教えて！住まいの先生

重要なのはライフプランです。
それに対する、有利なローンを比較して選びます。
選ぶために、ある程度の知識があると良いですね。


固定金利の最大のメリットは、最期まで返済額が変わらない事です。
また長期間の金利リスクを避けられる事もメリットです。
最大のデメリットは、その分そもそも金利が高い事です。
そのため、返済期間が短い場合、「繰上げ返済で結果として早期に完済する」場合にも、デメリットを得た上で、メリットが得られません。

例えば、
1.50%15年固定金利と、
0.75%5年固定その後10年間2.4%と、
0.75%10年固定その後5年間7.1%が
ほぼ同じ返済総額（総利息11.7%）です。
変動金利はちょっとパターン分けしにくいので割愛します。
金利の例はテキトーです。

なお、期間固定型の金利は、変動の実効金利は割高であるため、「繰上げ返済前提」もしくは「借換前提」だと思います。
店頭金利（毎月変動する） − 優遇金利（契約時に決めた割引率） ＝ 実効金利（適用される金利）

また、毎月のローン残高は次のように推移します。
残債方式
①残高に対して、月利（金利の12分の1）の利息が付き、残高が増えます。
②返済して、残高が減ります。

1300万、0.6%（月利0.05%）で元利均等返済であれば、75,539返済です。
①13,000,000 + 0.05% = 13,006,500
②13,006,500 − 75,539 = 12,930,961

翌月は、この残高で利息を計算し、返済します。
①12,930,961 + 0.05% = 12,937,426
②12,937,426 − 75,539 = 12,861,887
参考URL
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644


余談ですが、リボルビング払いはローン残高の増加に影響されない支払いなので、実際の利息やローン残高がどうなっているかを把握していない、あるいは把握していても慣れて感覚が麻痺しているケースが多いようです。


ちなみに繰上げ返済をすると、残高が減るので、本来であれば「返済額軽減型」で済みます。残高や利息に対して残り期間で均等化して返済するので。

それをあえて「返済額を維持する」事で、その差額分を翌月以降も実質繰上げ返済することになります。
数千数百万円のローン残高に対しての、数千円ですが。
そのため、「期間短縮型」は返済期間が繰上げ額以上に更に短くなります。

また、繰上げ返済は早ければ早いほど、返済総額は減ります。
残高に対して利息がつくので、残高を直接減らせる「繰上げ返済」は、それ以後ずっと影響するためです。
35年の420回の1回目に繰上げ返済をすれば、残り419回分に影響します。


私が質問者さんの立場であれば、住宅ローン減税の適用の可否も考慮します。
中古住宅なので10年ですね。
ですが最大のポイントは、毎月の返済を抑えたいか（教育費や趣味や生活費など他の出費に回したいか）どうかです。


住宅ローンの返済は、いわば強制的な積立でもあります。
毎月の返済額を大きくすれば、その分、返済総額は減ります。
破綻しては元も子もないので、安全マージンを取った上で、です。
返せる額にしておく必要性はあります。


優先順位は
「毎月生活出来る事」つまり、月々の返済額が予算内か。いくらまでなら支払えるか。
借入期間のうちで、どの時期が一番キツイのか。
一番は、退職や休業時、入院や出産時の収入の変化です。
次いで子供の教育費が変動幅が大きい要素です。
車の買い替えなどがあれば、子供の結婚があれば、いろいろな支出も考えられますね。

その上で、「返済プラン」を考えます。
金利リスクや考え方で、期間や金利タイプを選ぶのではなく、「どう返す予定なのか」で選びます。

金融商品に合わせるのではなく、「あなたのライフプラン」に合った金融商品を選ぶのです。


私は、出来るだけ良い「小さくて高い家」を「毎月同じ金額で」返済するために、高い工務店で注文住宅を建て、繰上げ返済をせず（つまり預貯金は他の使途にする計算で）、固定金利35年を選択しました。
将来35年後の１万円の価値は、今よりもずっと低いだろうという読みもありました。また当時は家族構成が定まっておらずプランニングは先延ばししました。


質問者さんのライフプランであれば、変動金利も魅力的ですが、10年固定で住宅ローン控除の完了と同時（翌年１月）に退職金で払う、あたりがマッチしているのではないでしょうか。
（返済時期や再雇用システムや退職金の制度によっては、退職金の前借りで精算する事なども視野に入れるなど）

15年の期間で、繰上げ返済も考えているのであれば、元金均等返済にするメリットはあまりないように思います。



重要なのはライフプランです。
そのため、まずはご家族とご相談されて下さいね。
その後、そのライフプランで「合っている」ローンは、質問者さんが比較選択できるかと思います。

新しい住まいで、楽しく生活出来ますように。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この回答が不快なら