教えて！住まいの先生
Q 姉夫婦がマンション購入を検討していて、義兄から姉があまりにも前のめりになっていて自分も冷静に判断ができないからちょっと相談に乗って欲しいと私たち夫婦に連絡がありました。
たいへん長文ですがどうぞお付き合いください。
購入検討しているのは千葉県内のJR総武線のとある駅から徒歩7分くらい、築45年のマンションです。
持ち主様は転勤で賃貸に出していずれは戻ってきて住む予定だったそうなのですが転勤先を気に入りそちらに骨を埋めることにしたので、不動産屋を通して姉たちに部屋をそのまま買い取ってもらえないかという話があったのだそうです。
住むのに便利な所だからか、同じ最寄駅で徒歩時間も10分以内の他の築41〜46年くらいのマンションは2000万から2300万くらいで売りに出されている地域で、持ち主様からは1800万の提示がされているそうです。
姉夫婦は姉が51歳で義兄は53歳で、その部屋には賃貸で8年ほど住んでいます。
入居前に室内は全てリフォームされていたそうです。
ご近所さんともほどほどにお付き合いがあるので引っ越しして新たに別の場所でご近所付き合いを始めるのは気が重いし、引っ越しする手間は省けるし、周りの同じくらいの築年数のマンションよりも安い価格を提示してくれていてその額なら姉夫婦は現金一括で購入できるようなので、姉は非常に乗り気です。
ただ義兄としては、姉の気持ちはわかるしたしかに便利な場所ではあるけれど、とりあえず80歳まで生きてマンションに住めるとしてあと30年、マンションは現在でも築45年だし周りの同築年数のマンションと比べると安い価格だけれど本当に買いの物件なのか終の住処にできるのか迷っているのだそうです。
もう少しなら現金を出せるのでもう少し田舎よりで駅からの徒歩時間を少し伸ばしてもう少し築浅のマンションを探すべきなのではないかと思ったりして悩んでいるそうですが、姉が舞い上がってしまっていてなかなか夫婦で冷静な話し合いが難しい状態なのだそうです。
私たち夫婦はずっと社宅住まいで10年前に東葉高速線の一戸建てを購入して住んでいるのでマンションについて詳しく正しい判断ができないのです。
周りのその築年数のマンションは2000万越しでそんなに高いんだ？！とびっくりしたくらいですし。
でも義兄の話を聞くとやはり築年数からすると不安があるし、便利な場所なので土地の値段が高くて古いマンションでも価格が高いのでしょうがマンションだと戸建てのように建て替えはできないですし…。
不動産に詳しい方、どう思われますか？
補足
購入検討しているのは千葉県内のJR総武線のとある駅から徒歩7分くらい、築45年のマンションです。
持ち主様は転勤で賃貸に出していずれは戻ってきて住む予定だったそうなのですが転勤先を気に入りそちらに骨を埋めることにしたので、不動産屋を通して姉たちに部屋をそのまま買い取ってもらえないかという話があったのだそうです。
住むのに便利な所だからか、同じ最寄駅で徒歩時間も10分以内の他の築41〜46年くらいのマンションは2000万から2300万くらいで売りに出されている地域で、持ち主様からは1800万の提示がされているそうです。
姉夫婦は姉が51歳で義兄は53歳で、その部屋には賃貸で8年ほど住んでいます。
入居前に室内は全てリフォームされていたそうです。
ご近所さんともほどほどにお付き合いがあるので引っ越しして新たに別の場所でご近所付き合いを始めるのは気が重いし、引っ越しする手間は省けるし、周りの同じくらいの築年数のマンションよりも安い価格を提示してくれていてその額なら姉夫婦は現金一括で購入できるようなので、姉は非常に乗り気です。
ただ義兄としては、姉の気持ちはわかるしたしかに便利な場所ではあるけれど、とりあえず80歳まで生きてマンションに住めるとしてあと30年、マンションは現在でも築45年だし周りの同築年数のマンションと比べると安い価格だけれど本当に買いの物件なのか終の住処にできるのか迷っているのだそうです。
もう少しなら現金を出せるのでもう少し田舎よりで駅からの徒歩時間を少し伸ばしてもう少し築浅のマンションを探すべきなのではないかと思ったりして悩んでいるそうですが、姉が舞い上がってしまっていてなかなか夫婦で冷静な話し合いが難しい状態なのだそうです。
私たち夫婦はずっと社宅住まいで10年前に東葉高速線の一戸建てを購入して住んでいるのでマンションについて詳しく正しい判断ができないのです。
周りのその築年数のマンションは2000万越しでそんなに高いんだ？！とびっくりしたくらいですし。
でも義兄の話を聞くとやはり築年数からすると不安があるし、便利な場所なので土地の値段が高くて古いマンションでも価格が高いのでしょうがマンションだと戸建てのように建て替えはできないですし…。
不動産に詳しい方、どう思われますか？
