教えて！住まいの先生
Q 「35年の住宅ローンを築20年の住宅にかけるのはアホだ…」と言われました。 築20年の中古戸建て物件(フルリフォーム済み)は、あと40年ぐらいは普通に住めますよね？
内乱で床下などもしっかり見てベタ基礎でしたし、作りもしっかりしている印象でした。
中はほとんど新築と変わらないどころか、むしろ新築建売のちゃっちい作りよりもキレイです。
ただ、築20年というところを指摘されると「確かにそうかも…」と思う部分も少しあります。
中古戸建てについて詳しい方、知恵をお貸し下さい。
(ちなみに立地はかなり良く、都市部の駅近、目の前バス停、文教地区です。最悪、建物がダメになっても老後は売って引っ越せるかな？と安易に思っています)
中はほとんど新築と変わらないどころか、むしろ新築建売のちゃっちい作りよりもキレイです。
ただ、築20年というところを指摘されると「確かにそうかも…」と思う部分も少しあります。
中古戸建てについて詳しい方、知恵をお貸し下さい。
(ちなみに立地はかなり良く、都市部の駅近、目の前バス停、文教地区です。最悪、建物がダメになっても老後は売って引っ越せるかな？と安易に思っています)
質問日時：
2023/4/12 19:49:57
解決済み
解決日時：
2023/4/15 12:34:40
回答数： 10 ｜ 閲覧数： 772 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/4/15 12:34:40
家自体の価値はほぼ無いと思われますが、地価と坪数で土地代を算出して、差し引きで”家自体の価格”が妥当かどうかはちょっと気になるところです。
土地代がほとんどであれば、損はしないでしょう。
あと40年住めるくらいのしっかりした建築なのかどうかは、買う前にホームインスペクションをお願いしたほうが良いと思います。
不動産屋経由ではなく、ネット検索でも知人の紹介でも。
（リフォームを紹介するような癒着インスペクターはやめましょう。もし何か修正点が見つかった場合はインスペクターさんはどう対応してくれますか？と確認し、”第3者として調査するので修理やリフォームなどの紹介はしません”というような方や会社に頼みましょう）
土地代がほとんどであれば、損はしないでしょう。
あと40年住めるくらいのしっかりした建築なのかどうかは、買う前にホームインスペクションをお願いしたほうが良いと思います。
不動産屋経由ではなく、ネット検索でも知人の紹介でも。
（リフォームを紹介するような癒着インスペクターはやめましょう。もし何か修正点が見つかった場合はインスペクターさんはどう対応してくれますか？と確認し、”第3者として調査するので修理やリフォームなどの紹介はしません”というような方や会社に頼みましょう）
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/4/15 12:34:40
ありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2023/4/13 12:58:48
>都市部の駅近、目の前バス停、文教地区
35年の住宅ローンはほとんどを土地代として払っているということですね。
良いじゃないですか、何もおかしくない。
>最悪、建物がダメになっても老後は売って引っ越せるかな？
最悪じゃなく、王道。
35年の住宅ローンはほとんどを土地代として払っているということですね。
良いじゃないですか、何もおかしくない。
>最悪、建物がダメになっても老後は売って引っ越せるかな？
最悪じゃなく、王道。
A
回答日時：
2023/4/13 11:56:18
金額次第じゃないですかね。
あとは、家の状態。
３５年ローンで買わないといけない金額と収入のバランスなら仕方ないと思います。
メンテをしっかりすれば、普通に４０年くらいは住めると思います。
この辺は、新築買っても１０年前後で、どこかしらメンテにお金がかかるのと一緒。
売って引っ越すっていうのは、築年数考えたら上物を綺麗にするお金とのバランスなので、購入するなら一生住むつもりがいいと思います。
あとは、家の状態。
３５年ローンで買わないといけない金額と収入のバランスなら仕方ないと思います。
メンテをしっかりすれば、普通に４０年くらいは住めると思います。
