教えて！住まいの先生

Q 中古マンション購入にあたり２(オーナー)

中古物件の中に『現況：賃貸中／備考：オーナーチェンジ』と言う物件がありました。
計算すると『ローン返済－家賃収入＝貯金が出来る程の大幅プラス♪』と言う結果に驚いています。
普通オーナーは『住む人を探すのが大変』と聞きますが
出て行ったら…『自分らが住めば良いじゃん！』と言う発想ですし、
逆に出て行かなくとも『家賃収入＞現在の家賃』なので問題なさそうです。
自分らの住む家を買うよりも急な引越しも不要ですしコチラのほうがお得な気がしますが、
『どうせリフォーム代がかかるさ』とタカをくくっていますが…
この考えは旨いでしょうか？それとも甘いでしょうか？
うまい話にはどうしても裏が(自分が考えたプランでも穴が)あるように思えるので心配です…

質問日時： 2008/3/25 15:32:57 解決済み解決日時： 2008/3/25 16:38:10
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A 回答日時： 2008/3/25 16:38:10

結局幾ら儲かるかが問題です。
『ローン返済－家賃収入＝貯金が出来る程の大幅プラス♪』
には落とし穴があります。
出て行くお金はローン返済だけではありません。

買うときは
仲介手数料や不動産取得税

維持するには
固定資産税・どこか壊れたときの修繕費・
賃借人が出て行った後の改修費・火災保険料
家賃収入には所得税もかかります。

それも計算して本当に収益があるかを見極める必要があります。
一般的に収益物件は表面利回りで概算を立てます。
表面利回りとは年間家賃／物件価格が何％かです。
一般的に6％以上あれば赤字にはならないと思いますが、
築年数があまり古いと修繕維持費が結構かかるので要注意です。

あと家賃の滞納とかもありますので、取立てをするにしても何か月分かの返済資金は必要ですよ。