昨日からの迅速なご回答で義兄は購入しない意思を固めました。
ただ姉がご近所付き合い等の感情論で購入したいと舞い上がっておりますので、本文と内容が変わってきますが、姉を説得するための「この物件は購入すべきではない具体的・説得力のある説明」を一つでも多くいただけるとありがたいです。
引き続きどうぞよろしくお願いいたします。
質問日時：
2019/2/4 21:28:35
解決済み
解決日時：
2019/2/19 04:50:03
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 295 ｜ お礼： 500枚
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回答数： 6 ｜ 閲覧数： 295 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/2/19 04:50:03
都内・東北・中部・北陸・京都などで不動産投資をしています。
結論から言います。他人の生活に口出しは辞めて、姉夫婦の人生に係わりを持つことは止めるべきです。
自分の家と言うのはその人の人生にとって、とてもかけがいのないものです。そこで家族で過ごした思い出こそがその人の最大の財産なのです。
結婚・出産・子育て・進学・近所付き合い。
さまざまな人生のイベントが、その家を舞台にあったはずです。
その想い出深い出来事を過ごした家に対する姉の気持ちを、大切にしてあげるのが本当の親族ではないでしょうか。
ちなみに貴方は10年前に購入した「東葉高速線の一戸建て」を相場より高い値段で売却する事を求められたら応じますか？
家というのはそこに住む人にとっては、立地・駅距離・築年数・売却価格などは一切関係ないものなのです。
金銭的に「損だ・得だ」などということは、本当は実際あまり意味のないことが、いずれ解る日が来ます。
人は皆必ず死にます。あの世には家も金も持っていけません。
持っていけるとすれば、家を含めて金を使って過ごした楽しい思い出だけではないでしょうか？
私は、そんな素晴らしい家を見つけられたお姉さまを羨ましく思います。
結論から言います。他人の生活に口出しは辞めて、姉夫婦の人生に係わりを持つことは止めるべきです。
自分の家と言うのはその人の人生にとって、とてもかけがいのないものです。そこで家族で過ごした思い出こそがその人の最大の財産なのです。
結婚・出産・子育て・進学・近所付き合い。
さまざまな人生のイベントが、その家を舞台にあったはずです。
その想い出深い出来事を過ごした家に対する姉の気持ちを、大切にしてあげるのが本当の親族ではないでしょうか。
ちなみに貴方は10年前に購入した「東葉高速線の一戸建て」を相場より高い値段で売却する事を求められたら応じますか？
家というのはそこに住む人にとっては、立地・駅距離・築年数・売却価格などは一切関係ないものなのです。
金銭的に「損だ・得だ」などということは、本当は実際あまり意味のないことが、いずれ解る日が来ます。
人は皆必ず死にます。あの世には家も金も持っていけません。
持っていけるとすれば、家を含めて金を使って過ごした楽しい思い出だけではないでしょうか？
私は、そんな素晴らしい家を見つけられたお姉さまを羨ましく思います。
回答
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A
回答日時：
2019/2/7 17:06:26
仲介業してるけどその値段なら買っても問題無いかと思います。
ただし注意点は管理体制と修繕履歴の確認してください。
さらには修繕費や管理費の合計滞納額を調べて下さい。
参考までに築40年の100世帯のマンションでは合計滞納額が500万位なら合格ラインです。 間違えても滞納０の物件などありません！
都心だと滞納額０は多くあります、やはり都心の人はお金持ちで億単位のマンションだと基本的に現金で買う人達ですから滞納も無いです。
あと大事なのは旧耐震とか正直関係無いです。これまで何十件仲介を築50年クラスもしてるけどすべては管理体制と修繕計画です。 そんな旧耐震よりバブル期の物件のが危険です！ あの時代の物件は投資目的で居住目的に買う人はいなく手抜きだらけです。 実際バブル期の80年代～92年の物件はおかしな構造の物が多いです。 例えば管理がしっかりしている小学校の校舎とか市役所とか都心の高層ビルなど45年過ぎていても崩れていません。
45年物のマンションでもしも建て替えが決まれば超絶ラッキーですね、土地代は無いので上物代だけで新築になります。 さらに45年前は高さ制限があって高さに規制がありましたが、今建て替え決まれば高さを増やして増やした部屋を分譲しその利益は建て替え費用に管理組合で設定する為、負担が無く建て替えが出来ます。