この辺は、新築買っても１０年前後で、どこかしらメンテにお金がかかるのと一緒。
売って引っ越すっていうのは、築年数考えたら上物を綺麗にするお金とのバランスなので、購入するなら一生住むつもりがいいと思います。
A
回答日時：
2023/4/13 10:01:42
その年代の中古は手を出さないほうが良いのは確かです。
https://machiyane-miyazaki.com/column/non-asbestos-slate.html
https://machiyane-miyazaki.com/column/non-asbestos-slate.html
A
回答日時：
2023/4/13 00:24:02
まず、リフォーム済みの物件を購入してるので相場より高く買ってると思いますよ。
リフォーム箇所は表面部分だと思うので、運が悪いと傾いたりして来たりしますよ。
スマホのアプリの水平器を使って色んな箇所を不定期でも良いので計測してみましょう。
リフォーム箇所は表面部分だと思うので、運が悪いと傾いたりして来たりしますよ。
スマホのアプリの水平器を使って色んな箇所を不定期でも良いので計測してみましょう。
A
回答日時：
2023/4/12 20:59:22
築20年、いいのではないでしょうか。私はその時々の自分・家族のニーズに合わせて最適な家は異なると考えています。そして、そのニーズはずっと同じではなく、その時々で変わるものです。そのようなニーズに変化に合わせられるように、また、今とる選択肢が未来の選択肢を狭めることがないように考えることがとても大切で、そういった意味で、そもそも築20年くらいの中古というのは狙い目だと考えます。
築20年くらいだと、上物の価値がいい感じで目減りしており、価格が土地の価値に近くなっています。質問者様の物件はリフォームが入っているので上物の価値は再び増加したはずですが、それでも新築よりは「価格に占める土地値」の割合が高いでしょう。
この場合、払い込むお金の多くが土地代、と考えることができます。立地がかなり良く、都市部の駅近、バス停近くて文教地区・・・どう考えても土地の価値が高そうですよね。であれば「売って引っ越す」という選択肢が生まれ、そのまま住むという選択肢も取れるわけです。
築年数がどうこうも大事かもしれませんが、払ったお金が価値の下がらない・下がりにくいもの (この場合素晴らしい土地) に行くほうがいい、という考えから私はそもそも中古が好きで、築20年は旨みが大きい築年数なので、良い選択をされていると思いますよ。
＃私もそのくらいの中古を購入して気になるところをリフォームして住んでいます。10年経てばまた家族の形が変わるので、その時に売却して新しいところに移る、あるいはそのまま住んでも良い、という考え方で暮らしています。
築20年くらいだと、上物の価値がいい感じで目減りしており、価格が土地の価値に近くなっています。質問者様の物件はリフォームが入っているので上物の価値は再び増加したはずですが、それでも新築よりは「価格に占める土地値」の割合が高いでしょう。
この場合、払い込むお金の多くが土地代、と考えることができます。立地がかなり良く、都市部の駅近、バス停近くて文教地区・・・どう考えても土地の価値が高そうですよね。であれば「売って引っ越す」という選択肢が生まれ、そのまま住むという選択肢も取れるわけです。
築年数がどうこうも大事かもしれませんが、払ったお金が価値の下がらない・下がりにくいもの (この場合素晴らしい土地) に行くほうがいい、という考えから私はそもそも中古が好きで、築20年は旨みが大きい築年数なので、良い選択をされていると思いますよ。
＃私もそのくらいの中古を購入して気になるところをリフォームして住んでいます。10年経てばまた家族の形が変わるので、その時に売却して新しいところに移る、あるいはそのまま住んでも良い、という考え方で暮らしています。
A
回答日時：
2023/4/12 20:58:01
個人的には買う価値が有るかは
建物など有る意味関係なく
土地が将来的に価値が有るかです。
今の土地評価額にして建物は幾らぐらいの値段なのかですね。
結局新築でも二十年経てば二束三文ですから
立地条件が良ければ問題無いと思いますよ。
確かに水回りは懸念されますが
最悪でも数百万の出資です。
利便性の悪い場所に新築一戸建てより個人的には良いと思いますよ。
建物など有る意味関係なく
