教えて!住まいの先生

Q 資産運用のためのマンションについて、現在賃貸中のオーナーチェンジ物件であり、室内など確認できませんが瑕疵担保責任はありません、このような物件購入の場合のチェックすべき事項、また、注意点を教えて下さい

質問日時: 2016/9/30 17:34:35 解決済み 解決日時: 2016/10/4 16:18:14
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A 回答した人: 田中 歩 さん 回答日時: 2016/10/4 16:18:14
専門家
はじめまして。不動産コンサルタントの田中と申します。

区分所有マンションのオーナーチェンジ物件ということでよろしいでしょうか?

一般的には以下について確認するのがよいと思います。

(1)トラックレコードの確認
・賃料の支払い状況について、支払遅延などが過去にあまりないかどうか
・換気扇やエアコン交換の実績
・退去があった場合の原状回復費用の実績
・退去があった場合、どの程度で入居が決まったか

(2)建物劣化状況の確認
・築年数とそれに応じた修繕実績があるか
・壁面のヒビ割れやタイル剥離などが放置されていないか
・屋上や外廊下の防水加工は劣化していないか
・共用部分しか確認できませんが、
ホームインスペクターにチェックをお願いするという方法もあります。

(3)管理状況の確認
・定期総会議案書、総会議事録の確認。
これらには、マンションが抱えている課題について
どんな議論がなされているかが記載されていますので、
入手できるのであれば確認してみましょう。
ただし、購入申込をした後でないと入手できないことが多いので、
売買契約締結までの間に入手し判断をする必要があります。
・長期修繕計画案の確認
長期修繕計画案には、修繕積立金累計額と計画上の修繕費累計が
毎年の予想として、向こう20年~30年について記載されています。
この累計額の収支が赤字になるタイミングの数年前から、
修繕積立金増額の議論がなされる可能性がありますので、
修繕積立金増額の予想が可能となります。
ただし、長期修繕計画案通りに修繕されるわけではなく、
実際の劣化状況に応じて修繕がなされるという面もありますので、
この計画案が全てではないと認識しておきましょう。
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