教えて！住まいの先生
Q 長期修繕計画作成費用についての質問です。 住戸数39、築16年のマンションです。 マンション管理会社が作成した長期修繕計画総括表の内容。
大規模修繕が2035年に有るのですが、長期修繕計画作成費用という名目で、
2032,2033,2034年に各150万円づつ、計350万円が記載されています。
又、同じ様に2050年の大規模修繕の前年にも2047,2048,2049年の3年間で計350万円が計画に記載されています。
合計700万円になります。
費用が高いという印象と、作成に3年も期間がかかるのかという疑問が有ります。
後、修繕積立金を値上げしなければ修繕工事が赤字になるということで、修繕積立金が130円/㎡ から300円/㎡に値上がりします。
長期修繕計画作成も工事も、そのマンション管理会社が全て請け負う為、相見積もりが取れず、管理会社の言い値で通ってしまう状態です。
管理会社を変えるか、コンサルタントを依頼した方が良いのか思案しております。
長期修繕計画作成費用の適正な内容、又アドバイス等有ればご教示いただきたいです。
2032,2033,2034年に各150万円づつ、計350万円が記載されています。
又、同じ様に2050年の大規模修繕の前年にも2047,2048,2049年の3年間で計350万円が計画に記載されています。
合計700万円になります。
費用が高いという印象と、作成に3年も期間がかかるのかという疑問が有ります。
後、修繕積立金を値上げしなければ修繕工事が赤字になるということで、修繕積立金が130円/㎡ から300円/㎡に値上がりします。
長期修繕計画作成も工事も、そのマンション管理会社が全て請け負う為、相見積もりが取れず、管理会社の言い値で通ってしまう状態です。
管理会社を変えるか、コンサルタントを依頼した方が良いのか思案しております。
長期修繕計画作成費用の適正な内容、又アドバイス等有ればご教示いただきたいです。
質問日時：
2023/11/21 12:53:04
解決済み
解決日時：
2023/11/27 14:13:52
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 233 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/11/27 14:13:52
私のマンションは築３３年３８戸ですが、３年前に第２回大規模修繕工事が竣工し、その直後に長期修繕計画を見直しました。管理会社の息のかからない１級建築士のコンサルに依頼しましたが、その費用は税込みで１００万円程度でした。
本来、長期修繕計画の見直しは、１級建築士のコンサルに「大規模修繕工事の前提となる建物設備の調査診断」→「大規模修繕工事の設計・監理」→「大規模修繕工事の竣工検査」→「長期修繕工事の見直し」という一連の業務を包括的に依頼し、その最終作業として実施すべきことです。なぜなら、そのコンサルが建物設備について一番よくわかっていてくれるからです。
その一連の業務全体をトータルすれば、あと２００万円くらい、つまり総計３００万円かかっても不思議ではありません。ですから、もし大規模修繕工事の３年前から上記の一連の業務を包括した４５０万円なら、管理会社が間に入っている分、高くなるのであり得る金額かもしれません。
その点はきちんと管理会社に質しておいたほうがよいかもしれません。長期修繕計画の見直しだけで450万円はいくらなんでも高すぎます。
いずれにせよ長期修繕計画は決定ではなく、あくまでも計画ですから、実際と異なることはよくあることで、管理組合が管理会社に丸投げにしないで、独自に管理会社の息のかからないコンサルを独自に連れてきて、上記の一連の作業を包括的に依頼するものとして相見積もりを取得するのが賢明な方法だと思います。
なお、修繕積立金は㎡単価１３０円は安すぎます。全国平均は１６０円くらいだと思いますが、それでも少なすぎるので、国交省は修繕積立金ガイドラインの中で5,000㎡未満の物件で335円／㎡を平均的修繕積立金の目安としています。ですから、300円くらいに値上げするのはけっして高すぎるということではありません。築30年くらいになれば、修繕費用はべらぼうにかかることになりますし、住人が高齢化してくると値上げしづらくなるので、早めに対策しておいたほうがよいと思います。
本来、長期修繕計画の見直しは、１級建築士のコンサルに「大規模修繕工事の前提となる建物設備の調査診断」→「大規模修繕工事の設計・監理」→「大規模修繕工事の竣工検査」→「長期修繕工事の見直し」という一連の業務を包括的に依頼し、その最終作業として実施すべきことです。なぜなら、そのコンサルが建物設備について一番よくわかっていてくれるからです。
その一連の業務全体をトータルすれば、あと２００万円くらい、つまり総計３００万円かかっても不思議ではありません。ですから、もし大規模修繕工事の３年前から上記の一連の業務を包括した４５０万円なら、管理会社が間に入っている分、高くなるのであり得る金額かもしれません。
その点はきちんと管理会社に質しておいたほうがよいかもしれません。長期修繕計画の見直しだけで450万円はいくらなんでも高すぎます。
