教えて！住まいの先生
Q 市街化調整区域の扱いについての質問です
夫婦こなし共働きで 実家（15坪）が空いたら現金一括の建て直しを目指していたのですが
実家が市街化調整区域である事が分かり 扱いに困っています。
・市街化調整区域である事を承知で建て替えをめざす
・実家の建て替えを諦める
・市街化調整区域は相続していいものなのか？
上記の点で悩んでいます
要点を得ない質問で申し訳ありませんが
よろしくお願いします。
実家が市街化調整区域である事が分かり 扱いに困っています。
・市街化調整区域である事を承知で建て替えをめざす
・実家の建て替えを諦める
・市街化調整区域は相続していいものなのか？
上記の点で悩んでいます
要点を得ない質問で申し訳ありませんが
よろしくお願いします。
質問日時：
2021/12/15 08:13:00
解決済み
解決日時：
2021/12/19 09:08:02
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 227 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/12/19 09:08:02
はじめまして。
不動産に特化した行政書士の佐野友美と申します。
ご実家ということで、立地状況は確認済みで問題がないという前提です。
まず確認すべきは、
■家が建てられるか（調整区域は原則的に建築不可）
※今建物があるから大丈夫、ではありません。
→建てられない場合は、その土地での計画はあきらめましょう
→建てられる場合は、どのような要件で建てられるかを確認します。
■建築要件の確認
建物が建てられる要件を調べます。大きく分けて2つあります。
→「建築と居住できる人が限定される」など、特定の人にしか権利が認められない場合は、財産的な価値は低くなります。（売却は困難）
例)No.142 市街化調整区域と農家住宅 全日本不動産協会大阪府本部
https://osakahonbu.zennichi.or.jp/customers/trouble/detail/142
→既に宅地利用が認められているなど、許可を得れば「誰でも建築と居住が可能な場合」は、市街化調整区域を意識する必要はほとんどありません。（売却も比較的容易。普通に取引される）
※上記の調査は、不動産会社や住宅メーカーに任せるのではなく、ご自身が役所で直接お調べください。役所の「建築指導課」にいき、「調整区域の建築の要件を調べたい」と言えば、担当部署を教えてくれます。
市街化調整区域は都市計画税の課税対象外になっていることが多く、固定資産税評価額も低い傾向にあるため、維持費が安く、私は好きです。
しかし人口減が言われている昨今において、将来的には財産的な価値を求めるには厳しい部分があるかもしれません。
不動産に特化した行政書士の佐野友美と申します。
ご実家ということで、立地状況は確認済みで問題がないという前提です。
まず確認すべきは、
■家が建てられるか（調整区域は原則的に建築不可）
※今建物があるから大丈夫、ではありません。
→建てられない場合は、その土地での計画はあきらめましょう
→建てられる場合は、どのような要件で建てられるかを確認します。
■建築要件の確認
建物が建てられる要件を調べます。大きく分けて2つあります。
→「建築と居住できる人が限定される」など、特定の人にしか権利が認められない場合は、財産的な価値は低くなります。（売却は困難）
例)No.142 市街化調整区域と農家住宅 全日本不動産協会大阪府本部
https://osakahonbu.zennichi.or.jp/customers/trouble/detail/142
→既に宅地利用が認められているなど、許可を得れば「誰でも建築と居住が可能な場合」は、市街化調整区域を意識する必要はほとんどありません。（売却も比較的容易。普通に取引される）
※上記の調査は、不動産会社や住宅メーカーに任せるのではなく、ご自身が役所で直接お調べください。役所の「建築指導課」にいき、「調整区域の建築の要件を調べたい」と言えば、担当部署を教えてくれます。
市街化調整区域は都市計画税の課税対象外になっていることが多く、固定資産税評価額も低い傾向にあるため、維持費が安く、私は好きです。
しかし人口減が言われている昨今において、将来的には財産的な価値を求めるには厳しい部分があるかもしれません。
回答
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A
回答日時：
2021/12/16 12:45:53
「実家」「建て直し」と書かれていますので、お考えの土地には既存建物がある前提で・・・
まず既存建物がいつ建築されたものか確認ください。
もし市街化調整区域になるより前（現行の都市計画法は昭和45年にできた法律で、それ以前は市街化調整区域というものは存在しなかった）から建っていたものであれば、それを建て替える行為については原則ＯＫで、建て替え後の転売もＯＫです。
ただし、建物の用途や規模・構造を著しく変更する場合には規制が及びます。（許可がないとできません。）
市街化調整区域は一般的に道路や上下水道、ガスなどのインフラ整備が不十分な場所が多いので、その関係で余分な費用がかかることがありますので事前に良く調査ください。
既存建物がもし市街化調整区域になった後に建築されたものであれば、建て替えには予め許可が必要です。管轄の役所にご相談ください。
まず既存建物がいつ建築されたものか確認ください。
もし市街化調整区域になるより前（現行の都市計画法は昭和45年にできた法律で、それ以前は市街化調整区域というものは存在しなかった）から建っていたものであれば、それを建て替える行為については原則ＯＫで、建て替え後の転売もＯＫです。
ただし、建物の用途や規模・構造を著しく変更する場合には規制が及びます。（許可がないとできません。）
市街化調整区域は一般的に道路や上下水道、ガスなどのインフラ整備が不十分な場所が多いので、その関係で余分な費用がかかることがありますので事前に良く調査ください。
