教えて！住まいの先生
Q 26歳です。中古住宅の購入を考えています。 家に詳しい方ご教授くださいませ！ 家の価格 1200万 木造二階建て 築44年 水回り設備一式交換、外壁塗装のリフォーム物件です。
こちらを月々の支払いを抑えたいので、30年ローンで購入は家自体が古いので無謀ですか？
あと、家を購入するにあたって、月々にかかるお金は住宅ローン以外に何がありますか？
古い物件に住み、維持費、修繕費で苦労するなら賃貸と悩みます。
古いリフォーム物件で気をつけることなども教えてほしいです。
新築は高いので考えておりません！
よろしくお願いいたします！
あと、家を購入するにあたって、月々にかかるお金は住宅ローン以外に何がありますか？
古い物件に住み、維持費、修繕費で苦労するなら賃貸と悩みます。
古いリフォーム物件で気をつけることなども教えてほしいです。
新築は高いので考えておりません！
よろしくお願いいたします！
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/3/5 06:09:57
ご年齢と築年数的に、ずっとそこに住むというよりは住み替えが必要な案件と考えました。その前提に基づき、以下に考えを述べます。
＞家を購入するにあたって、月々にかかるお金は住宅ローン以外に何があるか
購入時にかかるのが以下です。
・物件価格
・売買契約用印紙
・登記費用
・固定資産税等精算金
・仲介手数料
・不動産取得税
・ローン事務手数料
・火災保険 (長期一括で10年とか)
・地震保険 (長期一括で5年とか)
その後は、
・固定資産税
・火災保険の更新
・地震保険の更新
・書いておられるように一定の修繕費
などがかかってきます。暮らすって物入りですよね。
>古いリフォーム物件で気をつけることなど
単に古い物件を購入してご自身でリフォーム業者を手配されたり、いっそ我慢してすみ潰す！ということならいいと思います。なぜなら、価格が土地の値段にかなり近いはずで、「すみつぶして土地の値段で売却して住み替える」という戦略が可能だからです。元々土地値で土地値で売却できるなら、土地に貯金してたようなもので、居住コストはかなり抑えられます。一定の我慢は必要ですけれど。
一方、今回のようなリフォーム物件では
価格 = 仕入れ値 (<土地値) +リフォーム実費+マージン
となっており、マージン部分の計算が難しいです。
また、リフォームが自分の判断のリフォームでないところも難しい。
自分の裁量でなく予算配分されている物件ということです。
私の想像では、今回の物件、土地の値段はそれほど高くないんじゃないでしょうか？下手したら土地600の上物600とかかもしれない、と想像します。それくらい、マージンが乗っかるイメージです。
1200万円借り入れて金利1%の30年ローンだと、10年後でも残債は900万円です。どうしても住み替えたくなったら、築年数的に「土地の値段くらいで売ってくれよ」となってしまうと思います。もし土地が600なら、この時赤字が出てしまうということですね。一方、土地が1000くらいあれば、結構良い物件と言えると思います。
ご参考になれば幸いです。
＞家を購入するにあたって、月々にかかるお金は住宅ローン以外に何があるか
購入時にかかるのが以下です。
・物件価格
・売買契約用印紙
・登記費用
・固定資産税等精算金
・仲介手数料
・不動産取得税
・ローン事務手数料
・火災保険 (長期一括で10年とか)
・地震保険 (長期一括で5年とか)
その後は、
・固定資産税
・火災保険の更新
・地震保険の更新
・書いておられるように一定の修繕費
などがかかってきます。暮らすって物入りですよね。
>古いリフォーム物件で気をつけることなど
単に古い物件を購入してご自身でリフォーム業者を手配されたり、いっそ我慢してすみ潰す！ということならいいと思います。なぜなら、価格が土地の値段にかなり近いはずで、「すみつぶして土地の値段で売却して住み替える」という戦略が可能だからです。元々土地値で土地値で売却できるなら、土地に貯金してたようなもので、居住コストはかなり抑えられます。一定の我慢は必要ですけれど。
一方、今回のようなリフォーム物件では
価格 = 仕入れ値 (<土地値) +リフォーム実費+マージン
となっており、マージン部分の計算が難しいです。
また、リフォームが自分の判断のリフォームでないところも難しい。
自分の裁量でなく予算配分されている物件ということです。