土地が将来的に価値が有るかです。
今の土地評価額にして建物は幾らぐらいの値段なのかですね。
結局新築でも二十年経てば二束三文ですから
立地条件が良ければ問題無いと思いますよ。
確かに水回りは懸念されますが
最悪でも数百万の出資です。
利便性の悪い場所に新築一戸建てより個人的には良いと思いますよ。
A
回答日時：
2023/4/12 20:12:46
>>「35年の住宅ローンを築20年の住宅にかけるのはアホだ…」と言われました。
こういうのは「建築的な知識が無い人」や「パッと聞いた印象だけで答えている」か「きちんと親から教育を受けて育てられなかった哀れな人」だと思いましょうｂ
注意点を２点書かせてもらいます。１点が、
リフォームは見える部分は綺麗に仕上がるので問題ありませんが、隠れている「構造」や「給水・給湯の疲れ」「排水管の汚れ」などは過去にやり替えているか？を確認した方が良いと思います。
構造→柱が２０年の歳月でどのくらいダメージ（地震やシロアリの被害）を受けているか？リフォームでやり直した箇所があるのか？２０年前の建築基準法の準拠なので現代の建築基準に合致しているのか？等を見えない部分は写真などで提出させ確認すべきです。
配管は管種にもよりますが、給水・給湯管は２０年で配管内がサビていないのか？サビている場合今後も使える保証はあるのか？雑排水・汚水管は汚れと水垢により３年で内径が半分になるといわれているので「高圧洗浄してあるのか？」等を確認すべきです。
もう１点が、
住まれた後のメンテナンスと保障に関しては年数や項目・内容をきっちり確認しておいた方が良いです。
例えばよくあるのが、入居後トラブルが出た箇所がリフォームで触っていない箇所の場合、誰の費用で直すのか？って話はよくあります。
新築物件でも何が有るか解らないので、アフター内容は販売業者と明確にしておくべきですよ('◇')ゞ
こういうのは「建築的な知識が無い人」や「パッと聞いた印象だけで答えている」か「きちんと親から教育を受けて育てられなかった哀れな人」だと思いましょうｂ
注意点を２点書かせてもらいます。１点が、
リフォームは見える部分は綺麗に仕上がるので問題ありませんが、隠れている「構造」や「給水・給湯の疲れ」「排水管の汚れ」などは過去にやり替えているか？を確認した方が良いと思います。
構造→柱が２０年の歳月でどのくらいダメージ（地震やシロアリの被害）を受けているか？リフォームでやり直した箇所があるのか？２０年前の建築基準法の準拠なので現代の建築基準に合致しているのか？等を見えない部分は写真などで提出させ確認すべきです。
配管は管種にもよりますが、給水・給湯管は２０年で配管内がサビていないのか？サビている場合今後も使える保証はあるのか？雑排水・汚水管は汚れと水垢により３年で内径が半分になるといわれているので「高圧洗浄してあるのか？」等を確認すべきです。
もう１点が、
住まれた後のメンテナンスと保障に関しては年数や項目・内容をきっちり確認しておいた方が良いです。
例えばよくあるのが、入居後トラブルが出た箇所がリフォームで触っていない箇所の場合、誰の費用で直すのか？って話はよくあります。
新築物件でも何が有るか解らないので、アフター内容は販売業者と明確にしておくべきですよ('◇')ゞ
A
回答日時：
2023/4/12 20:02:26
新築には色々な人の手数料が乗ってますので、中古の方がいいと思います。
A
回答日時：
2023/4/12 20:01:30
業界関係者ですがフルリフォームと言う内容が不明です。
その様な工事は普通ありませんし、その場合は建て替えを
お薦めします。
リフォームとはそれくらい効率の悪い作業になります。
築20年ですと担保評価制限付きになる場合もあります。
３５年は使えない事もあります。
いずれにしてもそれだけの工事物件であれば評価証明書が
付くと思いますので精査されると良いでしょう。
その様な工事は普通ありませんし、その場合は建て替えを
お薦めします。
リフォームとはそれくらい効率の悪い作業になります。
築20年ですと担保評価制限付きになる場合もあります。
３５年は使えない事もあります。
いずれにしてもそれだけの工事物件であれば評価証明書が
付くと思いますので精査されると良いでしょう。
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