教えて！住まいの先生
Q 収益物件の手付金を告知義務違反でキャンセルできるかどうかのご相談です。 （その他、もう１件の相談もあります） 収益アパートを3000万円で購入することになり、300万円の手付金を支払いました。
山手線の主要駅まで電車で5分の駅から徒歩5分のアパートで、築50年で再建築不可ですが、リフォームすれば10％以上の利回りが得られる計算でした。
1階が3LDKで2階がワンルーム×3部屋の共同住宅ですが、3LDKを狭いワンルーム4部屋にリフォームする予定で、購入前にだいたいの見積もりを取ったところ、1200万円程度でしたので、最大1500万円は覚悟して購入決めました。
（現在は2階の一部屋のみ住んでおり他は空室です）
手付金を支払った後、実際に物件を見てもらい2社に正式なリフォームを依頼したところ以下の回答がありました。
Ａ社：界壁もなく木の柱も出ているので、すべてスケルトンにしてやり直すと2000万円以上かかる。
（現在の住居人にも出て行ってもらって作業する形になる）
上記では話にならないので、相談をしたところ、重要事項説明書に建築基準法違反もしくは既存不適格建築物との記載がなかったので、仲介会社の告知義務違反のため手付金を戻してもらう形でキャンセルした方が良いと言われたので、仲介会社に確認したところ、以下の回答がありました。
◎どの中古不動産の売買にもあてはまる事ですがが、ご購入後のご利用方法（リフオーム工事内容、ご予算等も含んで）は買主様のご判断と責任になります。購入後のご利用方法は当然ですが売主には何ら係わりがないものになります。
◎重要事項説明書の特約にも記載しておりますが、今回のご契約の内容と致しましては現状をご確認頂きご理解を頂いた上でご契約したものと売主様はお考えになるものと思います。
上記の理由から手付金全額の返還を求めるのは私的には難しいのではないかと思われます。
■質問１
上記の内容から、手付金300万円を全額返金してもらえるものなのでしょうか？
その場合、仲介会社にどのように言えばベストなのでしょうか？
また、Ｂ社は最初はリフォーム工事は増築とは違い役所は関係ないので、問題ないと言っていましたが、Ａ社が役所に物件の住所を連絡したことを伝えると、心配なら一度役所に言って確認すると言われ以下の回答が来ました。
◎今回の該当建物の申請が役所で確認ができませんでした。
元々、役所へ申請が出ている前提でのお話でしたので、確認に行った結果、現状が防火以前の話となっております。
◎このまま当初のお話で弊社で進めていくことは厳しいと思われます。
したがって、Ｂ社でもリフォームが厳しい形ですが、Ａ社が不可になったときに、仲介会社の取引先のＣ社からも見積もりを取りましたが、こちらは役所には連絡しないが以下の方向にしたいと言われました。
◎各部屋の区画の壁は遮音耐火壁、玄関ドアも防火ドアには施工させて頂きたいと思います。
◎万が一、火災等の事故が起きた場合でもオーナー様の責任にならぬよう最低限の仕様には施工したほうが良いはずです。
ただ、リフォーム後の役所からクレームが心配なので質問をしたところ以下の回答がありました。
◎ご質問がありました役所からのクレーム等の件ですが、今までの経験上ですが内装のリフォーム工事では役所は立ち入ってくることはありませんでした。
◎今回はお聞きしているのがもともと全て賃貸住宅ですのであくまでもリフォーム工事としては問題ないはずです。
※上記はＢ社からの回答が来る前で、役所に確認した話をする前の回答です。
■質問２
上記の内容から、そのままリフォームを進めても問題はないものなのでしょうか？
それとも止めた方がよいでしょうか？
以上、ご教示のほど、よろしくお願いいたします。
1階が3LDKで2階がワンルーム×3部屋の共同住宅ですが、3LDKを狭いワンルーム4部屋にリフォームする予定で、購入前にだいたいの見積もりを取ったところ、1200万円程度でしたので、最大1500万円は覚悟して購入決めました。