ですので築50年位の都心の青山とかのマンションンを買う人は多いです。当時は10階建て規制でしたが青山とかだと今は25階まで建てれるので15階分の部屋を販売すればタダで新築に住めるからです。 千葉も45年前の規制と今では違うので建て替え狙いでも良いかも。
ただし注意点は管理体制と修繕履歴の確認してください。
さらには修繕費や管理費の合計滞納額を調べて下さい。
参考までに築40年の100世帯のマンションでは合計滞納額が500万位なら合格ラインです。 間違えても滞納０の物件などありません！
都心だと滞納額０は多くあります、やはり都心の人はお金持ちで億単位のマンションだと基本的に現金で買う人達ですから滞納も無いです。
あと大事なのは旧耐震とか正直関係無いです。これまで何十件仲介を築50年クラスもしてるけどすべては管理体制と修繕計画です。 そんな旧耐震よりバブル期の物件のが危険です！ あの時代の物件は投資目的で居住目的に買う人はいなく手抜きだらけです。 実際バブル期の80年代～92年の物件はおかしな構造の物が多いです。 例えば管理がしっかりしている小学校の校舎とか市役所とか都心の高層ビルなど45年過ぎていても崩れていません。
45年物のマンションでもしも建て替えが決まれば超絶ラッキーですね、土地代は無いので上物代だけで新築になります。 さらに45年前は高さ制限があって高さに規制がありましたが、今建て替え決まれば高さを増やして増やした部屋を分譲しその利益は建て替え費用に管理組合で設定する為、負担が無く建て替えが出来ます。
ですので築50年位の都心の青山とかのマンションンを買う人は多いです。当時は10階建て規制でしたが青山とかだと今は25階まで建てれるので15階分の部屋を販売すればタダで新築に住めるからです。 千葉も45年前の規制と今では違うので建て替え狙いでも良いかも。
A
回答日時：
2019/2/5 21:00:06
築４５年でしたら、昭和５６年規制クリアしていないですね。
耐震基準が甘いです。
地震で倒れかねないです。
個人的には昭和５６年規制クリアしている物件しか手を出さないです。
仮に耐震診断したら、不可、部分が大抵出てくるでしょうね。
建て替え促進法で耐震基準を満たしていない建物として、公表されたら、資産価値が一気に減りますよ。
あと、築７０年のマンションの大規模修繕工事は相当高い見積が上がってきますよ。
防水は当然、エレベータ、上水、下水、ガス、電気、受電、皆んな交換の必要が出てきます
。
修繕積立金がいくらあっても足りなくなります。あと、現行法では、容積率分譲以外の方法で再建築はできないですね。
法改正が無い限り行き詰る物件ですね。
耐震基準が甘いです。
地震で倒れかねないです。
個人的には昭和５６年規制クリアしている物件しか手を出さないです。
仮に耐震診断したら、不可、部分が大抵出てくるでしょうね。
建て替え促進法で耐震基準を満たしていない建物として、公表されたら、資産価値が一気に減りますよ。
あと、築７０年のマンションの大規模修繕工事は相当高い見積が上がってきますよ。
防水は当然、エレベータ、上水、下水、ガス、電気、受電、皆んな交換の必要が出てきます
。
修繕積立金がいくらあっても足りなくなります。あと、現行法では、容積率分譲以外の方法で再建築はできないですね。
法改正が無い限り行き詰る物件ですね。
A
回答日時：
2019/2/5 10:59:01
マンションの構造が鉄筋コンクリートで、自分の居住用であれば
耐用年数は70年です。
(確認事項)
○戸数
○管理費、修繕積立金、固定資産税の金額
○修繕積立金の合計残高
○耐震補強はされているのか
○過去の修繕履歴の有無
○今後の大規模修繕の計画
○管理規約
○昨年の決算報告書
○その他
これらについては不動産業者を通して調査可能です。
仲介業者を通して買う場合は、契約が成立すれば
○仲介手数料で64.8万円
○契約書の印紙代で1万円
○登記費用は概算で20万円程度
○火災保険料
等が掛かりそれ以外にも登記完了後、4~6か月ぐらいして
不動産取得税の請求書が届きます。
これらについて調査した上で判断して下さい。
売主が個人間で取引したいのであれば、お勧めしません。
耐用年数は70年です。
(確認事項)
○戸数
○管理費、修繕積立金、固定資産税の金額
○修繕積立金の合計残高
○耐震補強はされているのか
○過去の修繕履歴の有無
○今後の大規模修繕の計画
○管理規約
○昨年の決算報告書
○その他
これらについては不動産業者を通して調査可能です。
仲介業者を通して買う場合は、契約が成立すれば
○仲介手数料で64.8万円
○契約書の印紙代で1万円
○登記費用は概算で20万円程度
○火災保険料
等が掛かりそれ以外にも登記完了後、4~6か月ぐらいして
