教えて！住まいの先生
Q 不動産投資をやってる理由を教えてください。 不動産投資家の方に質問です。
田舎の200万のオンボロ物件から都会の億ションまで様々ありますが、どれだけ利回りが良い物件を選んでも、ローン完済する頃には、経年劣化による家賃の下落や自然災害、それに伴う維持費などなど...
もちろん儲からないわけでは無いと思いますが、すごい儲かるかと言ったら、かけてるコストやリスクに見合わないように思えます。
とても大雑把な例え話をさせてください。
500万の物件があったとします。
田舎の平均的な2LDK一戸建て築40年と仮定します。
そして、家賃収益は10万と仮定します。
年間120万。しかしここから税金やら諸経費やらいろいろ引かれて、大雑把に90万と仮定します。
これでいくと500÷90=6年で黒字ですね。
しかし6年後、築46年となります。
築46年ですよ？経年劣化による修理、家賃の下落、普通に考えられませんか？
何だかんだで結局黒字後も年間90万(月8万)くらいの利益なんじゃないかと思うんです。
そして少子高齢化の今、借主が見つかるのかどうか？
もし20年後(築60年)借主が見つからず手放したくなった時に売却できるのか？
また、自然災害の影響をモロに受けたら最悪です。国の補助金や地震保険は微々たるものでしょうし、実際311も二重ローンになった方がいますしね。
などと考えていたら、なぜ、不動産投資をするのか、気になってしまいました。
ぜひ教えてください。
もちろん儲からないわけでは無いと思いますが、すごい儲かるかと言ったら、かけてるコストやリスクに見合わないように思えます。
とても大雑把な例え話をさせてください。
500万の物件があったとします。
田舎の平均的な2LDK一戸建て築40年と仮定します。
そして、家賃収益は10万と仮定します。
年間120万。しかしここから税金やら諸経費やらいろいろ引かれて、大雑把に90万と仮定します。
これでいくと500÷90=6年で黒字ですね。
しかし6年後、築46年となります。
築46年ですよ？経年劣化による修理、家賃の下落、普通に考えられませんか？
何だかんだで結局黒字後も年間90万(月8万)くらいの利益なんじゃないかと思うんです。
そして少子高齢化の今、借主が見つかるのかどうか？
もし20年後(築60年)借主が見つからず手放したくなった時に売却できるのか？
また、自然災害の影響をモロに受けたら最悪です。国の補助金や地震保険は微々たるものでしょうし、実際311も二重ローンになった方がいますしね。
などと考えていたら、なぜ、不動産投資をするのか、気になってしまいました。
ぜひ教えてください。
回答
8 件中、1～8件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2023/10/15 21:38:24
田舎の場合は賃貸しないですよ。リフォームして売却してを繰り返します。田舎で賃貸してるのは大地主などが節税の一環でやっていたりするので、土地=権力の名残があるので儲けは求めていないのです。いつか高額で土地が売れると夢みてw
A
回答日時：
2023/10/15 19:56:12
ローンという事は頭金入れた金額が手残りで何年で回収出来るかであって、ローン完済までの期間では無いですね。
A
回答日時：
2023/10/13 21:37:40
不動産投資の7割はいかに安く物件を買うか、に掛かっています、
つまり良い物件探しが一番大変なのです。
売りつけてくる物件はカス物件が多いのです、典型例がワンルームM、
欲しいのは築年数が浅く利回りが11％以上、古ければ20％以上。
いまは不動産バブルで買える物件は皆無です、買う時期ではありません。
ムリに買う事はないのです、それが個人経営のメリットです、儲からない
物件は買わない、これが当たり前ですし肝心です。
＊日本は世界一の低金利、アメリカの住宅ローン金利は7.5％とのことです、
金利が低いため円安が進んでいます、やがて日本の金利は上がります。
低金利で儲からないムリな不動産投資の方は金利UPで破綻します、不動産
価格は暴落します、その時が買い場になります。
つまり良い物件探しが一番大変なのです。
売りつけてくる物件はカス物件が多いのです、典型例がワンルームM、
欲しいのは築年数が浅く利回りが11％以上、古ければ20％以上。
いまは不動産バブルで買える物件は皆無です、買う時期ではありません。
ムリに買う事はないのです、それが個人経営のメリットです、儲からない
物件は買わない、これが当たり前ですし肝心です。
＊日本は世界一の低金利、アメリカの住宅ローン金利は7.5％とのことです、
金利が低いため円安が進んでいます、やがて日本の金利は上がります。
