教えて！住まいの先生

不動産譲渡所得税に関してのご質問でしょうか。その場合は土地と建物は別の計算になりますので、購入時の金額と売却時の金額の、土地建物それぞれの内訳がないと正確な計算はできませんので確認した方がいいと思います。

「当時の購入金額は約2200万円（中古物件）」の場合、建物の減価償却費相当額を計算すれば建物に関しては建物の取得価額の5％が取得費になる事はあきらかなので、2200万円の内訳があれば計算しやすいと思います。

土地に関しては購入時の土地の単体価格がわかる請求書や領収証等の証明資料がないかぎり、同じく売却時の価格の5％が取得費になります。

たとえば土地建物の価格割合が取得したときは5割ずつで、売却したときは土地100%という場合なら土地は1100万円から12000万円に値上がりしたことになってしまいますが、証明資料がない場合は5%が取得費なので、1200万円x95%=1140万円が課税所得ということになります。

新居の買い換えという場合は免除される可能性が高いので課税ゼロになるかと思いますが、それを考慮しない場合は1140万円x(所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％)=およそ231万円になります。

税金はそのほか登録免許税をどちらが負担するかでその税負担がありますが、お話ではそれら登記関係の費用も含んだ価格として1200万円と提示されたようですので、あまり意味の無い検討かも知れませんね。

そのほかにも、みみっちい話ではありますが、印紙税や仲介の場合は仲介料に対する消費税などという税負担もあります。それと年の中途で売却する場合、固定資産税相当額の月割り負担などというのも慣習としてあります(こちらは戻ってくる額です)。

それと、以下は税金とは直接関係の無い話ですが、実際には不動産の譲渡所得税にも影響する話なので、書き添えておきます。

まずお話に矛盾がありますが、1500万円が「現状渡し価格」なら、「建付減価」が考慮されている数字なのではありませんか？

その場合は「そこから解体費用や手数料など諸費用を差し引いて」の部分は単に「経費の二重取り」にすぎない数字ということになってしまいますから、不動産屋に体よくだまされてしまっている話になってしまいます。わたしなら1500万円の評価内訳書を請求しますね。

不動産評価もろくにできない業者の場合は、「経験値です」だけで終わってしまい評価内訳なんて出せないかも知れませんが。

普通はそういう見積もりをする場合、1500万円は「更地渡し価格」といって、売主が自分の費用で更地にして、何もない状態の土地として売った場合の価額という意味になるはずです。それなのに「現状渡し」で見積もったというのなら、1500万円こそが、そのような経費を差し引いた価格でなければ話が矛盾します。

更地渡し価格1500万円、現状渡し価格1200万円と見積もりがふたつ出たけれど、売主は現状渡しでの売却を望んだという意味でしたら、どちらの価格も最終的な不動産価格なので、そのいずれを選んだかで税金額も変わります。

更地渡し価格1500万円の場合は、自分で解体業者を探してきて自分で更地にした場合の費用(たぶん一般的な木造二階建てで重機も入る場所ということなら、直接解体業者に委託した場合、どんなに高くても300万円はかからないのが一般的です。わたしなら100万円程度の業者を探せます)も経費として税金の申告に記載できます。

また「手数料など諸費用」も曖昧な表現ですが、実際にはしっかりと内訳も書かれていたけれど、知恵袋に相談するのに省略したという意味でしょうか。もし見積書にそのようなざっくりした表現がされているのなら、内訳も明確に書いてもらわないと、たとえば不動産屋が自社で買い取るのと違い、買主が別にいて不動産屋はその仲介をするだけという場合は、契約書に判を押した後で「では1200万円から仲介料として46万2千円を頂戴します」などと、仲介料は見積もりに含まれていないのは当たり前といった涼しい顔で言われてしまいます。その場合はその費用も税金申告の際に経費算入できます。

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