（現在は2階の一部屋のみ住んでおり他は空室です）
手付金を支払った後、実際に物件を見てもらい2社に正式なリフォームを依頼したところ以下の回答がありました。
Ａ社：界壁もなく木の柱も出ているので、すべてスケルトンにしてやり直すと2000万円以上かかる。
（現在の住居人にも出て行ってもらって作業する形になる）
上記では話にならないので、相談をしたところ、重要事項説明書に建築基準法違反もしくは既存不適格建築物との記載がなかったので、仲介会社の告知義務違反のため手付金を戻してもらう形でキャンセルした方が良いと言われたので、仲介会社に確認したところ、以下の回答がありました。
◎どの中古不動産の売買にもあてはまる事ですがが、ご購入後のご利用方法（リフオーム工事内容、ご予算等も含んで）は買主様のご判断と責任になります。購入後のご利用方法は当然ですが売主には何ら係わりがないものになります。
◎重要事項説明書の特約にも記載しておりますが、今回のご契約の内容と致しましては現状をご確認頂きご理解を頂いた上でご契約したものと売主様はお考えになるものと思います。
上記の理由から手付金全額の返還を求めるのは私的には難しいのではないかと思われます。
■質問１
上記の内容から、手付金300万円を全額返金してもらえるものなのでしょうか？
その場合、仲介会社にどのように言えばベストなのでしょうか？
また、Ｂ社は最初はリフォーム工事は増築とは違い役所は関係ないので、問題ないと言っていましたが、Ａ社が役所に物件の住所を連絡したことを伝えると、心配なら一度役所に言って確認すると言われ以下の回答が来ました。
◎今回の該当建物の申請が役所で確認ができませんでした。
元々、役所へ申請が出ている前提でのお話でしたので、確認に行った結果、現状が防火以前の話となっております。
◎このまま当初のお話で弊社で進めていくことは厳しいと思われます。
したがって、Ｂ社でもリフォームが厳しい形ですが、Ａ社が不可になったときに、仲介会社の取引先のＣ社からも見積もりを取りましたが、こちらは役所には連絡しないが以下の方向にしたいと言われました。
◎各部屋の区画の壁は遮音耐火壁、玄関ドアも防火ドアには施工させて頂きたいと思います。
◎万が一、火災等の事故が起きた場合でもオーナー様の責任にならぬよう最低限の仕様には施工したほうが良いはずです。
ただ、リフォーム後の役所からクレームが心配なので質問をしたところ以下の回答がありました。
◎ご質問がありました役所からのクレーム等の件ですが、今までの経験上ですが内装のリフォーム工事では役所は立ち入ってくることはありませんでした。
◎今回はお聞きしているのがもともと全て賃貸住宅ですのであくまでもリフォーム工事としては問題ないはずです。
※上記はＢ社からの回答が来る前で、役所に確認した話をする前の回答です。
■質問２
上記の内容から、そのままリフォームを進めても問題はないものなのでしょうか？
それとも止めた方がよいでしょうか？
以上、ご教示のほど、よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/9/8 10:22:14
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
どのような売買契約書と重説の内容になっているのかが、分かりませんので、軽々に回答することが難しいですが、質問文を拝見させて頂くと
、
１）建築基準法違反物件・既存不適格建物について、事前に調査・告知を怠っていた不動産会社に対して宅建業法違反として、契約無効を訴えて、手付金の返金を求めるか？
２）売買契約は有効と考えるが、契約不適合責任を売主に問い、それについて余計にかかったリフォーム費用の負担を売主に求めるのか？
上記のどちらかになるのかと思います。
個人的には、引渡し前なので1の方が良いと思いますが、まずは、東京都の不動産業課に状況を相談されてみて、必要に応じて、弁護士に依頼された方が良いと思います。不動産屋も個人のお客さんが一人で文句を言ってきても簡単には言い分を買えないと思いますので。
