教えて！住まいの先生

前提情報が足りず、仮定を踏まえて膨大な回答になります。
読むのに疲れますからお覚悟！（笑）

税務で足りない情報は以下です。
建物はお父さまが資金を出して建てたのなら、お父様名義では？
お父様も詐欺にあって家屋を一度手放している？
建物を買い戻したのは誰？
空き家ですか？それとも皆様の中の誰かが済んでいましたか？
それによって大きく変わります。

建物はお父様名義。
詐欺にあったのは土地のみで、土地はおじい様が買い戻していることを前提として話を進めます。
この前提が違う場合も触れていきますが、幹から枝に進んでいくとキリがないのでその場合は「→」つけて少しだけにしておきます。
前提が大狂いの時は回答を付け直しになるかもしれません。

「→お父様名義の家屋と祖父名義の土地の売却代金が3千万円ということであれば、家屋部分の相続人は質問者様含め子供三人ですので、伯母様と子供三人の配分額が変わりますのでご注意。
今回の売却の3000万円を土地と建物に分離し、土地は法定相続割合で伯母1/2、子供達は1/6となり、建物は子供達1/3です。」

話を当初の前提に戻し、詐欺にあった土地のみを買い戻しているものとして土地の取得費は2100万円。

「→土地建物両方が詐欺にあっているとしたら、当時の再建築価格等から建物価格を求め、残りを土地代金とします。
建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数＝ 減価償却費相当額
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf
平成5年築であれば、平米単価は159,200円
そこからURLの計算式にあてはめて、建物の購入価格を割り出します。
仮に100㎡とします。
159,200×100＝15,920,000円
20年に買い戻し15年経過
経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
建築年月日と買い戻し年月日をご確認ください。
償却率は0.036（軽鉄非業務用償却率）
15,920,000×15×0.036＝8,596,800
15,920,000－8,596,800＝7,323,200円が建物の購入価格
21,000,000－7,323,200＝13,676,800円が土地の購入価格
となります。」

以下は、建物はお父さま名義で建てて詐欺にも遭っていないものとし、2100万円はあくまで土地の買い戻しとして話を進めます。

家屋は3600万円が建築費。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm
建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数＝ 減価償却費相当額
3600×0.9×0.036×29年＝33,825,600
（0.036は軽鉄の非業務）
29年は建築してからの経過年数です。
経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
建築年月日と売却年月日をご確認ください。
36,000,000－33,825,600＝2,174,400＞1,800,000
5％よりも高くなるので、2,174,400を使います。

従って取得価格は土地21,000,000＋建物2,174,400＝23,174,400円
証明書類は購入時の売買契約書や建築時の請負契約書などがあれば大丈夫です。

諸費用を加えます。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
買い戻した時の弁護士費用50万円（仮）
相続時の登録免許税15万円（仮）
売却時の測量費20万円（仮）
売却時の仲介料が90万円（仮）などなどです。
それが仮に175万円だったとします。

これらを売却額からマイナスします。
とすると、30,000,000－23,174,400－1,750,000＝5,075,600円
費用は領収書があれば大丈夫です。


ここまでの私の仮定が近似値であれば、
譲渡所得税は5,075,600円×15.315％＝777,328円
譲渡の住民税は5,075,600円×5％＝253,780円
取得の日は購入日、建築日なので、いずれにしても長期譲渡です。
相続日は関係ありません。


お父様のご逝去時に相続税を支払っていれば、取得費加算があります。
ご逝去の10か月後から三年以内売却です。
お住まいになっていた場合には居住用不動産の売却特例で3000万があります。

尚、買い戻した2100万円が土地建物ということであれば、文章内の金額を使って計算してみてください。

ちなみにご質問の最後の150万円と1,700万円って差がでかすぎます。契約書とかが無いとかなり損をするんでしょうか。
はその通りですが、救済する方法が無いわけでもないです。

あと、所有者が祖父→皆様全員の共有→売却であれば、全員が譲渡所得税申告をすることになります。
所有者祖父→伯母→売却で、伯母が相続するに当たり換価分割であれば伯母単独の譲渡所得税申告になります。
また、建物が祖父→伯母→売却の場合、子供の誰かが済んでいても居住用不動産の売却特例は使えなくなります。

読むのに疲れたでしょ？ｗｗｗ

• なるほど：1
• そうだね：0
• ありがとう：0

この回答が不快なら