教えて！住まいの先生
Q 任意売却の中古マンション（築5年）の購入を検討しています。
家主が住居中の状態でしたが内見もさせてもらいました。価格や物件の立地なども気に入ったので購入申し込みをして話を進めています。
その話のなかで不動産業社から家主が滞納してしまっている管理費や修繕積立金、税金等この滞納額および売却にかかる費用合計が約200万円掛かると言われました。
販売価格の売買契約書を銀行（債権者）に提出してしまうと売買代金すべてを回収されてしまい、上記の滞納額の返済ができなくなってしまうので銀行には表向きには自己資金200万を差し引いた価格で売却してその分を別途契約したいと言われました。
住宅ローンは売買契約書記載の売買代金および購入に係る諸費用分までしか融資してもらえず、自己資金の200万は家主の滞納分などの返済となる為、その分は住宅ローンとして融資が受けられなと言われています。
（最終的な物件金額は自己資金を差し引くので支払う価格としては同じです）
4000万
↓
3800万→自己資金200万を差し引いた販売価格の住宅ローンになる
任意売却の物件はこのようなやり方が普通なのでしょうか？
この場合、もう少し価格交渉などして安くしてもらったりした方がいいですか？
その話のなかで不動産業社から家主が滞納してしまっている管理費や修繕積立金、税金等この滞納額および売却にかかる費用合計が約200万円掛かると言われました。
販売価格の売買契約書を銀行（債権者）に提出してしまうと売買代金すべてを回収されてしまい、上記の滞納額の返済ができなくなってしまうので銀行には表向きには自己資金200万を差し引いた価格で売却してその分を別途契約したいと言われました。
住宅ローンは売買契約書記載の売買代金および購入に係る諸費用分までしか融資してもらえず、自己資金の200万は家主の滞納分などの返済となる為、その分は住宅ローンとして融資が受けられなと言われています。
（最終的な物件金額は自己資金を差し引くので支払う価格としては同じです）
4000万
↓
3800万→自己資金200万を差し引いた販売価格の住宅ローンになる
任意売却の物件はこのようなやり方が普通なのでしょうか？
この場合、もう少し価格交渉などして安くしてもらったりした方がいいですか？
質問日時：
2021/6/14 10:18:53
解決済み
解決日時：
2021/6/17 09:42:57
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 332 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/6/17 09:42:57
埼玉県で任意売却専門の不動産会社、ハウスパートナー株式会社の代表をしています中島と申します。
どうぞ、よろしくお願いします。
その分を別途契約したい、言い直せば、裏金です。この200万円は、税務上の取得費に加えることはできません。
任意売却だから、裏金の取引が普通である訳がありません。
すべてのリスクが買主にあることを承知して取引するべきです。
債権者からすれば、仲介会社・売主・買主の三者から詐欺にあったようなものです。途中でばれれば、取引中止となります。
悪質の任意業者は、200万円が売主へと渡らず、任意業者が一部がくすね取ることが多々あります。
登記簿には、自治体から「差押登記」の設定はありますか？
ある場合、債権者にもよりますが、30万円又は、元金の10％に低い金額が売却代金の中から、差押登記の返済として支払われます。
その際、差押登記の返済として支払われた金額が、返済に充当されたか、領収書の提出が要求されます。
もし、200万円の一部が返済に充当されれば、債権者は、当然、ローン返済を優先するように要求してきます。
そこで取引中止です。
すでに、購入申し込みをしている場合、その申込みは債権者に提出されていますので、再度の価格交渉は無理と思われます。
どうぞ、よろしくお願いします。
その分を別途契約したい、言い直せば、裏金です。この200万円は、税務上の取得費に加えることはできません。
任意売却だから、裏金の取引が普通である訳がありません。
すべてのリスクが買主にあることを承知して取引するべきです。
債権者からすれば、仲介会社・売主・買主の三者から詐欺にあったようなものです。途中でばれれば、取引中止となります。
悪質の任意業者は、200万円が売主へと渡らず、任意業者が一部がくすね取ることが多々あります。
登記簿には、自治体から「差押登記」の設定はありますか？
ある場合、債権者にもよりますが、30万円又は、元金の10％に低い金額が売却代金の中から、差押登記の返済として支払われます。
その際、差押登記の返済として支払われた金額が、返済に充当されたか、領収書の提出が要求されます。
