教えて！住まいの先生
Q 知人（女性）が離婚することになりました。
知人が所有する家について、旦那さん名義で住宅ローンが残っていますが、離婚後は、旦那さんが家を出て、知人が残りのローンを支払いながら、子供達と住み続ける予定です。銀行に聞いたところ、ローンの名義変更はできないとのことでした。
そこで以下について質問です。
①残りの住宅ローンは全額、知人が支払わなければなりませんか。
②住宅ローン完済後、家は知人名義になりますか。
離婚に際しての条件等、協議はこれからですが、一般的にはどのようになるのか、詳しい方、御教授お願いします。
そこで以下について質問です。
①残りの住宅ローンは全額、知人が支払わなければなりませんか。
②住宅ローン完済後、家は知人名義になりますか。
離婚に際しての条件等、協議はこれからですが、一般的にはどのようになるのか、詳しい方、御教授お願いします。
質問日時：
2023/12/10 07:40:01
解決済み
解決日時：
2023/12/14 04:06:07
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 255 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/12/14 04:06:07
東京の不動産買取業者です。
知人女性と同様のお悩みが多いです！！
住宅ローンの残債がたっぷり残ってまして、名義はご主人単独か共有持分です。
そして、下記にしたいがどうしたら良いのか？と。
①奥様とお子様が引き続き住んでご主人が出て行く。
②ご主人が住んで奥様とお子様が出て行く。
③売却処分して分ける。
今回は、①の旦那さん単独名義ですね！
旦那さんには残債一括返済するか最後まで支払ってもらいましょう！！
ご質問の回答は、
A:残りの住宅ローンは、全額を旦那が支払う！
B:住宅ローン完済後は、知人女性名義に！
その為の方法が下記です。
『元旦那ですので当初は返済しますがやめてしまうのも自由です。しかも本人は困らず、困るのはその家に住んでる元妻と子ども達』•••••••••
やがて住宅ローン滞納、差押え、競売です。
これが一番の問題です！！
そこで、
離婚ですから、まずは全体の財産分与、慰謝料、養育費等を考慮しないといけません。
次に、奥様の為の解決策です。
『住宅ローンは元旦那が支払い、奥様とお子様が住む場合での危険負担を回避する方法』が、建物に『贈与の仮登記』を付ける事です！！
具体的に説明します。
まず、財産分与、慰謝料、養育費等の総額を話し合い、内容一部に元旦那の住宅ローン残債と同額払いを設定考慮した『離婚協議書(公正証書)』を作成します。
そして、ローン完済後にその住宅を元妻名義に贈与するための条件付贈与契約を行い『贈与の仮登記』を付けておけばひと安心です。
住宅ローンを元旦那の義務とします。
金額の確認及び未支払分の取り立て等の煩わしさから解放され、元旦那のローン完済時には住宅が手に入ります。
更に、支払い進捗の流れを把握しておいた方が良いので、
①住宅ローン引き落とし口座の通帳&銀行印を知人女性が預かって、入金と引き落としの履歴確認が出来るようにします。
②元旦那がその通帳で他の入出金をしてて渡せない事情があるなら、その金融機関へ出向き、住宅ローンの引き落とし口座変更をする事です。
完璧ではありませんが現時点では最良だと思います。
又、入金&支払いが滞った時の『給料差し押え』についても大丈夫です！
書類は『公正証書』ですので『すぐ取立てできる債務名義』です。
その為に、元旦那の全ての取引金融機関名&支店は必ず事前把握しておいて下さい。
流石にここまでやれば『元旦那も観念する！』でしょう。
尚、離婚協議書の作成等は難しいので詳しくは最寄りの司法書士先生にお尋ねください。
知人女性と同様のお悩みが多いです！！
住宅ローンの残債がたっぷり残ってまして、名義はご主人単独か共有持分です。
そして、下記にしたいがどうしたら良いのか？と。
①奥様とお子様が引き続き住んでご主人が出て行く。
②ご主人が住んで奥様とお子様が出て行く。
③売却処分して分ける。
今回は、①の旦那さん単独名義ですね！
旦那さんには残債一括返済するか最後まで支払ってもらいましょう！！
ご質問の回答は、
A:残りの住宅ローンは、全額を旦那が支払う！
B:住宅ローン完済後は、知人女性名義に！
その為の方法が下記です。
『元旦那ですので当初は返済しますがやめてしまうのも自由です。しかも本人は困らず、困るのはその家に住んでる元妻と子ども達』•••••••••
やがて住宅ローン滞納、差押え、競売です。
これが一番の問題です！！
そこで、
離婚ですから、まずは全体の財産分与、慰謝料、養育費等を考慮しないといけません。
次に、奥様の為の解決策です。
『住宅ローンは元旦那が支払い、奥様とお子様が住む場合での危険負担を回避する方法』が、建物に『贈与の仮登記』を付ける事です！！
具体的に説明します。
まず、財産分与、慰謝料、養育費等の総額を話し合い、内容一部に元旦那の住宅ローン残債と同額払いを設定考慮した『離婚協議書(公正証書)』を作成します。
