教えて！住まいの先生

はじめまして。不動産コンサルタントの田中と申します。

区分所有マンションのオーナーチェンジ物件ということでよろしいでしょうか？

一般的には以下について確認するのがよいと思います。

(1)トラックレコードの確認
・賃料の支払い状況について、支払遅延などが過去にあまりないかどうか
・換気扇やエアコン交換の実績
・退去があった場合の原状回復費用の実績
・退去があった場合、どの程度で入居が決まったか

(2)建物劣化状況の確認
・築年数とそれに応じた修繕実績があるか
・壁面のヒビ割れやタイル剥離などが放置されていないか
・屋上や外廊下の防水加工は劣化していないか
・共用部分しか確認できませんが、
ホームインスペクターにチェックをお願いするという方法もあります。

(3)管理状況の確認
・定期総会議案書、総会議事録の確認。
これらには、マンションが抱えている課題について
どんな議論がなされているかが記載されていますので、
入手できるのであれば確認してみましょう。
ただし、購入申込をした後でないと入手できないことが多いので、
売買契約締結までの間に入手し判断をする必要があります。
・長期修繕計画案の確認
長期修繕計画案には、修繕積立金累計額と計画上の修繕費累計が
毎年の予想として、向こう２０年~３０年について記載されています。
この累計額の収支が赤字になるタイミングの数年前から、
修繕積立金増額の議論がなされる可能性がありますので、
修繕積立金増額の予想が可能となります。
ただし、長期修繕計画案通りに修繕されるわけではなく、
実際の劣化状況に応じて修繕がなされるという面もありますので、
この計画案が全てではないと認識しておきましょう。

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