教えて！住まいの先生

貴方がやろうとしていることは「不動産直接取引」あるいは「不動産個人売買」ということになるから、ネットでその旨検索すれば必要書類についても詳しく説明されているサイトが多数見つかる筈だ。具体的な流れを自身の体験として紹介しているブログなども読めると思う。なので、俺がここで長々と書くのは控える。只単にそういう情報を転記しただけの内容なら意味もあるまい。

書類として、サンプルを用いた作り込みが必要になるのは「不動産売買契約書」「不動産物件内容表示書類」「不動産引渡確認書」ぐらいではないかと思う。これもネット上に雛形がゴロゴロ転がっているので適当に拾って使えば事足りる。「不動産売買契約書＿ひな型」とでも入力すれば一発だ。その他、住民票や評価額証明書・登記事項証明書（かつての登記簿謄抄本）などは機械的に手に入る筈だ。個人間売買なのだから取引上に宅建業法などによるシバリはかからない。極論を言えば口頭・現金授受でも契約自体は成立してしまうが、それでは登記が出来ないから契約書が必要になるのだ。言い方を替えれば、最終的には法務局での手続きにおいて登記官が認める書類であれば事足りるってこと。実際、登記申請の時には相談窓口で書類のチェックをして貰った方がいいから、実際に調印する前に登記申請書などと一緒に素案を作って、内容を見て貰うのも手だよ。

貴方が「名義変更」とか「登記の変更」と言ってるのは、正しくは「所有権移転登記の申請」という手続きだ。これもネットで検索すれば（実際にその土地の登記情報を管理する地域の法務局のHPなどが望ましい）、具体的な流れや必要書類、不明な点についての問い合わせ窓口などが案内されていると思うので、それに従って進めれば素人でも対処できる。住宅ローンの抵当権設定登記の様に、物件引き渡しとのタイミングがシビアな訳ではないので、売主さんには状況を説明しながらじっくり取り組めばいいと思う。自分でやれば書類作成費や調査費、申請手数料、交通費などといった司法書士報酬の類は一切かからない。必要なのは登録免許税（印紙代）と、住民票や謄抄本など公的書類の発行手数料ぐらいだ。登録免許税は、売買の場合は土地・建物ともに固定資産税評価額に税率（20％）を乗じて算出される。

貴方が別荘として使用するにあたって毎年かかる税金、つまり固定資産税（場所によっては都市計画税も）は、現在も現在の所有者が毎年負担している筈だ。建物をそのまま住居として登記し、利用実態としても大きく変わらないのであれば税額は殆ど変らない筈だよ。以後、経年に応じて評価額が下がったり、周辺状況に応じて地価が上がったりすれば変動する可能性はある。今のところの目安としては、売主から固定資産税の納付書でも見せて貰えれば把握できる。それもまた売買契約に必要なやりとりの一環だろう。

実際の売買価額を土地・建物あわせて35万にしようという話になってるなら、よほど特別な計らいでその価額になっている訳でない以上、固定資産税評価額だってそれと同等かそれ以下だろう。となれば、固定資産税の額だって高が知れてるよ。標準税率は1.4％だから、評価額≒売買価格と仮定しても年間数千円。35万が友人同士の出血大サービス価格だったとしても、何万円もかかる話ではあるまい。

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