教えて!住まいの先生

Q 現在注文住宅を建てようと検討中です。 土地を持っていない為、土地から探しているんですが、最近いいなぁと思う土地がみつかりました。 土地はみつかったのですが、住宅メーカーがまだ決まっ

ていません。
土地を先行して購入する場合、住宅ローンはくめるのでしょうか?
また土地を購入するにあたり素人の私が不動産屋と交渉するより住宅メーカーの方にやってもらったほうがよいのでしょうか?
もし住宅メーカーで交渉してもらったらその住宅メーカーで建てなければならないような感じがして怖いんですが、、、
(ある住宅メーカーの営業さんは土地だけでも手伝いますよと言っているのですが、とても信じ難い)
質問日時: 2016/4/11 19:55:42 解決済み 解決日時: 2016/4/26 03:18:55
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A 回答日時: 2016/4/26 03:18:55
土地を先行して購入する場合、住宅ローンはくめるのでしょうか?
>組むことはできますが、組む際に注意しなければならないこともあります。
http://auiewo.com/blog/buy-the-land
↑の「土地購入だけでもローンは組めるか?だとしたら注意点ってあるの? 」というページに詳しく書かれていたので、参考にしてください。

土地を購入するにあたり素人の私が不動産屋と交渉するより住宅メーカーの方にやってもらったほうがよいのでしょうか?
>どうでしょう。必ずしもメーカーさんが間に入ったからといって安心というわけではありません。私個人の意見ですが、自分で交渉した方がいいと思います。

また、他にも住宅を購入する際に分からないことがあるようでしたら、こういった勉強会を利用してみてはどうでしょう。
http://www.r-plus-house.com/
↑こちらが定期的に開催している「賢い家づくり勉強会」でして、住宅を建てる方に向けたものになので、今後の役に立つと思いますよ。
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回答

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A 回答日時: 2016/4/14 10:46:31
>もし住宅メーカーで交渉してもらったらその住宅メーカーで建てなければならないような感じがして怖いんですが、、、

そりゃそうなるでしょうね・・・・
不動産も生業にしているとこなら仲介手数料を支払って本当に土地だけを扱ってもらうことも可能ですが、仮に無料でとなるとそんなことする業者はいません。
当然住宅そのメーカーで建てる前提で話が進みます。
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A 回答日時: 2016/4/12 15:56:03
住まいづくりの失敗する典型的なパターンです。
専門家の間では、常識ですが土地無しの場合は、土地から探してはいけません。
土地だけを買いたい場合は、不動産業者に行き、土地だけを買えばよいのですが、住まいづくりは、建物が基本になります。マイホームは、地面や土ではありません。物理的に住むための物体を買うわけです。しかし、地面がなければ建物を建てることができませんので、土地を検討しなければならないわけなのです。よく、立地条件を土地選びの最重要条件にする人がいますが、店舗など商売上の集客を考える以外は、一般人が住むための土地の場合は、余程小さい土地でない限り、建築工夫で何とでもできるのが、住宅・建築の専門家です。(不動産業の専門家ではないことに注意してください。不動産業者と建築の専門家とは、根本的に違います)相談者が、今確認しなければならないことは、資金・支払い計画上の範囲内で自分たちが住むべき住まいです。希望している間取り等ではありません。相談者がまだ、気が付いていない本質の部分を網羅した住まいのことです。これは、住宅の専門家でなければ提案できません。まず、そのことを理解して、しっかりとした提案を受け、その建物が建築可能な状況なのか(予算的にも、土地の諸条件的にも)を確認してから、土地の購入を決定しないといけません。住まいづくりには、一般の方々が知っている手順ではない、本当の手順というものが存在しています。私のブログを参考にされて、可能であれば近隣の住宅の専門家、住宅コンサルタントに相談されるとよいでしょう。
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A 回答日時: 2016/4/12 09:58:51
まず、土地だけで住宅ローンを組むことは出来ません。
住宅ローンは土地+建物の契約が審査に必要です。

手順としては、とりあえず土地の手付け金(数十万)を払って、1~2か月後の決済にしてもらい、その間に住宅メーカーを決め、請負契約をしてから銀行に審査してもらうという手順になります。
なので土地を決める時にはメーカーもある程度決まっていないと間に合いません。

