教えて！住まいの先生
Q 実家の家が空き家になり、どうすればいいか悩んでいます。 不動産に詳しい方、FPの方などの知見をお借りしたいです。下記の4パターンを考えております。ご回答願います。 ＊(現状:愛知県郊外に分譲マンションを3,200万
円で購入。35年フルローンで毎月11万の返済。家族は、私・妻・子供4歳と1歳です。
賃貸で貸す場合、同マンションの同タイプで家賃15万円です。)
①実家の土地(約3,000万円の価値あり。査定済み)を売り、約3,000万円を今後の蓄えにして、マンションにそのまま住む。
② 実家の土地(約3,000万円の価値あり。査定済み)を売り、且つ住んでいるマンションも売り、売った約3,000万円で郊外に新しく一軒家を一括で購入。
③今住んでいるマンションを売り、実家の土地に新しく一軒家を建てる。
④今住んでいるマンションを貸し出し、毎月の家賃収入としてローン返済に充て、且つ差額の数万円を収入とする。そして、実家の土地に新しく一軒家を建てる。
→この場合、不動産屋と空き家でも収益が入る契約を結べば毎月の収入が見込め、ローン返済可能と考えます。一軒家を買った場合の追加のローン額が加わることが懸念です。
よろしくお願いします。
賃貸で貸す場合、同マンションの同タイプで家賃15万円です。)
①実家の土地(約3,000万円の価値あり。査定済み)を売り、約3,000万円を今後の蓄えにして、マンションにそのまま住む。
② 実家の土地(約3,000万円の価値あり。査定済み)を売り、且つ住んでいるマンションも売り、売った約3,000万円で郊外に新しく一軒家を一括で購入。
③今住んでいるマンションを売り、実家の土地に新しく一軒家を建てる。
④今住んでいるマンションを貸し出し、毎月の家賃収入としてローン返済に充て、且つ差額の数万円を収入とする。そして、実家の土地に新しく一軒家を建てる。
→この場合、不動産屋と空き家でも収益が入る契約を結べば毎月の収入が見込め、ローン返済可能と考えます。一軒家を買った場合の追加のローン額が加わることが懸念です。
よろしくお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/9/1 20:07:41
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
１）お子さんがこれから育ちざかりであることと、お二人いることから、お子さんが大きくなるまでは騒音トラブルあまり懸念しなくてよい一軒家がお勧めなのですが、②か③が良いかとおもいます。
２）もしご実家の土地よりも利便性の良い土地がある場合は、ご実家と今のマンションの両方を売れば6000万円近い資金になると思いますので、②’として、4000万円くらいの一軒家を利便性の良い地域に買うというのもありかと思います。
３）20年後くらいにお子さん2人が家を出て、広い家がいらなくなったら、その戸建てを売却して、マンションに移り住むのも良いかと思います。
４）一番やってはいけないのは④で、住宅ローン返済中の物件を賃貸に出すのはローンの目的外利用になり、一括返済を迫られるリスクがあるだけでなく、不動産会社にサブリースすると目先の収入は安定するように見えますが、将来売ろうとして、サブリース物件は利回りが低くなるので売れなくなりますし、賃借人がついていると不動産会社のサブリースの解約には簡単には応じず、自分たちが安く買い叩いて転売しようとしたり、年数が経つと保証賃料を引き下げて来るのが定石なので、絶対やってはいけません。
サブリースについては、不動産業者の悪どい手口が社会問題化したため、今年4月に改正民法が施行されたのですが、まだ根本的な問題解決には至ってないため、迂闊に利用すると大損しますのでご注意ください。
１）お子さんがこれから育ちざかりであることと、お二人いることから、お子さんが大きくなるまでは騒音トラブルあまり懸念しなくてよい一軒家がお勧めなのですが、②か③が良いかとおもいます。
２）もしご実家の土地よりも利便性の良い土地がある場合は、ご実家と今のマンションの両方を売れば6000万円近い資金になると思いますので、②’として、4000万円くらいの一軒家を利便性の良い地域に買うというのもありかと思います。
３）20年後くらいにお子さん2人が家を出て、広い家がいらなくなったら、その戸建てを売却して、マンションに移り住むのも良いかと思います。
４）一番やってはいけないのは④で、住宅ローン返済中の物件を賃貸に出すのはローンの目的外利用になり、一括返済を迫られるリスクがあるだけでなく、不動産会社にサブリースすると目先の収入は安定するように見えますが、将来売ろうとして、サブリース物件は利回りが低くなるので売れなくなりますし、賃借人がついていると不動産会社のサブリースの解約には簡単には応じず、自分たちが安く買い叩いて転売しようとしたり、年数が経つと保証賃料を引き下げて来るのが定石なので、絶対やってはいけません。
