教えて！住まいの先生

住宅の所有権の割合を持分割合、連帯債務の返済割合を負担割合として回答する。

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の計算明細書には居住用不動産（土地・家屋）の持分割合を記載する欄があるし、持分割合が記載された登記事項全部証明書の提出等をする必要がある。

連帯債務がある場合には、年末借入金残高証明書に連債有りの記載がされるので、連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書に「連帯債務による借入金に係る各共有者の負担割合」を記載して提出する必要がある。

持分割合と負担割合が大きく異なると贈与税の問題が生ずる事になる。

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登記の持分割合は、出資比率とのズレがあれば贈与になります。
贈与税がかかるので、ズレが110万円の範囲内になるように設定します。

というか、連帯債務であれば、持分割合を決めて、負担割合を求める方が一般的です。

100%の持分割合なら、負担割合は当然に単独となります。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/37.htm

金融機関によっては、不動産の単独名義を認めない事もあります。
ですが、負担割合は「持分割合」から算出されます。
（一応、ズラして確定申告する事も可能です。自己負担金額をマイナスで入力して申告できるので。）


ペアローンであれば、出資比率（頭金＋借入金）は明確なので、それに合わせて登記します。

例えば、3800万円の住宅、頭金、夫300万円に夫2000万円：妻1500万円のペアローンであれば、登記の持分割合は、出資比率2300：1500が基本です。

そして、2280：1520＝３：２で登記する事などは可能です。
この２０万円のズレは夫から妻への贈与です。


では逆に。
例えば、3800万円の住宅、頭金、夫300万円に夫婦3500万円の連帯債務の住宅ローンなら。

持分割合を、例えば、３：２などと決めれば、自動的に負担割合は出ます。

3800×3/5→2280
→負担割合は1980：1520（56.57%：43.43%）が基本で。
→1870〜2090：1630〜1410が範囲内です。

これを負担割合も３：２にしてしまうと、2100：1400になるので、贈与120万円なので贈与税1万円となります。
負担割合５：４（1940：1560）や、４：３（2000：1500）などなら問題ありません。


連帯債務の場合は、登記上の持分割合から、基本的には算出されるので、そこからズラさないのが普通です。




すごく分かりにくい文章になってしまいました。

登記の持分割合は、出資比率とのズレがあれば贈与になります。

返済中の贈与税は、ペアローンは厳密に債務者が返すので、わかりやすく、問題になりにくいです。

連帯債務の返済中の贈与税は、かなり特殊です。
負担割合の通りに負担すれば、贈与税はかかりません。

例えば、夫100%の持分割合なら、夫の口座や収入から返済すべきです。
共働きの収入から夫100%の持分割合を返済すれば、「共働きの収入」の比率から年内の贈与があった事になります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4411_qa.htm

「贈与税」は何を原資にしていて、何が起きたのか、それは「どのくらい金銭的にズレたのか」から算出されます。

誰が金を出して、何を取得したのか。
あるいは、誰が本来支払すべき金を肩代わりしてもらったのか。
この点に注意すべきです。

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＞持分割合と夫婦の登記の割合は一緒にした方ががいいとのこと.....

なんかおかしい。

「登記の割合」＝「持分割合」

ですが。

資金の出し方で「登記の割合」を決めるのです。

＞贈与税は気にせず登記の割合も決めていいのでしょうか？

贈与税も気にするべきです。

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