既存建物がもし市街化調整区域になった後に建築されたものであれば、建て替えには予め許可が必要です。管轄の役所にご相談ください。
A
回答日時：
2021/12/16 10:25:49
不動産問題研究室を開いています。
実家が市街化調整区域で、そこに新築住宅を建築するのは、「〇親等」の範囲でのみ許可されます。
これは、本来は市街化を抑制する区域で、役所は「建築不可」にしたいところなのです。
しかしそれでは旧住民は困る―――との配慮からの「救済措置」でしかないのです。
それを承知で「現金一括」で新築を計画しているなら、ムダになる公算も大ですよ。
なぜなら、地震・災害などで上下水道・電気・ガスなどの不通が発生しても、簡単に復旧の方向へは行かないからです。
これは、もともと建築抑制している地域へ「それを承知」で新築なら、自己責任とする概念が働くからです。仮に役所が復旧志向しても、世論がそれを許すのが困難だからです。
———市街化調整区域を承知で新築なら、テメエで解決しろよ―――の指摘が湧くでしょう。
そこに税金投入では世論が承知しないことになるのは、多くの事例で騒がれているでしょう。
現金一括で買える資金力があるなら、正常な市街化区域内で物件を物色した方バ賢明です。
調整区域に―――なら、それは本人（あなた）の「趣味」（ものずき）の世界でしょう。
それなら誰も反対せず、また自己完結の覚悟が必要でしょう。
実家が市街化調整区域で、そこに新築住宅を建築するのは、「〇親等」の範囲でのみ許可されます。
これは、本来は市街化を抑制する区域で、役所は「建築不可」にしたいところなのです。
しかしそれでは旧住民は困る―――との配慮からの「救済措置」でしかないのです。
それを承知で「現金一括」で新築を計画しているなら、ムダになる公算も大ですよ。
なぜなら、地震・災害などで上下水道・電気・ガスなどの不通が発生しても、簡単に復旧の方向へは行かないからです。
これは、もともと建築抑制している地域へ「それを承知」で新築なら、自己責任とする概念が働くからです。仮に役所が復旧志向しても、世論がそれを許すのが困難だからです。
———市街化調整区域を承知で新築なら、テメエで解決しろよ―――の指摘が湧くでしょう。
そこに税金投入では世論が承知しないことになるのは、多くの事例で騒がれているでしょう。
現金一括で買える資金力があるなら、正常な市街化区域内で物件を物色した方バ賢明です。
調整区域に―――なら、それは本人（あなた）の「趣味」（ものずき）の世界でしょう。
それなら誰も反対せず、また自己完結の覚悟が必要でしょう。
A
回答日時：
2021/12/15 20:45:44
①、質問の土地が、都市計画地域で市街化調整区域内にあ
るかは、都道府県の都市計画用途地域地図を検索して、無
指定地域外で、用途地域がない地域が質問の土地地域です。
②、貴方様が相続はできて建替えには、市役所の農林業従
事者の記載台帳にあるかが問題です。次に、戸籍も住民票
もあるのが基本基準です。後は都市計画係で同法第34条の
条件に該当するかの窓口での相談をすることです。その上
で、住宅の建て替えを諦めるかの判断が、妥当な結果です。
るかは、都道府県の都市計画用途地域地図を検索して、無
指定地域外で、用途地域がない地域が質問の土地地域です。
②、貴方様が相続はできて建替えには、市役所の農林業従
事者の記載台帳にあるかが問題です。次に、戸籍も住民票
もあるのが基本基準です。後は都市計画係で同法第34条の
条件に該当するかの窓口での相談をすることです。その上
で、住宅の建て替えを諦めるかの判断が、妥当な結果です。
A
回答日時：
2021/12/15 17:41:52
まあ、市街化調整区域は、文字通り市街化を調整する区域ですね。
建物は建てられないと思ったほうが良いでしょう。
内容次第で立て直しができることもあります。
個人的には諦めたほうが良いと思います（要は主権者である、国民が選んだ国会議員がそう決めていますので）。
相続は構わないです。
売るときに安くなりがちですが。
市街化調整区域に家を建てておいて、迷惑施設（下水処理場、廃棄物処分場、火葬場、焼却炉、トラックターミナル、などなど）が出来て、住民運動するという本末転倒な事例も見ますので、注意なさって下さい。
迷惑施設は、基本的に調整区域に行きますね。
建物は建てられないと思ったほうが良いでしょう。
内容次第で立て直しができることもあります。
個人的には諦めたほうが良いと思います（要は主権者である、国民が選んだ国会議員がそう決めていますので）。
相続は構わないです。
売るときに安くなりがちですが。
市街化調整区域に家を建てておいて、迷惑施設（下水処理場、廃棄物処分場、火葬場、焼却炉、トラックターミナル、などなど）が出来て、住民運動するという本末転倒な事例も見ますので、注意なさって下さい。
迷惑施設は、基本的に調整区域に行きますね。
A
回答日時：
2021/12/15 09:08:55
調整区域でも、一律に無価値な田舎というわけでもなく、市街地に隣接しているところなら何も不便はないし、本下水が通っているところさえあります（私の家がそうです）。
つまり、調整区域だからどうこうという単純な話ではなく、その土地に魅力があるか否かで判断です。
つまり、調整区域だからどうこうという単純な話ではなく、その土地に魅力があるか否かで判断です。
A
回答日時：
2021/12/15 09:06:30
http://www.kodama-touki.com/14043811349771#:~:text=%E6%84%9B%E7%9F%A5%E7%9C%8C%E3%81%AF%E4%B8%80%E9%83%A8,%E5%BB%BA%E7%AF%89%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%8C%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%81%BE%E3%81%9B%E3%82%93%E3%80%82
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