教えて！住まいの先生
Q 当方所有の分譲マンションが大島てるに掲載されてしまいました。 同じフロアの方が３年前に首吊り自殺をしたらしく、最近になって大島てるに掲載されました。
他の住人からはそのような噂は無く、死体発見はすぐであり腐乱死体や白骨化は無く、自殺＝うつ病による病死、と当方は理解しているので、気持ち悪いとかそういった感情も無く普通に生活していましたが、賃貸募集の繁忙期である今になって相場より安い賃料で募集を掛けている事が判明し、それがきっかけで不動産業者もしくは物件を問い合わせた方が大島てるに投稿したようです。
当方も最近居住物件の売却活動を始めたばかりで、仲介業者にその事実を知らされ、売却活動に不利に働く事を言われ、今の値段に固執するのであれば今後広告活動にもそんなにお金を掛けられないとまで言われました。
実際売却活動を行ってみると、それを気にしない方でも、売却時に評価が下がるからこの値段では買えないというお断り理由や、買取業者の査定も、それが原因で数百万下げていますので明らかに風評被害が発生しています。
そこで質問ですが、
１．所有者に対して損害賠償請求は可能でしょうか？
可能であれば代理人を立てて、具体的に請求をしたいと考えています。
２．仮に大島てるに掲載されてない段階で、当方がそのような事実を知ってた場合（善意、悪意問わず）売却行為の時知らせず、引き渡し後に大島てるに掲載されて物件の価値が毀損した場合は当方に損害賠償義務は発生するでしょうか？
３．賃貸や民泊で数年間先送りした場合、そのような風評被害は和らぐでしょうか？
賃貸の場合は、当該物件が競合物件となっているので、結局安くせざるを得ない事になりますが、民泊であれば相手が外国人ですのでホテル同様に気にされる方はいないと思われます。
皆様ご回答ありがとうございました。
結果論ですが遺族の方が買取業者に内々で売却してしまえば大島てるには掲載されなかったのでしょうが、告知事項有りで格安物件として募集した結果、 その事実を知った誰かが正義感気取りで投稿した結果当事者以外に大迷惑する人が出て来る事も知って欲しいですね。
また格安物件ゆえ、おとり物件の弾として多数の客付け業者に長期間掲載されて、賃貸に出そうにもこちらの物件価格にも影響されて大迷惑です。
実際被害が出ても損害賠償請求しても難しそうな事は理解しました。マスコミ報道の功罪と同じと考えですね。
逆にトラブル回避の為に本件を契約時に伝えないと契約解除や違約金等請求される可能性があるならば、当方には不利益しか無いですね。
心理的瑕疵については感じ方は人それぞれと思いますが、自殺も病死等の孤独死（早期発見）でも警察が現場検証をしますが、後者について大島てるに は掲載されず、自殺の場合は早期発見であっても事故物件扱いされる意味がよくわからないです。
同じ早期発見であっても、自殺＝うつ病による病死は気味悪くても、それ以外の孤独死の場合は平気なんでしょうか？
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 124910 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
判例では隣接する土地建物での自殺等は説明する義務はないと判示されていますが、実務上は告知したほうが良いと思います。（もちろんプライバシーには充分留意する必要があります）
１．について
説明する義務が無いと考えられる以上、因果関係は認められないでしょうから、損害賠償請求は難しいと思いますが、心理的瑕疵担保についてはいろいろな考え方があるので、弁護士さんに相談されてください。
２．について
上記のように『隣接する土地建物での自殺等が、社会通念上、売買対象不動産にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当するとは、まず考えられない』とされていますので発生しないのではないかと思います。
３．について
こればかりはやってみないと解りません。
ただ、心理的瑕疵とは事件の残虐性・話題性に左右されます。
仮に賃貸や民泊で先送りしても近隣の噂になっていれば同じ事でしょう。
ただ、すでにそんな噂にもなっていないので、一応告知はするけど（心理的瑕疵の告知義務は所有者であり、知らなければ業者には告知義務はありません）価格にまで影響があるとは思えません。
私見ですが、仲介業者が今後広告活動にもそんなにお金を掛けられないとまで言うのは、まともな業者ではないと思います。
このような言動は、媒介契約上の信義則違反の可能性がありますので、解除されたほうが良いと思います。
又、買取業者が数百万下げたのは、買いたたく口実にしているだけだと思いますよ。
私も棟内で自殺のあったマンションを扱いましたが、告知しても気持ち程度の値引きで済みましたよ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2016/3/10 00:50:51
ありがとうございました
回答
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……結果は、サイト管理者の大島氏の勝利。しかも、大島氏側は弁護士を一切たてずに勝ちました(笑)。
…………これ以上は、言わなくてもわかりますよね。悪あがきはよしたほうがいいですよ。因みに、上記のソースはPC版大島てるのBloggerブログに掲載されてます。
可能であれば代理人を立てて、具体的に請求をしたいと考えています。
Ａ．損害賠償は難しいですよ。損害賠償の要件が権利侵害では無いと思いますし、因果関係も微妙です。その部屋での出来事ならば損害賠償が出来ますが、別の部屋ですし直接の関係が無いので。
２．仮に大島てるに掲載されてない段階で、当方がそのような事実を知ってた場合（善意、悪意問わず）売却行為の時知らせず、引き渡し後に大島てるに掲載されて物件の価値が毀損した場合は当方に損害賠償義務は発生するでしょうか？
Ａ．悪意善意は知っていない又は知りえる状況にない場合は善意と言い、知っていた場合や知りえる状況の場合は悪意と言います。
ですから貴方が言わずに売却した場合は悪意に成り、損害賠償を負います。
３．賃貸や民泊で数年間先送りした場合、そのような風評被害は和らぐでしょうか？
賃貸の場合は、当該物件が競合物件となっているので、結局安くせざるを得ない事になりますが、民泊であれば相手が外国人ですのでホテル同様に気にされる方はいないと思われます。
Ａ．そもそも賃貸の場合は、通知する義務はありません。
売買にしても賃貸にしてもこのような場合には通知義務はありませんが、不動産業者としては、最初にクレームの芽を摘むために通知している場合が多いのです。
2、これも上記の理由により微妙です。ただ、仲介業者は事故を知れば、業者自身のリスクを避けるために心理的瑕疵有りとして告知するでしょう。また、仲介業者は売買契約の前、管理会社に調査報告書を請求しますから、それに事故内容が記載されている場合もあります。
3、明確に告知義務が有る場合でも、一般的には年数経過とともに風評は和らぐと解釈されますし、告知義務が無くなると判断されるケースもあります。心理的な瑕疵は「○年間経てば告知義務無し」等の明確な基準はありません。
※民泊は管理規約や法令とのからみもあるので事前に、関係機関にきちんと確認してください。
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