もし、200万円の一部が返済に充当されれば、債権者は、当然、ローン返済を優先するように要求してきます。
そこで取引中止です。
すでに、購入申し込みをしている場合、その申込みは債権者に提出されていますので、再度の価格交渉は無理と思われます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/6/17 09:42:57
皆様、ご回答ありがとうございました。
専門の方からの助言も大変助かりました。
担当の不動産の方はやはり良いことしか言って来ないので色々な意見が聞けて良かったです。
この物件については価格の折り合いもつかなそうなので一度考えたいと思います。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2021/6/16 18:53:40
任意売却ですよね？債権者が売却代金から管理費修繕費の元金控除認めるのが一般的ですが。
不動産屋のやろうとしていることは、文書偽造です。犯罪行為であり、そのような取引を持ちかけられたと役所に通報する事案です。
不動産屋のやろうとしていることは、文書偽造です。犯罪行為であり、そのような取引を持ちかけられたと役所に通報する事案です。
A
回答日時：
2021/6/15 08:25:33
銀行を騙す不正な売買です。貴方も同罪として処罰されます。
A
回答日時：
2021/6/14 14:13:27
管理費、修繕積立金の滞納分は法的にはそのまま放っておいても新所有者に請求できますから、売買契約ではその分を本来の査定価格から減額するものです（支払い義務は新所有者に承継されます）。
差押のない税金滞納については不明ですが、任売でここまで契約に手を加えることはあり得ません。何か不正の匂いがします。
そもそも任売は「事件物」と言われ、「プロ」の取引です。
「任売物件だから格安」として客を釣るやり方もあります。
今回のような質問をするくらいの不動産（法律）知識のレベルなら、任売には関わるべきではありません。不躾ながら悪しからず。
差押のない税金滞納については不明ですが、任売でここまで契約に手を加えることはあり得ません。何か不正の匂いがします。
そもそも任売は「事件物」と言われ、「プロ」の取引です。
「任売物件だから格安」として客を釣るやり方もあります。
今回のような質問をするくらいの不動産（法律）知識のレベルなら、任売には関わるべきではありません。不躾ながら悪しからず。
A
回答日時：
2021/6/14 11:45:19
A
回答日時：
2021/6/14 10:36:32
滞納分、値引き交渉しましょう。
売却手数料は置いておいて、
家主の管理費修繕積立金や税金分ぐらいは値下げしてもらっても良いのでは。
売値価格はそこら辺織り込み済で相場より安い価格なのでしょうか。
売却手数料は置いておいて、
家主の管理費修繕積立金や税金分ぐらいは値下げしてもらっても良いのでは。
売値価格はそこら辺織り込み済で相場より安い価格なのでしょうか。
A
回答日時：
2021/6/14 10:34:59
普通かはわかりませんが
たまにあります。
残債を抹消するので値段は下がらないはずですがいくらで
ローンが抹消でき、経費等が全て賄えるかです
値段が相場なのか融資の条件等確認する必要あります。築5年だと割高なもの
が多いと思います。
たまにあります。
残債を抹消するので値段は下がらないはずですがいくらで
ローンが抹消でき、経費等が全て賄えるかです
値段が相場なのか融資の条件等確認する必要あります。築5年だと割高なもの
が多いと思います。
A
回答日時：
2021/6/14 10:32:00
不動産屋です。
別途200万円を出さなくても買主になった時点で、200万円の滞納金の支払い義務があります。なので買主様自らが支払うとすれば良いと思います。
どっちみち、この200万円は融資されませんからあなた様の自己資金での支払いとなります。
これが一般的です。
だから、このように面倒な事が任意売却物件なのです。
この物件は、買主が現金を別途200万円を持っていないと購入出来ない物件ですね。
また、価格交渉しても売主では無くて、債権者である金融機関が承認しないと値引き出来ないです。
別途200万円を出さなくても買主になった時点で、200万円の滞納金の支払い義務があります。なので買主様自らが支払うとすれば良いと思います。
どっちみち、この200万円は融資されませんからあなた様の自己資金での支払いとなります。
これが一般的です。
だから、このように面倒な事が任意売却物件なのです。
この物件は、買主が現金を別途200万円を持っていないと購入出来ない物件ですね。
また、価格交渉しても売主では無くて、債権者である金融機関が承認しないと値引き出来ないです。
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