教えて！住まいの先生

他のご回答者様が完璧な回答をされておりますが念のため・・・

・将来建物を建てる目的の土地
・現在建物が建っている土地
・用途地域内の土地

この３つは宅建業法上での話ですね。
上３つに該当する土地を不特定多数に反復継続的に行うならば
免許がいりますよ～という話です。

例えば市街化区域ならば原則として用途地域が決められますよね。
第１種～～地域とかです。そこの土地であれば、地目が畑だろうと山林だろうと宅地扱いとなり、売買を何度もするなら免許がいりますよ～という話です。

＞土地登記上の地目？で、上記説明に出てくる「宅地」はまた別物なのでしょうか？

別物ですよ。

＞違う場合、どの様に使い分けるものなのでしょうか？

使い分けるも何も法律が違うのと説明の部分（・将来建物を建てる目的の土地・現在建物が建っている土地・用途地域内の土地）が間違っているのではないでしょうか？
法律毎に定義が違いますので。
例えば道路でも建築基準法上の道路と道路法上の道路では違いますよね。
道路は道路でも、前面道路は建築基準法上の道路ではないために建築できないお家があるような感じです。

建物を建てる目的とし、登記簿に載ってる地目を「宅地」に変更すれば開発行為に該当しますね。
つまり市街化区域でそれをやれば土地の広さ次第で許可が必要となることがあると。
実際に宅地に地目変更するには基礎工事しないとできませんが。

以下千葉県流山市のホームページで区画形質についての説明です。
https://www.city.nagareyama.chiba.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/269/kukakukeishitsu.pdf

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