなんて・・
単純計算で私が売った物件ならば2つ買えますね、そうすれば
毎月実収入13万が入ります・・ローン返済は別にして

きっぱりと断る勇気を持ちましょう
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回答

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A 回答日時: 2015/12/9 09:03:08
損をすることが目に見えています。

このような投資の収支は、現時点でのものであり、10年後、20年後も継続されるものではありません。賃料や不動産価格が下落することは確実であり、固定資産税毎年課税されることも前提とした方が良いでしょう。

例えば、賃借人が退去した場合
賃料が入ってきません。そうすれば、約95,000円の支払いを入居者が決まるまで、支払い続けなけらばなりません。さらに、賃料が下がれば、現金の持出しが増えます。
そこで、売却して処分という考えもありますが、不動産評価が下がり、融資残高が評価以上あれば、売却することもできないのです。

不動産会社は、『すぐに入居者は見つかりますよ』『高く売却できますよ』と言っているでしょうが、根拠もない無責任な営業トークです。
電話営業での会社は怪しく、賃借人がダミーの場合が良くあります。契約が完了すると、すぐに退去してしまうことがあり、注意が必要です。

断るのであれば、はっきりと意思を伝え、もう電話しないように伝えることです。
それでも、電話があるようであれば、消費者センターに通報するなど強硬な姿勢が大切です。なぜなら、あなたの電話番号は、一応検討したということで、他の会社に転売されることもあります。
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A 回答日時: 2015/12/9 07:57:00
不動産投資顧問の有資格者として一言。

月1,500円なら年間18,000円、10年で18万円。
ということは10年後、そのマンションが2,182万(2,200万-18万)以上で売れれば儲かったと言えます。
もし、1,500万でしか売れなかったら、682万の損になります。

実質利回り(18万/2,200万)だと0.8%。
こんな物件に手を出す人がいるでしょうか。
私なら元本が保証される銀行預金のほうがましだと思います。
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A 回答日時: 2015/12/9 07:50:01
まったく意味がありません。

1.500円x12ヶ月=18.000円÷2.200万円=0.081%の利回りです。

2.200万円出せば都内でも中古で7%程度のものがあります。

私であればどうせやるのであれば、戸建を購入して賃貸にします。
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A 回答日時: 2015/12/9 06:36:19
これ、新築ワンルームマンションですよね。
どこの勧誘業者か教えてください。

新築ワンルームマンション勧誘が騙しやすい業者は看護師、教師、公務員、一部上場企業会社員でプライドの高い人らしいです。
なお、不動産投資家は新築ワンルームマンションに手を出しません。キャッシュフローがマイナスで利益を生まないからです。
新築ワンルームマンションは購入後すぐに転売価格が3割落ちますから、お忘れなく。
そもそもうまい物件であれば、不動産業者が裏で買い付けに走ってきてヤフオク状態になります。一般市民のあなたに勧誘なんかしません。価格が高い物件を売りつけていると認識ください。勧誘者も洗脳されてます。

なお、柏市徒歩17分で築41年75平米が570万円です。

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/chiba/dim2001/574177/show.html
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A 回答日時: 2015/12/9 01:45:38
空室や将来の賃料の値下げを加味するとキャッシュフローはマイナスになります。

数か月空室になるだけで数十万の持ち出しです。さらに維持管理費修繕費なども必要になります。

また不動産担保ローンがあると住宅ローンの審査に通らない可能性が高くなります。

デメリットしかありません。

そんなによい条件なら自社物件として賃貸に出せばいいでしょう。

馬鹿な勧誘の仕方です。
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