教えて！住まいの先生
Q 住宅ローン返済中です。 海外転勤になり、持ち家を賃貸に出すことになりました。 ネットで見たところ、住居用ローンで賃貸に出すのは違法で、事業用ローンに切り替えなければいけない、と
いうことがわかりました。
実際のところ、皆さまそうされているのでしょうか？それとも、違法ではあるけれどバレないのでそのまま、という方が多いのでしょうか？詳しい方いらっしゃいますか？
また、ご経験者の方ぜひご回答よろしくお願いいたします。
賃貸の仲介会社に実際のところ皆さまどうされていますか？と聞いてみたら、そのような質問は初めてされてわからない、と言われました。もしかしたら切り替えるのは当たり前で皆さんそんなことはあえて質問されないのかもしれないですが…
知識が無く申し訳ないのですが、ぜひ教えていただけますと光栄です。
実際のところ、皆さまそうされているのでしょうか？それとも、違法ではあるけれどバレないのでそのまま、という方が多いのでしょうか？詳しい方いらっしゃいますか？
また、ご経験者の方ぜひご回答よろしくお願いいたします。
賃貸の仲介会社に実際のところ皆さまどうされていますか？と聞いてみたら、そのような質問は初めてされてわからない、と言われました。もしかしたら切り替えるのは当たり前で皆さんそんなことはあえて質問されないのかもしれないですが…
知識が無く申し訳ないのですが、ぜひ教えていただけますと光栄です。
質問日時：
2019/5/12 19:26:17
解決済み
解決日時：
2019/5/17 21:21:47
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 1136 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/5/17 21:21:47
まずはじめに、安心して下さい。住宅ローンのまま行けます。
必ず行って頂く事は、融資先にその旨伝えて下さい。
後々ばれてしまうと一括返済も考えられます→ほとんど銀行もそんな事しないですけどね。印象悪いと収益目的だったのでは？と思われそうなります。
私は経験者ですが、過去の経緯をお話しします。
Ｈ23年に家を建て、Ｈ24年に転勤になりました。不動産屋に賃貸の募集をお願いした所、先に銀行に言った方が良いよ？とのアドバイスで、銀行に転勤で家に住めなくなったのですが賃貸で貸しても良いか？と聞いた所、すぐにOKが出ました。
相手の担当者の名前と、決裁者の支店長の名前を控えておいて下さい。後々言った、言わないとなった時に役立ちます。ボイスレコーダーが1番かな？
賃貸で貸した時にデメリットが２つありました。
店子さんに出て行け！って言えないので、帰った時に自分の家に戻れない事があります。
特約事項を設けた契約書作った方が良いですよ。あと、ご自身の会社の規則を調べた方が良いです。
私の会社は転勤により持ち家を賃貸で貸した場合、持ち家の勤務地に戻ってから2年間は会社負担で借上社宅を貸与するが2年以降は支給しないとあります。そんな規則があれば通告から2年以内に退去しないといけないという特約を入れれば解消できます。
もう一つは確定申告して下さい。
多分、家賃収入を得たとしても経費の約定金利と固定資産税、減価償却を加味すれば税金返ってきます。
ちゃんと計算すれば10万で貸して税金払うか、9万にで貸して税金還付されるか損益分岐がわかります。
後余談ですが、銀行は今後借換などしない方が良いです。せっかく承認してもらった銀行を捨て、金利が安い他行に行けば、他行と関係性が構築されてない分、賃貸で貸してればトラブル起きます。
あとは今の銀行さんと長く付き合えば、今後お金借りたい時、融資受けやすくなります。
また家建てる時住み替えローンが通りやすいとか^ ^
長くなりましたが、海外楽しんで下さい^ ^
必ず行って頂く事は、融資先にその旨伝えて下さい。
後々ばれてしまうと一括返済も考えられます→ほとんど銀行もそんな事しないですけどね。印象悪いと収益目的だったのでは？と思われそうなります。
私は経験者ですが、過去の経緯をお話しします。
Ｈ23年に家を建て、Ｈ24年に転勤になりました。不動産屋に賃貸の募集をお願いした所、先に銀行に言った方が良いよ？とのアドバイスで、銀行に転勤で家に住めなくなったのですが賃貸で貸しても良いか？と聞いた所、すぐにOKが出ました。
相手の担当者の名前と、決裁者の支店長の名前を控えておいて下さい。後々言った、言わないとなった時に役立ちます。ボイスレコーダーが1番かな？
