教えて！住まいの先生
Q 相続税について。 私は現在、主人の父名義のマンションに主人（27歳）と娘（0歳）と3人で住んでいます。 築20年強で3LDK、うち2部屋は和室で6畳と4畳半、1部屋は8畳の洋室。約4千万円で購
入したとの事です。名古屋市瑞穂区です。
このマンションで生涯暮らすとしたら、いつかは相続税を払わなければいけないと思うのですが、義父が元気な今名義変更するとしたら相続税はかからないのでしょうか。
また、相続税の相場はいくらくらいなのでしょうか。
現在一戸建て購入を検討しています。以下の点をふまえ、一戸建てに住むべきか、このマンションにずっと住み続けるべきか、皆様ならどうするかご意見伺いたいです。
・マンションには将来の子供部屋がない。マンションの洋室は私たち夫婦の寝室になっており、和室はありますがリビングとは簡易的な仕切りしかないです。収納もなく、タンスなど置くとしたらとても狭くなります。
・マンションは管理費・駐車場代・固定資産税を含めて年間70万円弱かかります。今は大丈夫ですが、老後もこれだけかかってくると長生きすればする程お金もかかり、相続税もかかってくるとなると総額が一戸建てを購入した場合の金額に近付いていく気がします。
・洋室も間取り的に机を置くスペースがなく、主人が仕事をする場所がない。（毎日ではないですが、忙しい時期は仕事を持ち帰ってきます）
・やはり築年数もあり、いつかはリフォームしなければいけないところもしばしば。床の木材も棘が出てきてワックスでは対処しきれません。
・近くに川があります。マンションは上階に住んでいる為大雨や川が氾濫しても大丈夫であるが、一戸建て購入予定地はもし上記の事が起こった場合床上浸水するかもしれない。
一戸建てを買った方がこの先お金がかかってくる事は分かります。マンションとは違い修繕なども自費ですし、自分で管理しなければいけません。
しかし、住み勝手で言えば一戸建ての方がいいと思います。
この先子供にもお金がかかりますし、最低でもあと1人は欲しいです。老後のためにマンションに住んでお金を貯めていくべきか、住みやすい一戸建てを購入すべきか。
皆様のご意見をお聞かせください。
このマンションで生涯暮らすとしたら、いつかは相続税を払わなければいけないと思うのですが、義父が元気な今名義変更するとしたら相続税はかからないのでしょうか。
また、相続税の相場はいくらくらいなのでしょうか。
現在一戸建て購入を検討しています。以下の点をふまえ、一戸建てに住むべきか、このマンションにずっと住み続けるべきか、皆様ならどうするかご意見伺いたいです。
・マンションには将来の子供部屋がない。マンションの洋室は私たち夫婦の寝室になっており、和室はありますがリビングとは簡易的な仕切りしかないです。収納もなく、タンスなど置くとしたらとても狭くなります。
・マンションは管理費・駐車場代・固定資産税を含めて年間70万円弱かかります。今は大丈夫ですが、老後もこれだけかかってくると長生きすればする程お金もかかり、相続税もかかってくるとなると総額が一戸建てを購入した場合の金額に近付いていく気がします。
・洋室も間取り的に机を置くスペースがなく、主人が仕事をする場所がない。（毎日ではないですが、忙しい時期は仕事を持ち帰ってきます）
・やはり築年数もあり、いつかはリフォームしなければいけないところもしばしば。床の木材も棘が出てきてワックスでは対処しきれません。
・近くに川があります。マンションは上階に住んでいる為大雨や川が氾濫しても大丈夫であるが、一戸建て購入予定地はもし上記の事が起こった場合床上浸水するかもしれない。
一戸建てを買った方がこの先お金がかかってくる事は分かります。マンションとは違い修繕なども自費ですし、自分で管理しなければいけません。
しかし、住み勝手で言えば一戸建ての方がいいと思います。
この先子供にもお金がかかりますし、最低でもあと1人は欲しいです。老後のためにマンションに住んでお金を貯めていくべきか、住みやすい一戸建てを購入すべきか。
皆様のご意見をお聞かせください。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/7/5 03:15:54
相続は名義人が死亡しないとできませんので、名義人が生きているうちの名義変更は贈与または売買に限られます。
結論から言えば、相続時精算課税制度を利用して贈与を受けるのが一番お安くなると思います。
贈与または売買のとき、基準がいくらになるかは、固定資産税の納税通知書を見ましょう。そこに書いてある「課税標準額」で計上すれば問題ありません。購入後20年とのことですが、一般にマンションの償却期間は48年ありますので、半額程度残っている可能性があります。
■売買の場合：
あなた：購入費用の負担がかかります。
義父：利益が出ない金額で売却するなら所得税はゼロです。
このほかに名義変更にかかる登録免許税（0.15％）がかかります。
■贈与の場合
あなたの旦那さんが贈与を受けるのであれば特例贈与が使えますので一般贈与よりも税額が下がります。
贈与するマンションの課税標準額が仮に1000万であれば、贈与税は148万円です。
実際の金額は以下の「特例贈与」の場合をみて計算してください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
そのほか名義変更にかかる登録免許税（0.2％）がかかります。
■相続の場合
今すぐはできないので割愛。
■相続時精算課税を利用する
おそらく一番安いのがこのパターンです。贈与を受け、相続時精算課税を申請することで2500万円までの生前贈与が非課税になりますので、贈与税・相続税額を大幅に抑えられる可能性があります。