★因みに東京都の相談窓口は下記のとおりです。
＜東京都住宅政策本部 住宅企画部不動産業課＞
指導相談担当 ０３－５３２０－５０７１（直通）
どのような売買契約書と重説の内容になっているのかが、分かりませんので、軽々に回答することが難しいですが、質問文を拝見させて頂くと
、
１）建築基準法違反物件・既存不適格建物について、事前に調査・告知を怠っていた不動産会社に対して宅建業法違反として、契約無効を訴えて、手付金の返金を求めるか？
２）売買契約は有効と考えるが、契約不適合責任を売主に問い、それについて余計にかかったリフォーム費用の負担を売主に求めるのか？
上記のどちらかになるのかと思います。
個人的には、引渡し前なので1の方が良いと思いますが、まずは、東京都の不動産業課に状況を相談されてみて、必要に応じて、弁護士に依頼された方が良いと思います。不動産屋も個人のお客さんが一人で文句を言ってきても簡単には言い分を買えないと思いますので。
★因みに東京都の相談窓口は下記のとおりです。
＜東京都住宅政策本部 住宅企画部不動産業課＞
指導相談担当 ０３－５３２０－５０７１（直通）
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/9/8 10:22:14
たくさんの回答をいただき、ありがとうございました。
参考になる意見も複数ありましたが、相談窓口を紹介していただた方をベストアンサーに選びました。
実際、無料の弁護士相談ができて役立ちました。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2020/9/6 16:13:00
なぜ、現在1部屋しか契約がない？のかを考えたら、再建築不可、築50年では、売りたくなるはず。だから、貴方は買えたのだが、住みたい？。満室オーナーチェンジなら、あり得るけど。再建築不可なら、家の痛みも酷くて、日当たり、風通しも悪い？場所は、いいなら、不景気では、人気となり、景気が良くなると不人気物件となる。今回、見積もりが違うから、が問題。半世紀前の法律と今は違う。昔のアパートは、違法建築だらけが普通。20年後、どうするの？
A
回答日時：
2020/9/6 15:11:42
ポイントの一つは売主が宅建業者（不動産会社）なのかどうかでしょう。
質問者は重要事項説明書の不備を主張されているわけですが、これはそもそも仲介業者が作成すべきものです。ですから当書類の内容不備の責任は仲介業者が負うべきものです。売主が一般人であれば、仲介業者の責任を売主が負うものではないので、解約にあたって手付金の返還を求めるのは難しいと思います。
ただしもし売主が宅建業者であるのなら、売主にも仲介業者と同等の責任が課せられますので、重説の不備を主張しての白紙解約も可能性が出てきます。
話を戻しますが、売主が一般人であれば、契約は手付金放棄により解約し、手付金相当分の損害賠償を求めるというかたちになるのではないでしょうか。
しかし一つ問題としてあるのは、
質問文に「築50年で再建築不可ですが、リフォームすれば10％以上の利回りが得られる計算でした」と書かれており、重説に記載が無くても質問者はあらかじめ知っていたとも読み取れることです。例えば商談の中で仲介業者から説明はされていた場合や、広告図面等には再建築不可であることが記載されていたとすると、相手方から過失相殺等を主張されるかもしれませんね。
質問2については、事業として成り立つかどうか、それにつきるのではないでしょうか。成り立たないのであれば、最悪勉強代と思って手付金を諦めるのも一つの選択肢ではあります。
質問者は重要事項説明書の不備を主張されているわけですが、これはそもそも仲介業者が作成すべきものです。ですから当書類の内容不備の責任は仲介業者が負うべきものです。売主が一般人であれば、仲介業者の責任を売主が負うものではないので、解約にあたって手付金の返還を求めるのは難しいと思います。