そして、ローン完済後にその住宅を元妻名義に贈与するための条件付贈与契約を行い『贈与の仮登記』を付けておけばひと安心です。
住宅ローンを元旦那の義務とします。
金額の確認及び未支払分の取り立て等の煩わしさから解放され、元旦那のローン完済時には住宅が手に入ります。
更に、支払い進捗の流れを把握しておいた方が良いので、
①住宅ローン引き落とし口座の通帳&銀行印を知人女性が預かって、入金と引き落としの履歴確認が出来るようにします。
②元旦那がその通帳で他の入出金をしてて渡せない事情があるなら、その金融機関へ出向き、住宅ローンの引き落とし口座変更をする事です。
完璧ではありませんが現時点では最良だと思います。
又、入金&支払いが滞った時の『給料差し押え』についても大丈夫です！
書類は『公正証書』ですので『すぐ取立てできる債務名義』です。
その為に、元旦那の全ての取引金融機関名&支店は必ず事前把握しておいて下さい。
流石にここまでやれば『元旦那も観念する！』でしょう。
尚、離婚協議書の作成等は難しいので詳しくは最寄りの司法書士先生にお尋ねください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/12/14 04:06:07
返信が遅くなってしまい、大変失礼しました。
難しい問題にも関わらづ、皆様には丁寧なご回答を頂き、大変感謝しております。
どの回答も参考になりましたが、知人と相談しまして、mom********さん をベストアンサーにさせていただきます。
ご回答していただいた皆様、本当にありがとうございました。
回答
4 件中、1～4件を表示
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A
回答日時：
2023/12/10 14:10:10
＞①残りの住宅ローンは全額、知人が支払わなければなりませんか。
銀行との契約の話をすれば、知人が『連帯債務者』か『連帯保証人』でなければ返済の義務はありません。
『連帯債務者』は債務者と同じ義務を負います。
『連帯保証人』の場合、債務者が支払えない時だけ支払いの義務が生まれますが、債務者の代わりにローンの返済をした場合、代わりに支払った金額を債務者から返してもらえる権利はあります。
ただ、実際問題として、夫側に支払う意思がなく、例えローンを延滞して銀行が督促しても夫側が支払わない場合、最終的に家は競売にかかるなどして失うことになります。
なので、『支払う義務は無いかも知れない。でも支払わないと家は失う。』となります。
＞②住宅ローン完済後、家は知人名義になりますか。
すんなりなることは無いでしょう。
仮に知人が住宅ローンを支払ったとしても、銀行の通帳上では夫の口座から引き落とされていますから、表向きは『夫がローンの返済をしていた』となります。
なので、『ローンを支払っていたのは私だ』と主張するのは弱いかと。
『不動産の名義変更をする』ということは、『財産（価値ある物）を、他人に譲渡する』という事です。
となると、知人には贈与税を支払う義務が発生します。
なので、名義変更そのものは出来たとしても税金が発生し、それをどう解決するか？という問題が発生します。
実際にローンを支払ったのが知人だとしても、記録上はそうはなってないので、それをどうやって証明し、どうやって税務署を納得させるんだろう？と思います。
専門家の意見を聞くのが一番ですが、普通に考えれば『知人はいまの家にそのまま住む』という選択肢を選ぶと、解決しなければいけない問題が山積みかと。
ならいっそ、今の家を処分する方が、シンプルかつ、面倒なことにならないかと思います。
銀行との契約の話をすれば、知人が『連帯債務者』か『連帯保証人』でなければ返済の義務はありません。
『連帯債務者』は債務者と同じ義務を負います。
『連帯保証人』の場合、債務者が支払えない時だけ支払いの義務が生まれますが、債務者の代わりにローンの返済をした場合、代わりに支払った金額を債務者から返してもらえる権利はあります。
ただ、実際問題として、夫側に支払う意思がなく、例えローンを延滞して銀行が督促しても夫側が支払わない場合、最終的に家は競売にかかるなどして失うことになります。
なので、『支払う義務は無いかも知れない。でも支払わないと家は失う。』となります。
＞②住宅ローン完済後、家は知人名義になりますか。
すんなりなることは無いでしょう。
仮に知人が住宅ローンを支払ったとしても、銀行の通帳上では夫の口座から引き落とされていますから、表向きは『夫がローンの返済をしていた』となります。
なので、『ローンを支払っていたのは私だ』と主張するのは弱いかと。
『不動産の名義変更をする』ということは、『財産（価値ある物）を、他人に譲渡する』という事です。
となると、知人には贈与税を支払う義務が発生します。
なので、名義変更そのものは出来たとしても税金が発生し、それをどう解決するか？という問題が発生します。