ただし将来的な相続時に、その時点で相続する財産に加え「生前に贈与された財産の額」をまとめて相続税の課税対象になるので注意が必要です。
※いずれにしても贈与税よりは相続税のほうが税率が安いはずです。
この制度を受けるには、60歳以上の父母から20歳以上の推定相続人（平たく言えば実子）への贈与である必要がありますが、これは旦那さんが贈与を受けるなら問題ありませんね。
■戸建て買い替え費用について
具体的にいくらの物件を買ったらどうなるかは、貯金額等で変わりますので別質問にしたほうが良いでしょう。
＞一戸建て購入予定地はもし上記の事が起こった場合床上浸水するかもしれない。
名古屋近辺はとくに水害の多いところです。ハザードマップをみて、水害が想定されにくい場所を買うのが大切です。
また名古屋近辺は南海トラフ大地震がいつ来てもおかしくないと、まったくアテにならない予知連が言ってます。
このへんの地盤等も気を付けたいですね。
[名古屋市 ハザードマップ]
http://www.city.nagoya.jp/kurashi/category/20-2-0-0-0-0-0-0-0-0.html
結論から言えば、相続時精算課税制度を利用して贈与を受けるのが一番お安くなると思います。
贈与または売買のとき、基準がいくらになるかは、固定資産税の納税通知書を見ましょう。そこに書いてある「課税標準額」で計上すれば問題ありません。購入後20年とのことですが、一般にマンションの償却期間は48年ありますので、半額程度残っている可能性があります。
■売買の場合：
あなた：購入費用の負担がかかります。
義父：利益が出ない金額で売却するなら所得税はゼロです。
このほかに名義変更にかかる登録免許税（0.15％）がかかります。
■贈与の場合
あなたの旦那さんが贈与を受けるのであれば特例贈与が使えますので一般贈与よりも税額が下がります。
贈与するマンションの課税標準額が仮に1000万であれば、贈与税は148万円です。
実際の金額は以下の「特例贈与」の場合をみて計算してください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
そのほか名義変更にかかる登録免許税（0.2％）がかかります。
■相続の場合
今すぐはできないので割愛。
■相続時精算課税を利用する
おそらく一番安いのがこのパターンです。贈与を受け、相続時精算課税を申請することで2500万円までの生前贈与が非課税になりますので、贈与税・相続税額を大幅に抑えられる可能性があります。
ただし将来的な相続時に、その時点で相続する財産に加え「生前に贈与された財産の額」をまとめて相続税の課税対象になるので注意が必要です。
※いずれにしても贈与税よりは相続税のほうが税率が安いはずです。
この制度を受けるには、60歳以上の父母から20歳以上の推定相続人（平たく言えば実子）への贈与である必要がありますが、これは旦那さんが贈与を受けるなら問題ありませんね。
■戸建て買い替え費用について
具体的にいくらの物件を買ったらどうなるかは、貯金額等で変わりますので別質問にしたほうが良いでしょう。
＞一戸建て購入予定地はもし上記の事が起こった場合床上浸水するかもしれない。
名古屋近辺はとくに水害の多いところです。ハザードマップをみて、水害が想定されにくい場所を買うのが大切です。
また名古屋近辺は南海トラフ大地震がいつ来てもおかしくないと、まったくアテにならない予知連が言ってます。
このへんの地盤等も気を付けたいですね。
[名古屋市 ハザードマップ]
http://www.city.nagoya.jp/kurashi/category/20-2-0-0-0-0-0-0-0-0.html
回答
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A
回答日時：
2016/6/20 13:10:55
A
回答日時：
2016/6/20 09:24:13
築20年のマンションなら、財産評価額はたぶん相当低いと思いますので、相続税とか気にしなくても大丈夫だと思いますよ。
一戸建てがどうとかは人それぞれなので、自分の思想などにより判断すべきでしょう。マンションで部屋が足りないのなら、物理的に何とかしないといけないんじゃないですか。
一戸建てがどうとかは人それぞれなので、自分の思想などにより判断すべきでしょう。マンションで部屋が足りないのなら、物理的に何とかしないといけないんじゃないですか。
A
回答日時：
2016/6/20 08:41:23
＞義父が元気な今名義変更するとしたら相続税はかからないのでしょうか。
安心して下さい、お義父様が元気な時に名義変更しても「相続税」はかかりません。
そのかわり「贈与税」がかかります。
「相続税」はお義父様が亡くなられてその遺産を相続した時にかかります。
金額的には「相続税」は「贈与税」より遥かに低いです。
相続税は亡くなられたときの遺産の総額と法定相続人の人数で決まります。
贈与税は1年間に110万円を超える資産野贈与を受けた時にかかります。
安心して下さい、お義父様が元気な時に名義変更しても「相続税」はかかりません。
そのかわり「贈与税」がかかります。
「相続税」はお義父様が亡くなられてその遺産を相続した時にかかります。
金額的には「相続税」は「贈与税」より遥かに低いです。
相続税は亡くなられたときの遺産の総額と法定相続人の人数で決まります。
贈与税は1年間に110万円を超える資産野贈与を受けた時にかかります。
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