次に不動産屋との交渉ですが、私はメーカーに入ってもらうのはオススメしません。
私がそうだったのですが、不動産屋は客(個人)に対しては割と融通を利かしてくれますが、法人に対してはかなり厳しく対応します。メーカーはとにかく自分のところで建てさせることが目的ですから、介入させることが貴方にとって有利な結果になるとは限りません。おそらく不動産屋の印象は悪くなるはずですから、むしろ損する可能性が高いと思います。
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A 回答日時: 2016/4/12 08:12:03
不動産業者です。

住宅メーカーでも素人レベルの人はざらですよ。
基本宅建持ってなければ素人と思ってください。
だからあなた自身で交渉すべきです。

住宅メーカーが交渉してもあなたでなく住宅メーカーに有利な交渉しかしません。

ですからまず不動産業者にお願いして1ヶ月後位の契約を了承してもらい、その間に気になる複数メーカーと打ち合わせをし、最終見積までだしてもらってからメーカー選定をすること。

もし住宅メーカーに交渉を依頼するならそのメーカーと契約することが前提になりますよ。
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A 回答日時: 2016/4/11 22:18:57
頭金の有無とかいろいろあるので、そのへんは銀行と相談です。
いずれにしても土地を買ったらそのままというのはありえない(ローンは始まるわけだし)ので、すばやく工務店も決めることになります。
住宅メーカーに話を持っていっても結局メーカーが不動産屋と交渉するだけで、意思の疎通がうまくいかずに話がこじれるか、質問者の知らないところ話がまとまっている可能性もあるのでやめたほうがいいです。あくまでも質問者が不動産屋と話をするべきです。
でも、ほんとうなら99%そこで建てるというメーカーを決めて相談だけしておいたほうがいいです。住宅メーカーならでわの問題点とか気づくかもしれませんので。
土地だけでも手伝いますよなていうのがいたら相当のアホです。相当なお人よしか大嘘つきです。いずれにしてもそんな人とは絡まないほうがいいです。
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A 回答日時: 2016/4/11 22:14:17
住宅営業してます。
皆さん順番を勘違いしてるんですよね。
土地が決まれば不動産屋から契約、決済を迫られるのは当然です。
相手も仕事ですから。
先に建築屋さんを探しておくべきだったですね。
今からだと、信頼できる業者探しを1ヶ月くらいでしなければ、
土地は売られてしまいますよ。
土地だけのローンは住宅ローンとして認められません。
2年以内とか5年以内というのは、建築屋が決まっていて、
請負契約書が用意できる状況の方のみです。
不動産屋がどのくらいの時間待ってくれるかわかりませんが、
急いで建築屋を探した方が得策です。
親切な不動産屋なら、もしかしたら建築屋が決まるまで
待ってくれるかもしれないのでそちらも相談してみましょう。
いずれにせよ、早く動いた方が良い事は間違いないです。
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A 回答日時: 2016/4/11 21:36:31
初めまして
まず土地のみをローンを組んで購入する事は可能です
金融機関にもよりますが融資実行から2年以内とか5年以内とかに住宅の引き渡しを行うなどの誓約があります つなぎ融資のようなものですので
金利は少々高めです
金融機関によっては土地の融資実行に住宅プラン 見積り書を条件にするところもあるため良い土地が見つかったため焦る気持ちもわかりますが
住む家を親身に作ってくれるパートナーを探す事が大事かと思います
ちなみに 適当な会社にプランニング 見積りさして土地の融資をさせるのもできます 請負契約しなければ施工業者の変更も自由です
注意点としては建築条件の有無を確認などです
また老婆心ながら見つけた土地を購入するなら
契約前までに何度も見に行く事です
休日は静かで交通量が少ない場所でも平日は通勤車やトラックが多い
近隣の人が変人だとか飛行機の騒音がひどい 土日の夜は暴走族が走る通りになってるなど
住んでみて以外とある話ですので
確認してみても良いかと思います
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A 回答日時: 2016/4/11 19:59:01
不動産屋とあなたが交渉、土地に対してローンを組む。
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