ただしもし売主が宅建業者であるのなら、売主にも仲介業者と同等の責任が課せられますので、重説の不備を主張しての白紙解約も可能性が出てきます。
話を戻しますが、売主が一般人であれば、契約は手付金放棄により解約し、手付金相当分の損害賠償を求めるというかたちになるのではないでしょうか。
しかし一つ問題としてあるのは、
質問文に「築50年で再建築不可ですが、リフォームすれば10％以上の利回りが得られる計算でした」と書かれており、重説に記載が無くても質問者はあらかじめ知っていたとも読み取れることです。例えば商談の中で仲介業者から説明はされていた場合や、広告図面等には再建築不可であることが記載されていたとすると、相手方から過失相殺等を主張されるかもしれませんね。
質問2については、事業として成り立つかどうか、それにつきるのではないでしょうか。成り立たないのであれば、最悪勉強代と思って手付金を諦めるのも一つの選択肢ではあります。
A
回答日時：
2020/9/4 10:39:07
収益物件（投資物件）を購入してリフォームですか？
再建築不可物件なのでしょ？
１２００万円？―――もリフォームなどしたら、再建築不可の物件取得の
意味がないじゃありませんか。
投資利回りの優良な家主は、再建築不可・ボロボロアパートなどを取得
したら、居住に必要な最小限の「手直し」程度で、うるさく言わず、
外国人もＯＫなどにして家賃は相場以上にして稼ぐのですよ。
１２００･････？などのバカげた拠出金など誰が負担するものですか。
告知義務違反ですが、告知事項は法規定されているのですよ。
その違反にかかればともかく、そうでなければ契約後の解約なら、
買主は「手付流し」・売主は「手付倍返し」で解約できます。（法規定）
●率直に厳しい言い方をすれば、本来、再建築不可物件には値段など
付きません。住宅ローンも不可。不動産の価値がないからです。
それを「３０００万円」ですか？。事情が呑み込めません。
「◎」の部分は意味不明で、質問本文とは関わりがなく不明です。
「■」で、やめた方が？―――賛成などできる理由がありません。
再建築不可物件なのでしょ？
１２００万円？―――もリフォームなどしたら、再建築不可の物件取得の
意味がないじゃありませんか。
投資利回りの優良な家主は、再建築不可・ボロボロアパートなどを取得
したら、居住に必要な最小限の「手直し」程度で、うるさく言わず、
外国人もＯＫなどにして家賃は相場以上にして稼ぐのですよ。
１２００･････？などのバカげた拠出金など誰が負担するものですか。
告知義務違反ですが、告知事項は法規定されているのですよ。
その違反にかかればともかく、そうでなければ契約後の解約なら、
買主は「手付流し」・売主は「手付倍返し」で解約できます。（法規定）
●率直に厳しい言い方をすれば、本来、再建築不可物件には値段など
付きません。住宅ローンも不可。不動産の価値がないからです。
それを「３０００万円」ですか？。事情が呑み込めません。
「◎」の部分は意味不明で、質問本文とは関わりがなく不明です。
「■」で、やめた方が？―――賛成などできる理由がありません。
A
回答日時：
2020/9/3 20:33:18
＞◎今回の該当建物の申請が役所で確認ができませんでした。
と言う事は？
もしかして、売主は、その建物（アパート）を建てた時、
役所に申請せず、勝手に建物を建ててしまったと言う事ですか？
それなら、
毎年5月に国から送られてくる
『固定資産税・都市計画税 納税通知書』の算出明細欄に
『土地』の額だけ記載され、
『家屋（たてもの）』の額は記載されていないと言う事でしょうか？
それと、
アナタは、売買契約を交わす前に、
「その築50年の再建築不可物件ではあるけれど、
その建物をリフォームして、賃貸として、
貸し出そうと言う投資目的で、買いたい。」
と、仲介の不動産屋に話し、契約していたのであれば、