サブリースについては、不動産業者の悪どい手口が社会問題化したため、今年4月に改正民法が施行されたのですが、まだ根本的な問題解決には至ってないため、迂闊に利用すると大損しますのでご注意ください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/9/1 20:07:41
先程返信を致しました。
知見をお借りできればと思います。
回答
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A
回答日時：
2020/9/1 18:22:32
貸し出しても借りてくれる保証なんてないから、
その場合は破産しますよ。
将来的に一軒家を建てたいなら、
実家の土地に新築を建てて、
マンションを売却すれば良いし、
一軒家を建てないなら土地を売れば良いだけ。
素人が確実じゃない家賃をあてにするとか、
無理があるよ。
空室期間が長いならドンドン貯金減るし、
汚されて夜逃げされたりとか、
そんな不安な人生は嫌でしょ。
その場合は破産しますよ。
将来的に一軒家を建てたいなら、
実家の土地に新築を建てて、
マンションを売却すれば良いし、
一軒家を建てないなら土地を売れば良いだけ。
素人が確実じゃない家賃をあてにするとか、
無理があるよ。
空室期間が長いならドンドン貯金減るし、
汚されて夜逃げされたりとか、
そんな不安な人生は嫌でしょ。
A
回答日時：
2020/8/31 15:05:39
う～ん俺ならだけどまずとにかく実家は売りますね。
東京で不動産仲介してるけど、今後は郊外の戸建って今みたいに
需要は高く無くなりかなり需要が減る時代になるので売れる内に
売るのが得策だと思いますよ。
もちろん10年後20年後に昭和の時代みたいに人口も増え続け
既婚率が昭和の時代みたいに9割超えて一家4人家族がメインの
時代になるなら郊外の3000万位の戸建は需要が高いけど
今後間違いなく少子化で独身者が増えると郊外の戸建って
買う人減ります・・・
ですので1か２かな
東京で不動産仲介してるけど、今後は郊外の戸建って今みたいに
需要は高く無くなりかなり需要が減る時代になるので売れる内に
売るのが得策だと思いますよ。
もちろん10年後20年後に昭和の時代みたいに人口も増え続け
既婚率が昭和の時代みたいに9割超えて一家4人家族がメインの
時代になるなら郊外の3000万位の戸建は需要が高いけど
今後間違いなく少子化で独身者が増えると郊外の戸建って
買う人減ります・・・
ですので1か２かな
A
回答日時：
2020/8/30 08:50:26
まず④は難しいでしょう。
マンションの担保権者さんが賃貸に出すことを認めてくれないと思います。あくまで自分及びその家族が居住するための住宅ローンですからね。
次に、③はご実家の土地に住みたいかどうだと思います。
そこに住みたいならアリでしょう。
ただしマンションを売ったお金でマンションの抵当権が抹消できないと、資金的に厳しくないかなと思います。
①と②はご実家の土地を売却する点で共通していますので、現金をもったまま現在のマンションに住みたいのか、それともマンションも売却して郊外に住みたいのか、ということだと思います。
「～したいかどうか」のい部分はご自身そしてご家族の気持ちの問題ですから、何とも言えません。
それと、ご実家を売却したお金を、マンションの住宅ローンの返済にあてるというのもアリかと思います。
住宅ローンの金利が安いなら、そのまま借りておいてもいいでしょうが・・・。
マンションの担保権者さんが賃貸に出すことを認めてくれないと思います。あくまで自分及びその家族が居住するための住宅ローンですからね。
次に、③はご実家の土地に住みたいかどうだと思います。
そこに住みたいならアリでしょう。
ただしマンションを売ったお金でマンションの抵当権が抹消できないと、資金的に厳しくないかなと思います。
①と②はご実家の土地を売却する点で共通していますので、現金をもったまま現在のマンションに住みたいのか、それともマンションも売却して郊外に住みたいのか、ということだと思います。
「～したいかどうか」のい部分はご自身そしてご家族の気持ちの問題ですから、何とも言えません。
それと、ご実家を売却したお金を、マンションの住宅ローンの返済にあてるというのもアリかと思います。
住宅ローンの金利が安いなら、そのまま借りておいてもいいでしょうが・・・。
A
回答日時：
2020/8/29 21:33:03
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