賃貸で貸した時にデメリットが２つありました。
店子さんに出て行け！って言えないので、帰った時に自分の家に戻れない事があります。
特約事項を設けた契約書作った方が良いですよ。あと、ご自身の会社の規則を調べた方が良いです。
私の会社は転勤により持ち家を賃貸で貸した場合、持ち家の勤務地に戻ってから2年間は会社負担で借上社宅を貸与するが2年以降は支給しないとあります。そんな規則があれば通告から2年以内に退去しないといけないという特約を入れれば解消できます。
もう一つは確定申告して下さい。
多分、家賃収入を得たとしても経費の約定金利と固定資産税、減価償却を加味すれば税金返ってきます。
ちゃんと計算すれば10万で貸して税金払うか、9万にで貸して税金還付されるか損益分岐がわかります。
後余談ですが、銀行は今後借換などしない方が良いです。せっかく承認してもらった銀行を捨て、金利が安い他行に行けば、他行と関係性が構築されてない分、賃貸で貸してればトラブル起きます。
あとは今の銀行さんと長く付き合えば、今後お金借りたい時、融資受けやすくなります。
また家建てる時住み替えローンが通りやすいとか^ ^
長くなりましたが、海外楽しんで下さい^ ^
質問した人からのコメント
回答日時： 2019/5/17 21:21:47
わかりやすくありがとうございます！ご経験者からアドバイスが受けられ、大変光栄です！！
回答
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A
回答日時：
2019/5/13 12:18:57
私の記憶では、確かに自分が居住せず他人に賃借（転貸）することを禁じているローン契約はあったと思います。
ただローンや固定資産税の支払を滞るなどのことがない限り、バレることでもありませんし、どちらかと言うと暗黙の了解的に見て見ぬふりをする内容ですね。
正直に申告するとローンの全額返済やおっしゃるように借り換えの手続きなどを求められることになる可能性はあります。
どちらかと言えば、同様のケース場合、「切り替しない」(報告をしない）ことの方が多いという認識です。
ここからは「貸し方」のところになりますが、海外出張で戻る予定が決まっている、または可能性が高いのであれば貸し方は「定期借家契約」という終了が決まっている契約をチョイスしてください。
例えば、2025年5月に戻るかも・・・というのであれば、今からですと2019年6月から2025年4月30日まで・・・というエンドの決まった契約方法です。
一旦、2025年4月30日で契約は終了しますが、終了の半年前までに予告をし、再契約を結ぶことも可能です。
その時に2027年5月に戻る可能性があるのであれば、さらに2025年5月1日から2027年4月30日までの2年間の定期借家契約を結ぶこともできます。
戸建の賃貸は「相場」が重要ですので、賃料は近くの信用できる仲介会社に相談され、貸出しするための修繕内容やその他条件を確認してくださいね。
ご参考まで・・・。
ただローンや固定資産税の支払を滞るなどのことがない限り、バレることでもありませんし、どちらかと言うと暗黙の了解的に見て見ぬふりをする内容ですね。
正直に申告するとローンの全額返済やおっしゃるように借り換えの手続きなどを求められることになる可能性はあります。
どちらかと言えば、同様のケース場合、「切り替しない」(報告をしない）ことの方が多いという認識です。
ここからは「貸し方」のところになりますが、海外出張で戻る予定が決まっている、または可能性が高いのであれば貸し方は「定期借家契約」という終了が決まっている契約をチョイスしてください。
例えば、2025年5月に戻るかも・・・というのであれば、今からですと2019年6月から2025年4月30日まで・・・というエンドの決まった契約方法です。
一旦、2025年4月30日で契約は終了しますが、終了の半年前までに予告をし、再契約を結ぶことも可能です。
その時に2027年5月に戻る可能性があるのであれば、さらに2025年5月1日から2027年4月30日までの2年間の定期借家契約を結ぶこともできます。
戸建の賃貸は「相場」が重要ですので、賃料は近くの信用できる仲介会社に相談され、貸出しするための修繕内容やその他条件を確認してくださいね。
ご参考まで・・・。
A
回答日時：
2019/5/13 12:02:02
転勤なので大丈夫です。
