教えて！住まいの先生

Q 確定申告する際のマンションの土地・建物の評価額の算出方法を教えてください。

平成10年1月新築マンション(土地23,914千円、建物11,880千円、消費税594千円)3,579.4千円を母が中古で平成14年1月に23,500千円で取得。その後母が死亡し私が相続し、令和2年に当該物件を31,850千円で売却したため売却益が発生し確定申告が必要となりました。マンションの建物部分の減価償却を算出するため平成14年1月時点の価格が知りたいのですがよくわかりません。因みに平成14年度の課税台帳より土地(固定資産税524千円、都市計画税1,613千円)、建物(固定資産税7,925千円、都市計画税7,925千円)の課税標準額はわかっています。新築時は建物価格は総額の1/3以下の割合ですが、課税標準額は圧倒的に建物価格が多いため、課税標準額の割合で23,500千円を案分すれば相対的に建物評価が高くなり結果として減価償却も多くなるため、譲渡所得がかなり多くなります。何を基準に考えるのかよくわかりませんが納税額は負担を少しでも軽減できる算出方法を教えて下さい。

質問日時： 2022/1/9 22:31:54 解決済み解決日時： 2022/1/19 22:47:46
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A 回答日時： 2022/1/19 22:47:46

先ずは「母が中古で平成14年1月に23,500千円で取得。」の内訳（土地と建物）を計算しなければなりません。

契約書に内訳が記載されていればその金額を使います。

購入対価が一括であっても消費税のうち書きがあれば建物の対価を逆算することができます。

問題はこれらの表記がなかった場合です。

https://www.hirakawa-tax.com/acquisition-cost-real-estate-prorated/
ここに按分の方法が色々書かれていますので、参考にしてみると良いと思いますが、今回の事例だと個人的には（１）か（５）が合理的でしょう。

（１）は建築が平成10年、購入が平成14年と中古とはいえ建築から取得までの期間が比較的短いので「土地23,914千円」と「（建物11,880千円＋消費税594千円）－4年分の減価の額」で取得対価の23,500千円を按分するで良いでしょう。

（５）が簡単なやり方ですが、質問文に有る「固定資産税課税標準額」ではなく「固定資産税評価額」で按分します。
固定資産税課税標準額は居住用宅地等の場合、最大固定資産税評価額の1/6に圧縮されるので土地の割合が著しく低くなります。