不動産取得税の請求書が届きます。
これらについて調査した上で判断して下さい。
売主が個人間で取引したいのであれば、お勧めしません。
A
回答日時：
2019/2/5 02:16:02
>>マンションは現在でも築45年だし周りの同築年数のマンションと比べると安い価格だけれど本当に買いの物件なのか終の住処にできるのか迷っているのだそうです。
周辺の価格が2000～2300万とありますが、それは買ってすぐ入居できる場合の価格相場だと思います。多くは業者が下取りしてあるいは、家主が自らリノベーションしたりした場合の価格ですので真に受けるのは早計だと思いました。
実際の流通価格を調べる必要があります。ひとつの価格相場としては、賃貸物件の価格相場を調べて見ましょう。
それには、地域差がありますが、一つの判断基準は家賃相場です。年間家賃の利回りが10～15％となる価格が目安となると思います。
たとえば、家賃の相場が月10万であるなら、年間120万が家賃となり、それが10～15％となる価格は800万～1200万という事となります。
以下に計算式を書き込みます。
月家賃が８万なら、640万～960万
月家賃が9万なら、720万～1080万
月家賃が１0万なら、800万～1200万
月家賃が1１万なら、880万～1320万
月家賃が1２万なら、960万～1440万
月家賃が13万なら、1040万～1560万
上記の数字となりますが、大体は中間地で考えると良いと思います。
つまり、支払い家賃が10万なら、実際の価格相場は1000万前後だという事です。
それが、市場価格です。買主は個人か法人で不動産の賃貸事業をしている方です。ですので、1800万で高いか安いかを考えてみる場合、現行家賃が19.5万前後であるなら相場ですが、そうでは無いならその家賃を基に価格を計算してみる必要があります。
そうして計算された価格が実際の流通価格で、もし義兄夫婦がその商談をお断りしても、誰かがその価格なら買うであろう価格です。反対にその価格であるなら、買っても絶対に損をしない価格です。気に入らなければ再販が可能であるからです。
さて、結論です。義兄夫婦が月に19.5万支払っているなら買いですが、そんなに払っていないなら高い買い物です。
参考にして見て下さい。
周辺の価格が2000～2300万とありますが、それは買ってすぐ入居できる場合の価格相場だと思います。多くは業者が下取りしてあるいは、家主が自らリノベーションしたりした場合の価格ですので真に受けるのは早計だと思いました。
実際の流通価格を調べる必要があります。ひとつの価格相場としては、賃貸物件の価格相場を調べて見ましょう。
それには、地域差がありますが、一つの判断基準は家賃相場です。年間家賃の利回りが10～15％となる価格が目安となると思います。
たとえば、家賃の相場が月10万であるなら、年間120万が家賃となり、それが10～15％となる価格は800万～1200万という事となります。
以下に計算式を書き込みます。
月家賃が８万なら、640万～960万
月家賃が9万なら、720万～1080万
月家賃が１0万なら、800万～1200万
月家賃が1１万なら、880万～1320万
月家賃が1２万なら、960万～1440万
月家賃が13万なら、1040万～1560万
上記の数字となりますが、大体は中間地で考えると良いと思います。
つまり、支払い家賃が10万なら、実際の価格相場は1000万前後だという事です。
それが、市場価格です。買主は個人か法人で不動産の賃貸事業をしている方です。ですので、1800万で高いか安いかを考えてみる場合、現行家賃が19.5万前後であるなら相場ですが、そうでは無いならその家賃を基に価格を計算してみる必要があります。
そうして計算された価格が実際の流通価格で、もし義兄夫婦がその商談をお断りしても、誰かがその価格なら買うであろう価格です。反対にその価格であるなら、買っても絶対に損をしない価格です。気に入らなければ再販が可能であるからです。
さて、結論です。義兄夫婦が月に19.5万支払っているなら買いですが、そんなに払っていないなら高い買い物です。
参考にして見て下さい。
A
回答日時：
2019/2/4 23:52:04
不動産屋です。
築45年のマンションは、殆ど融資が出ません。
こんな築古マンションを検討すると言う時点で、まだまだ不勉強です。もっと勉強してから買って下さいませ。
今は、買わない方が良いです。
築45年のマンションは、殆ど融資が出ません。
こんな築古マンションを検討すると言う時点で、まだまだ不勉強です。もっと勉強してから買って下さいませ。
今は、買わない方が良いです。
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