いずれにせよ長期修繕計画は決定ではなく、あくまでも計画ですから、実際と異なることはよくあることで、管理組合が管理会社に丸投げにしないで、独自に管理会社の息のかからないコンサルを独自に連れてきて、上記の一連の作業を包括的に依頼するものとして相見積もりを取得するのが賢明な方法だと思います。
なお、修繕積立金は㎡単価１３０円は安すぎます。全国平均は１６０円くらいだと思いますが、それでも少なすぎるので、国交省は修繕積立金ガイドラインの中で5,000㎡未満の物件で335円／㎡を平均的修繕積立金の目安としています。ですから、300円くらいに値上げするのはけっして高すぎるということではありません。築30年くらいになれば、修繕費用はべらぼうにかかることになりますし、住人が高齢化してくると値上げしづらくなるので、早めに対策しておいたほうがよいと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/11/27 14:13:52
具体的な数字が知れましたので、とても参考になりました。
一級建築士の件も今後提案してみようと考えています。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/11/21 17:40:29
長期修繕計画は5年ごとに見直しが必要で、
その費用はマンション規模にもよりますが、
5年ごとに150万程度は請求されると思います。
長期修繕計画は、大規模修繕に掛る費用を見積もり、
適正な修繕積立金額を決めて集金するのが目的です。
工事の直前に作成しても、
必要な費用を積み立てることが出来ませんので無駄です。
３年に分ける理由は管理会社に聞かないと分かりません。
相場程度の積立金額を集めるなら、
長期修繕計画を作らなくてもなんとかなるのでは？
その費用はマンション規模にもよりますが、
5年ごとに150万程度は請求されると思います。
長期修繕計画は、大規模修繕に掛る費用を見積もり、
適正な修繕積立金額を決めて集金するのが目的です。
工事の直前に作成しても、
必要な費用を積み立てることが出来ませんので無駄です。
３年に分ける理由は管理会社に聞かないと分かりません。
相場程度の積立金額を集めるなら、
長期修繕計画を作らなくてもなんとかなるのでは？
A
回答日時：
2023/11/21 14:59:35
質問者さんの懸念はもっともなことです。
ところで築１６年ということですが、第１回目の大規模修繕工事は無事終わったのでしょうか。費用は積立金で対応できたのでしょうか。
お住いのマンションは小規模のようですが、修繕積立額は６０平米で１万円程度が平均値（数年前の国土交通省データ）なので、月々の負担はかなり増しますね。
一番問題なのは、大規模修繕工事を管理会社に任していることだと思います。
管理会社は徹底的に営利を追求しますので、管理組合がコスト意識を持たない限り、食い殺されますよ。工事計画書の作成の費用は噴飯ものです。
おそらくその他の工事等も全て委託しているのでしょうが、コスト的には
割高ですよ。
私の分譲マンションは質問者さんと同規模ですが、２年前に管理会社が提案した第１回目の大規模改修工事の予算額が約６千万円でした。積立額全額でした。
そこで理事会主導により入札を行ったところ約４千万に圧縮することができました。ただし、物凄い労力を費やしました。
極めて重大な問題と思います。
先ずは質問者さんと同じような問題意識を持つ区分所有者の方と意見交換してみてはどうでしょうか。
ところで築１６年ということですが、第１回目の大規模修繕工事は無事終わったのでしょうか。費用は積立金で対応できたのでしょうか。
お住いのマンションは小規模のようですが、修繕積立額は６０平米で１万円程度が平均値（数年前の国土交通省データ）なので、月々の負担はかなり増しますね。
一番問題なのは、大規模修繕工事を管理会社に任していることだと思います。
管理会社は徹底的に営利を追求しますので、管理組合がコスト意識を持たない限り、食い殺されますよ。工事計画書の作成の費用は噴飯ものです。
おそらくその他の工事等も全て委託しているのでしょうが、コスト的には
割高ですよ。
私の分譲マンションは質問者さんと同規模ですが、２年前に管理会社が提案した第１回目の大規模改修工事の予算額が約６千万円でした。積立額全額でした。
そこで理事会主導により入札を行ったところ約４千万に圧縮することができました。ただし、物凄い労力を費やしました。
極めて重大な問題と思います。
先ずは質問者さんと同じような問題意識を持つ区分所有者の方と意見交換してみてはどうでしょうか。
A
回答日時：
2023/11/21 13:16:51
ちなみに長期修繕計画書は5～10年に1回実施。
1回40～100万円程度。
そもそも150万円x3
=450万円
であり、質問者様の投稿文面にも誤りがあるようです。
何かの間違いと思われます。
1回40～100万円程度。
そもそも150万円x3
=450万円
であり、質問者様の投稿文面にも誤りがあるようです。
何かの間違いと思われます。
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