低金利で儲からないムリな不動産投資の方は金利UPで破綻します、不動産
価格は暴落します、その時が買い場になります。
A
回答日時：
2023/10/11 11:00:33
A
回答日時：
2023/10/11 10:10:12
回答
結論から申し上げます。損益通算での利用です。
大した額では有りませんが例に出された物件は築47年までなら減価償却による経費申請、融資を引いていてずっと空室ならば返済額を赤字申請できます。
例えば私が年収9億とすると所得税と住民税で6割持って行かれます。5億4千万も税金になります。
年収億超えの方ならわざわざ節税に使ってます。赤字でいいんです。
税金で持ってかれる位なら経費は色々な用途に使えますし。
ここでは詳細控えますが車も服も食費も光熱費もかかりません。フェラーリ経費で買っちゃう方もいます。
儲けるならば土地の売買と新築デベの方が経営よりも早いと思います。
結論から申し上げます。損益通算での利用です。
大した額では有りませんが例に出された物件は築47年までなら減価償却による経費申請、融資を引いていてずっと空室ならば返済額を赤字申請できます。
例えば私が年収9億とすると所得税と住民税で6割持って行かれます。5億4千万も税金になります。
年収億超えの方ならわざわざ節税に使ってます。赤字でいいんです。
税金で持ってかれる位なら経費は色々な用途に使えますし。
ここでは詳細控えますが車も服も食費も光熱費もかかりません。フェラーリ経費で買っちゃう方もいます。
儲けるならば土地の売買と新築デベの方が経営よりも早いと思います。
A
回答日時：
2023/10/11 07:37:18
おしい、実におしい。
家賃の下落率についてもう少し詳しく調べるんだ。
築40年も築46年も家賃相場変わらんと違うか?何なら物件価格も変わらん（ほぼ土地値）
築60年でも立地さえ間違わなければ普通にうまる。
3.11で二重ローンになったのは全住宅ローンのうちの何%だ?
感情で考えずに数字やグラフで判断する事だ。
交通事故で死ぬ確率より低いリスクは進んでとってお金儲けするべきだね（苦笑）
家賃の下落率についてもう少し詳しく調べるんだ。
築40年も築46年も家賃相場変わらんと違うか?何なら物件価格も変わらん（ほぼ土地値）
築60年でも立地さえ間違わなければ普通にうまる。
3.11で二重ローンになったのは全住宅ローンのうちの何%だ?
感情で考えずに数字やグラフで判断する事だ。
交通事故で死ぬ確率より低いリスクは進んでとってお金儲けするべきだね（苦笑）
A
回答日時：
2023/10/11 02:58:23
投資として見るからそんなトンチンカンな事をおっしゃるんだと思いますよ。
不動産賃貸経営ですよね。大家業です。
田舎の５００万の戸建が10万円で貸せるわけがないのですが、まぁ、良いでしょう。
私などもそうなのですが、ローンでは買いません。
余剰資金で行います。
そして、うちは内装業者でもあり、不動産屋でもあります。屋根も塗装もできます。
家賃３万でも余裕を持って回せますよ。
自社の仕事を作るという意味でも自社物件は有効です。
それが経営です。投資ではないです。
不動産賃貸経営ですよね。大家業です。
田舎の５００万の戸建が10万円で貸せるわけがないのですが、まぁ、良いでしょう。
私などもそうなのですが、ローンでは買いません。
余剰資金で行います。
そして、うちは内装業者でもあり、不動産屋でもあります。屋根も塗装もできます。
家賃３万でも余裕を持って回せますよ。
自社の仕事を作るという意味でも自社物件は有効です。
それが経営です。投資ではないです。
A
回答日時：
2023/10/11 01:49:34
言いたいことは分かりますが、不動産投資をしている方も
その辺は色々と条件や将来性を考えて「進む？」「辞めておく」の選択肢
くらいはやっています。
あなたが書いているような「一例」のような形じゃなく
様々なケースで行われてますし、元々親からの実家相続空き家等で
ローンを背負わずに始めるケースも有りますし様々です
要は「イマイチ魅力が無さそう不安がありそう」なケースを脳内で
作り出して「なぜするの？」と問われても誰も回答できませんよ
その辺は色々と条件や将来性を考えて「進む？」「辞めておく」の選択肢
くらいはやっています。
あなたが書いているような「一例」のような形じゃなく
様々なケースで行われてますし、元々親からの実家相続空き家等で
ローンを背負わずに始めるケースも有りますし様々です
要は「イマイチ魅力が無さそう不安がありそう」なケースを脳内で
作り出して「なぜするの？」と問われても誰も回答できませんよ
8 件中、1～8件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