その場合、
本来、そのアパートを建てた売主が、建てた時点で、
役所に伝えていなかった『売主の責任』です。
または、建てた業者が申請しなかったから、
今のような事が起こったと思うので。
白紙撤回（場合によっては、違約金の請求も可能かも？）
可能だと思うのですが、
しかし、私は素人ですので、
コチラで質問するよりも、
明日にでも
お近くの不動産に強い弁護士事務所に連絡して、
（おそらく、30分5千円ほど）
相談された方が適格なアドバイスを頂けると思います。
それと、
弁護士へ相談に行くのであれば、
その前に、簡単でも良いので、
これまでの経緯と、相談内容をメモして、
売買契約書一式を持参し、相談しましょう。
ちなみに
私も数年前になりますが、
戸建て購入後（物件引き渡し後）、
その家へ引っ越す前に、
売主が隠していた大きな事情が発覚したため、
「この家には住めない」と判断し、
私は役所の月1度の無料弁護士に相談し、
弁護士からアドバイスを受け、
※そちらの弁護士にも依頼できたのですが、
依頼費用が高額だったので、
まずは、自分で、直接、その売主交渉に行きました。
売主宅へ行き、
これまで掛かった諸経費も含め、すべてを請求し、
白紙撤回した事があります。
あの時は、本当に大変でしたが、
役所の弁護士相談に行き、適切なアドバイスをいただき、
自分で解決できて、良かったと思っています。
質問者様も売主側に大きな瑕疵が見つかり、
白紙撤回でキャンセルできるといいですね。
と言う事は？
もしかして、売主は、その建物（アパート）を建てた時、
役所に申請せず、勝手に建物を建ててしまったと言う事ですか？
それなら、
毎年5月に国から送られてくる
『固定資産税・都市計画税 納税通知書』の算出明細欄に
『土地』の額だけ記載され、
『家屋（たてもの）』の額は記載されていないと言う事でしょうか？
それと、
アナタは、売買契約を交わす前に、
「その築50年の再建築不可物件ではあるけれど、
その建物をリフォームして、賃貸として、
貸し出そうと言う投資目的で、買いたい。」
と、仲介の不動産屋に話し、契約していたのであれば、
その場合、
本来、そのアパートを建てた売主が、建てた時点で、
役所に伝えていなかった『売主の責任』です。
または、建てた業者が申請しなかったから、
今のような事が起こったと思うので。
白紙撤回（場合によっては、違約金の請求も可能かも？）
可能だと思うのですが、
しかし、私は素人ですので、
コチラで質問するよりも、
明日にでも
お近くの不動産に強い弁護士事務所に連絡して、
（おそらく、30分5千円ほど）
相談された方が適格なアドバイスを頂けると思います。
それと、
弁護士へ相談に行くのであれば、
その前に、簡単でも良いので、
これまでの経緯と、相談内容をメモして、
売買契約書一式を持参し、相談しましょう。
ちなみに
私も数年前になりますが、
戸建て購入後（物件引き渡し後）、
その家へ引っ越す前に、
売主が隠していた大きな事情が発覚したため、
「この家には住めない」と判断し、
私は役所の月1度の無料弁護士に相談し、
弁護士からアドバイスを受け、
※そちらの弁護士にも依頼できたのですが、
依頼費用が高額だったので、
まずは、自分で、直接、その売主交渉に行きました。
売主宅へ行き、
これまで掛かった諸経費も含め、すべてを請求し、
白紙撤回した事があります。
あの時は、本当に大変でしたが、
役所の弁護士相談に行き、適切なアドバイスをいただき、
自分で解決できて、良かったと思っています。
質問者様も売主側に大きな瑕疵が見つかり、
白紙撤回でキャンセルできるといいですね。
A
回答日時：
2020/9/3 18:55:43
詳しいことは述べませんが、私はそちら方面のことに関する複数の資格者です。
＞手付金300万円を全額返金してもらえるものなのでしょうか？