私の想像では、今回の物件、土地の値段はそれほど高くないんじゃないでしょうか？下手したら土地600の上物600とかかもしれない、と想像します。それくらい、マージンが乗っかるイメージです。
1200万円借り入れて金利1%の30年ローンだと、10年後でも残債は900万円です。どうしても住み替えたくなったら、築年数的に「土地の値段くらいで売ってくれよ」となってしまうと思います。もし土地が600なら、この時赤字が出てしまうということですね。一方、土地が1000くらいあれば、結構良い物件と言えると思います。
ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/3/5 06:09:57
皆さまわかりやすくいろいろな観点からのご指摘ありがとうございました！チャレンジな気がするので今回は見送ります！皆さんに送りたいくらいですが1番詳しくわかりやすかった方にBA送ります！
回答
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A
回答日時：
2022/3/3 17:00:55
築44年で30年ってそもそもローンが通りますかね？という疑問が・・・
住宅ローンは有担保ローンなので、土地が高いなら通るでしょうが中古は評価額を非常に気にするはずです。
そして売るときはたぶん更地にしてになるでしょうね。
まぁそれは置いといて給与が上がる見込みがあるなら、購入してとっとと返して住み替えや建て替えもいいかと。
私は築7年の中古を安く買って、約13年住んで売ってしまって住み替えました。
なお本当に安くで購入できたので、購入費＜売却額となりました。
住宅ローンは有担保ローンなので、土地が高いなら通るでしょうが中古は評価額を非常に気にするはずです。
そして売るときはたぶん更地にしてになるでしょうね。
まぁそれは置いといて給与が上がる見込みがあるなら、購入してとっとと返して住み替えや建て替えもいいかと。
私は築7年の中古を安く買って、約13年住んで売ってしまって住み替えました。
なお本当に安くで購入できたので、購入費＜売却額となりました。
A
回答日時：
2022/3/2 12:44:10
26歳なのだからいいと思います
とりあえず買って、
その後、売却してまた買う方法もあります
私はそうしました
23歳で安い物件を買いました
その後、起業して資金が増えたので
大きい土地に建てました
家賃を払い続けるのなら買いましょう
とりあえず買って、
その後、売却してまた買う方法もあります
私はそうしました
23歳で安い物件を買いました
その後、起業して資金が増えたので
大きい土地に建てました
家賃を払い続けるのなら買いましょう
A
回答日時：
2022/3/2 11:36:21
建物の購入自体は月々かかる費用は住宅ローンだけですね。
ただ、その後の生活にかかる支出が増えてきますね。
古い建物だとガスはプロパンガスかもしれませんね。地域に都市ガスの配管が来ていても、プロパンのままかもしれません。既にプロパンガスを使われているならご存じかと思いますが、都市ガスよりも高いですよ。
古い建物で断熱性能が低いと思うので、冷房や暖房にかかる電気代やガス代・灯油代も意外とかかると思います。
あと今まで賃貸のアパートかマンションに住まわれていたのかと思われますが、インターネットのプロバイダー代も高くなりますよ。マンションタイプよりも戸建てタイプは高くなりますし。（これは大した金額では無いですが）
ただ、その後の生活にかかる支出が増えてきますね。
古い建物だとガスはプロパンガスかもしれませんね。地域に都市ガスの配管が来ていても、プロパンのままかもしれません。既にプロパンガスを使われているならご存じかと思いますが、都市ガスよりも高いですよ。
古い建物で断熱性能が低いと思うので、冷房や暖房にかかる電気代やガス代・灯油代も意外とかかると思います。
あと今まで賃貸のアパートかマンションに住まわれていたのかと思われますが、インターネットのプロバイダー代も高くなりますよ。マンションタイプよりも戸建てタイプは高くなりますし。（これは大した金額では無いですが）
A
回答日時：
2022/3/2 07:41:10
A
回答日時：
2022/3/2 07:24:55
旧耐震なので、不動産取得税がかかるのと住宅ローン控除が受けられないのが痛い。
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