また戻ったら住むのですから。
融資先に断ってもよいし、
わかってから説明でも十分です。
問題になっているのは、明らかな
投資用物件を融資先を騙して利用
した場合等の悪質なケースだけです。
要は、返済が滞らなければ問題に
なりません。
また戻ったら住むのですから。
融資先に断ってもよいし、
わかってから説明でも十分です。
問題になっているのは、明らかな
投資用物件を融資先を騙して利用
した場合等の悪質なケースだけです。
要は、返済が滞らなければ問題に
なりません。
A
回答日時：
2019/5/13 11:41:18
A
回答日時：
2019/5/12 22:36:19
大家です。先般、住宅ローン「フラット35」を悪用していた例が報道されていましたね。
https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html
すでに回答がありますが虚偽申請がダメなのであって事情を話せば割と柔軟に対応してくれると思いますよ。金融機関で相談しましょう。
https://www.jhf.go.jp/faq/hensai3_2.html
https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html
すでに回答がありますが虚偽申請がダメなのであって事情を話せば割と柔軟に対応してくれると思いますよ。金融機関で相談しましょう。
https://www.jhf.go.jp/faq/hensai3_2.html
A
回答日時：
2019/5/12 19:49:52
住宅ローンは居住用でないといけないという法律はありません。
だから、違法ということはありませんよ。
そこからして間違っているようでは話になりません。
住宅ローンは、銀行との契約により「居住用資金」として融資したものであり、特別な事情なく賃貸等の事業用にすることが認められていないだけです。
これは法律でなく契約です。
契約違反＝法律違反ではありありません。
これは常識です。
違法性が問題になるのは、資金使途を偽って住宅ローンを借りた場合でこれは、詐欺にあたります。
銀行にとっては、転勤等で賃貸にだすことについては特別の事情に該当するため一般的には賃貸に出すことを認めています。
ただし、連絡先をきちんとすることや、国内での連絡先確保などが要求される場合があります。
借りている銀行に相談することが一番であって、
仲介業者に聞いても回答できるはずありません。（彼らは賃貸のプロであって、ローンは関係ありません）
正直なところ、知識がないのでなく
きちんと調べていないだけと思います。
だから誤った情報を信じて、ここで誤った情報にもとづいた意味のない質問をしているのです。
正しい情報をきちんと収集するためにはネット情報に迷わされることなく、
きちんとした場所（この場合には銀行）に聞くことが大切ですし、
違法であるとおもうなら、どういう法律に違反するのかぐらいは調べるべきと思いますよ。
だから、違法ということはありませんよ。
そこからして間違っているようでは話になりません。
住宅ローンは、銀行との契約により「居住用資金」として融資したものであり、特別な事情なく賃貸等の事業用にすることが認められていないだけです。
これは法律でなく契約です。
契約違反＝法律違反ではありありません。
これは常識です。
違法性が問題になるのは、資金使途を偽って住宅ローンを借りた場合でこれは、詐欺にあたります。
銀行にとっては、転勤等で賃貸にだすことについては特別の事情に該当するため一般的には賃貸に出すことを認めています。
ただし、連絡先をきちんとすることや、国内での連絡先確保などが要求される場合があります。
借りている銀行に相談することが一番であって、
仲介業者に聞いても回答できるはずありません。（彼らは賃貸のプロであって、ローンは関係ありません）
正直なところ、知識がないのでなく
きちんと調べていないだけと思います。
だから誤った情報を信じて、ここで誤った情報にもとづいた意味のない質問をしているのです。
正しい情報をきちんと収集するためにはネット情報に迷わされることなく、
きちんとした場所（この場合には銀行）に聞くことが大切ですし、
違法であるとおもうなら、どういう法律に違反するのかぐらいは調べるべきと思いますよ。
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