まず、手付が全額返金となる白紙解除はローン特約や天災地変による危険負担などの解除条件がある場合と、建築条件などの停止条件が付された契約にしか起きないのは理解されてますか？
文から読み取る限り、「買主の思っている改造、改装工事ができること」が売買契約の条件になっていませんよね？そうした解除条件や停止条件があるなら別ですが、そんな改装等ができるか否かは売主の知った話ではないから、売主が巻き込まれる白紙解除の事項にはならないので、以後の契約を中止するなら手付放棄です。
次に
＞築50年で再建築不可ですが、リフォームすれば、、、、
再建築不可だと既にご存知？じゃ、これも成立しませんね↓
＞重要事項説明書に建築基準法違反もしくは既存不適格建築物との記載がなかった
これもそもそもの話ですが、買って賃貸にする目的で購入の契約をしている段階で、事業者同士の契約となるので消費者契約法の加護はない。
再建築不可のほぼ全ては接道義務を果たしていないから。
築後50年ということは昭和40年代半ば建築であり、現建築基準法は昭和24年施行だから、当該建物に検査済どころか建築確認すらある筈がないのは明白なこと。
建築基準法の接道義務の最たるテーマは消防活動。
火災の場合に、消防車が行けない場所に家を建てるな！です。
接道義務違反のアパートで火災が起きて何らかの被害が出た場合、どんな耐火工事等をしようが、家主が責任を免れることなどありません。
これが質問２への私の回答です。
＞手付金300万円を全額返金してもらえるものなのでしょうか？
まず、手付が全額返金となる白紙解除はローン特約や天災地変による危険負担などの解除条件がある場合と、建築条件などの停止条件が付された契約にしか起きないのは理解されてますか？
文から読み取る限り、「買主の思っている改造、改装工事ができること」が売買契約の条件になっていませんよね？そうした解除条件や停止条件があるなら別ですが、そんな改装等ができるか否かは売主の知った話ではないから、売主が巻き込まれる白紙解除の事項にはならないので、以後の契約を中止するなら手付放棄です。
次に
＞築50年で再建築不可ですが、リフォームすれば、、、、
再建築不可だと既にご存知？じゃ、これも成立しませんね↓
＞重要事項説明書に建築基準法違反もしくは既存不適格建築物との記載がなかった
これもそもそもの話ですが、買って賃貸にする目的で購入の契約をしている段階で、事業者同士の契約となるので消費者契約法の加護はない。
再建築不可のほぼ全ては接道義務を果たしていないから。
築後50年ということは昭和40年代半ば建築であり、現建築基準法は昭和24年施行だから、当該建物に検査済どころか建築確認すらある筈がないのは明白なこと。
建築基準法の接道義務の最たるテーマは消防活動。
火災の場合に、消防車が行けない場所に家を建てるな！です。
接道義務違反のアパートで火災が起きて何らかの被害が出た場合、どんな耐火工事等をしようが、家主が責任を免れることなどありません。
これが質問２への私の回答です。
A
回答日時：
2020/9/3 18:48:17
何か感違いしていませんか、売り主は業者ではありませんよ、建築違反も何の違反もすべて業者の責任ではありません。もし責任があるとすれば売り主です。またあなたはそれを見ていましたよね。裁判になればあなたもいくばくかの責任を問われるでしょう。また知っていたのではないですかという質問も受けるでしょう。要はリフォーム代が高いからそれにかこつけてキャンセルすると言っているのでしょうとか裁判は長引きますよ。それは売り主 仲介 あなたも同じことです。結局揉めれば揉めるほど弁護士が儲かるだけです。お互い誠意をもって話し合うことです。争うことほど愚かなことはありません。私にはどっちもどっちに見えます。争ってもなにも誰も得しません。正直によく話し合うことです。それしかお互い損をしない解決法はありません。相手の立場にそれぞれ立てばよくわかることです。
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