実際にローンを支払ったのが知人だとしても、記録上はそうはなってないので、それをどうやって証明し、どうやって税務署を納得させるんだろう？と思います。
専門家の意見を聞くのが一番ですが、普通に考えれば『知人はいまの家にそのまま住む』という選択肢を選ぶと、解決しなければいけない問題が山積みかと。
ならいっそ、今の家を処分する方が、シンプルかつ、面倒なことにならないかと思います。
A
回答日時：
2023/12/10 09:57:25
①残りの住宅ローンは全額、知人が支払わなければなりませんか。
▶名義の確認が必要ですが、
土地名義、家名義、ローン名義、奥様の名前はどこにも無いのであれば、
銀行目線では、旦那さん名義の住宅ローンで有るため、
『旦那さんが全て払ってください。』となります。
また、住宅ローンは『自分が住むための家』というのが条件ですので
出ていった場合は、『契約と違うので全部返してください』などの問題になる場合が有ります。
旦那名義の住宅ローン口座へ定期的に妻が振り込む事で支払う
という事になるかと思いますが、旦那名義口座ですので、
悪意を持って引き出してしまうと、
住む家を無くすことさえできてしまいます。
②住宅ローン完済後、家は知人名義になりますか。
話合いだけではなりません。
ローン支払い中なら、法的拘束力が必要ですが、
それこそ名義が変る準備ですから
ローンが通らないのと同じで銀行が許可しないでしょう。
ローン支払いが終わった後であれば、旦那が書面に署名、押印するのか？
という問題も有ります。
・旦那が家から引っ越すのがローンの契約違反で有る事から、銀行に引っ越しが知られた場合は一括返済を求められる場合が有る。
・名義が変らない以上、他人となった旦那に勝手に売られる、旦那が破綻し差し押さえられる可能性がある。
一般的には、名義が無いのであれば、さっさと家を出た方が後の心配がない。
▶名義の確認が必要ですが、
土地名義、家名義、ローン名義、奥様の名前はどこにも無いのであれば、
銀行目線では、旦那さん名義の住宅ローンで有るため、
『旦那さんが全て払ってください。』となります。
また、住宅ローンは『自分が住むための家』というのが条件ですので
出ていった場合は、『契約と違うので全部返してください』などの問題になる場合が有ります。
旦那名義の住宅ローン口座へ定期的に妻が振り込む事で支払う
という事になるかと思いますが、旦那名義口座ですので、
悪意を持って引き出してしまうと、
住む家を無くすことさえできてしまいます。
②住宅ローン完済後、家は知人名義になりますか。
話合いだけではなりません。
ローン支払い中なら、法的拘束力が必要ですが、
それこそ名義が変る準備ですから
ローンが通らないのと同じで銀行が許可しないでしょう。
ローン支払いが終わった後であれば、旦那が書面に署名、押印するのか？
という問題も有ります。
・旦那が家から引っ越すのがローンの契約違反で有る事から、銀行に引っ越しが知られた場合は一括返済を求められる場合が有る。
・名義が変らない以上、他人となった旦那に勝手に売られる、旦那が破綻し差し押さえられる可能性がある。
一般的には、名義が無いのであれば、さっさと家を出た方が後の心配がない。
A
回答日時：
2023/12/10 08:08:33
①支払わねばならないということではありませんが、支払わなければ、元夫もどうせ払わないでしょうから、家が差し押さえられて売り飛ばされますから、退去しなければならなくなるだけです。
②知人が所有する家と相談文に記載されているんですが、それは異なるんですか。夫は所有する家なんですね。まあ、普通はそうだと思うんですよ。ローンの負担者と所有者は通常同一でしょう。
離婚時の財産分与でローン負担を居住者が継続して、完済後に所有権移転登記を行うという合意をしておくことは可能です。ただ、銀行との契約では弁済者が居住することにはなっていると思います。
②知人が所有する家と相談文に記載されているんですが、それは異なるんですか。夫は所有する家なんですね。まあ、普通はそうだと思うんですよ。ローンの負担者と所有者は通常同一でしょう。
離婚時の財産分与でローン負担を居住者が継続して、完済後に所有権移転登記を行うという合意をしておくことは可能です。ただ、銀行との契約では弁済者が居住することにはなっていると思います。
A
回答日時：
2023/12/10 08:00:53
①②どちらも夫と話し合いで決めることです。
住宅ローン、養育費共に夫が支払う、養育費の変わりに夫が住宅ローンを支払う、養育費は夫が支払うが住宅ローンは妻が支払うなど色々なパターンがあります。
住宅の名義もこれといった決まりはありません。
決まったことは公正証書で残しておきましょう。
住宅ローン、養育費共に夫が支払う、養育費の変わりに夫が住宅ローンを支払う、養育費は夫が支払うが住宅ローンは妻が支払うなど色々なパターンがあります。
住宅の名義もこれといった決まりはありません。
決まったことは公正証書で残しておきましょう。
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