教えて！住まいの先生
Q 今は安いので中古マンションを東京都内で購入しようと思いますが、築30年のマンションは危ないでしょうか？
質問日時：
2017/8/21 15:37:05
解決済み
解決日時：
2017/8/28 10:03:19
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 1451 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
不動産コンサルタントの田中です。
今が安いというのは、いつの時代と比較するかということによって変わってきますが、2013年以降、都内の中古マンション価格は上昇傾向をしめし、23区平均で13年比25％～30％程度上がったというところです。
最近は高止まり傾向から立地などによって下がり始めたところも出ているようです。
築30年のマンションならば、ほぼ新耐震基準でしょうから、耐震性はさほど気にしなくてもよいとは思います。ただし、物理的な劣化をどの程度メンテナンスしているかが問題になると思います。
これまでの修繕履歴、現在の劣化状況とそれに対する今後の方針など、マンションの定期総会議案書や議事録を数年分読むとある程度のことが分かってきます。
さらに、物理的なことだけでなく、マンションの資産性を決定づけるソフト部分（マンション管理の状況＝マンション所有者の取り組み姿勢や金銭的ゆとりなど）も見えてくると思います。
これによって、築30年経過していても、安心できるマンションとそうでないマンションの差が大きく違ってきます。
なお、マンションは建て替えの合意が極めて難しいという面がありますので、管理の状況はとても重要なポイントになるとともに、古くなっても若い方が買ってくれるような住民コミュニティーがあるようなマンションは、長期的に維持管理がなされるマンションといえると思います。
今が安いというのは、いつの時代と比較するかということによって変わってきますが、2013年以降、都内の中古マンション価格は上昇傾向をしめし、23区平均で13年比25％～30％程度上がったというところです。
最近は高止まり傾向から立地などによって下がり始めたところも出ているようです。
築30年のマンションならば、ほぼ新耐震基準でしょうから、耐震性はさほど気にしなくてもよいとは思います。ただし、物理的な劣化をどの程度メンテナンスしているかが問題になると思います。
これまでの修繕履歴、現在の劣化状況とそれに対する今後の方針など、マンションの定期総会議案書や議事録を数年分読むとある程度のことが分かってきます。
さらに、物理的なことだけでなく、マンションの資産性を決定づけるソフト部分（マンション管理の状況＝マンション所有者の取り組み姿勢や金銭的ゆとりなど）も見えてくると思います。
これによって、築30年経過していても、安心できるマンションとそうでないマンションの差が大きく違ってきます。
なお、マンションは建て替えの合意が極めて難しいという面がありますので、管理の状況はとても重要なポイントになるとともに、古くなっても若い方が買ってくれるような住民コミュニティーがあるようなマンションは、長期的に維持管理がなされるマンションといえると思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2017/8/28 10:03:19
ありがとうございました
皆様のコメント参考にします
回答
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A
回答日時：
2017/8/26 07:36:33
20年後には、建て替えや解体決議をする事になる。
A
回答日時：
2017/8/26 06:48:35
今が買い時のような気はしない。
でも気に入った物件があるなら、真剣に検討されたら良い。
一番大切なのは、すでに30年ですから、今後20年先30年先、どうなって行くのかの推察です。その為には、今現在、管理や修繕がきちんとしているか？これが最重要になります。
でも気に入った物件があるなら、真剣に検討されたら良い。
一番大切なのは、すでに30年ですから、今後20年先30年先、どうなって行くのかの推察です。その為には、今現在、管理や修繕がきちんとしているか？これが最重要になります。
A
回答日時：
2017/8/22 17:25:05
都内のどのエリアによるかで３０年選手はやめた方が良い場合もあります。例えば人気の広尾・恵比寿・エリアであれば３０年でも将来住みかえるときに売り抜けるかと思いますが、勝どき・晴美エリアは新築が乱立しているので売るとき難しいですね。 一生住むつもりなら新築買うより３０年のが買い得感はあります。都内でも場所ですよね
A
回答日時：
2017/8/21 22:16:43
なにを持って危ないかですね。昭和５６年規制はクリアしているみたいですから、耐震はかなりだいじょうぶでしょうね。
あとは、立地と管理です。立地は駅から徒歩８分以内。
管理に関しては、ここでは書ききれません。
あとは、立地と管理です。立地は駅から徒歩８分以内。
管理に関しては、ここでは書ききれません。
A
回答日時：
2017/8/21 17:41:00
A
回答日時：
2017/8/21 16:54:13
下見が出来ればよく観察してください。掃除は行き届いているのか、駐輪場や駐車場は良く管理されているか。管理人は常駐か通いか。通いのマンションは概ね安物物件。築30年であれば少なくとも大規模修繕を2度しなければならないが、それが済んでいるのか。修繕積立金は充分か。大半は不足しているが、不足していれば大規模修繕時多額の一時金負担を強いられるなどです。
A
回答日時：
2017/8/21 16:30:42
以前、都内のマンションを持っていた者です。今はそこを売りに出し、都内に戸建て２Ｆ住まいですが、不動産屋に「良い時売りましたね！」と言われました。
マンションなど集合住宅は古くなると住人の90％（？）以上が建て替えに賛成しない場合、ただ、朽ちて行くのを見守るしか出来ないと聞きました。
要するに自分の好きには出来なくなると言うことです。
あと、ご存知ないですか？
お若い方なのかしら？阪神淡路大震災以降、集合住宅の人気は落ちています。
なぜなら、自分の土地があれば、雨風しのげる家を建てても、暮らせますが、
古くなった集合住宅は賃貸でない限り、箸にも棒にもかからないものとなってしまうのです。
マンションなど集合住宅は古くなると住人の90％（？）以上が建て替えに賛成しない場合、ただ、朽ちて行くのを見守るしか出来ないと聞きました。
要するに自分の好きには出来なくなると言うことです。
あと、ご存知ないですか？
お若い方なのかしら？阪神淡路大震災以降、集合住宅の人気は落ちています。
なぜなら、自分の土地があれば、雨風しのげる家を建てても、暮らせますが、
古くなった集合住宅は賃貸でない限り、箸にも棒にもかからないものとなってしまうのです。
A
回答日時：
2017/8/21 16:18:24
いまは高いと感じます。
何が危ないのか？にもよります。
建築としては1Fが駐車場だったり、
下階が大店舗だったりしないかぎり、
まず問題ないでしょう。
一方、価格下落で民度が低い方が住み始めると、
共有部分を私物化したり、
配管の一斉清掃を拒否したり、
建物の管理ができなくなります。
何が危ないのか？にもよります。
建築としては1Fが駐車場だったり、
下階が大店舗だったりしないかぎり、
まず問題ないでしょう。
一方、価格下落で民度が低い方が住み始めると、
共有部分を私物化したり、
配管の一斉清掃を拒否したり、
建物の管理ができなくなります。
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